Aunque es una modalidad con ventajas para propietario e inquilino, también puede generar ciertos problemas el alquiler con opción a compra. ¡Te los detallamos!. Antes de entrar de lleno en detallar los pros y los contras del alquiler con opción a compra te explicamos en qué consiste esta alternativa para acceder a una vivienda.
¿Qué es un alquiler con opción a compra?
Es una fórmula contractual que combina dos acuerdos en uno, como su propio nombre indica: arrendamiento y opción de compra. Esta modalidad permite al inquilino (arrendatario) vivir en un inmueble alquilado con la posibilidad, pero no la obligación, de comprarlo en un plazo y condiciones previamente acordados con el propietario (arrendador)
Las condiciones de la opción de compra establecen:
- Garantía de compra (opcional): es una prima o depósito fijado en el momento de firmar el contrato como garantía de cumplimiento del mismo y que se pierde si no se adquiere finalmente el inmueble.
- Plazo para ejercer la opción: tiempo máximo que tiene el inquilino para ejecutar la compra el inmueble.
- Penalización: en ocasiones, este tipo de acuerdos tiene penalizaciones por incumplimiento, como es el hecho de que el propietario no devuelva el depósito inicial abonado por el inquilino para garantizar la adquisición.
- Descuento de rentas: el alquiler abonado mensualmente se descontará total o en parte, según lo acordado, del precio final de compra.
Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra
Para el inquilino:
- Solución flexible que facilita a aquella persona que quiere comprar una vivienda, pero no dispone de ahorros para ello, pueda adquirirla de forma más cómoda.
- Si se descuentan rentas del precio de compra, puede ser una forma de «ahorrar» mientras se alquila.
- Si las circunstancias cambian, no está obligado a comprar, ahora bien, pierde del depósito de garantía, si lo hubiere.
- Sirve de protección frente a subidas del precio del mercado, claro que también se puede dar la circunstancia contraria, y no beneficiarse de eventuales bajadas.
- Preferencia de compra frente a terceros.
- Puede deducirse el alquiler si cumple las condiciones fiscales.
Para el propietario
- Posibilidad real de una venta del inmueble en el futuro, mientras percibe unos ingresos regulares de la renta del alquiler.
- Deducciones como arrendador de un inmueble.
Problemas del alquiler con opción a compra para inquilinos
Pérdida del depósito
Si el contrato exige el pago de una prima inicial para garantizar la opción de compra, esta cantidad se pierde si el inquilino decide no ejercer la opción o si no puede hacerlo dentro del plazo acordado.
Obligación de un precio de compra fijo
Al quedar fijado al inicio del contrato el precio de compra, el inquilino no podrá beneficiarse de un posible abaratamiento del mercado inmobiliario.
Problemas de liquidez mensual
Las rentas del alquiler con opción a compra pueden ser más elevadas que un arrendamiento normal, puesto que parte de las mismas se destina al pago de la compra de la vivienda. Si en algún momento antes de ejercitar la opción, que suele ser a largo plazo, se tiene problemas de liquidez, podría verse incapaz de cumplir con las cuotas acordadas.
Falta de financiación en el momento de compra
Aunque el inquilino tenga la intención de comprar la vivienda, es posible que no logre obtener la financiación necesaria (hipoteca) cuando llegue el momento de ejercer la opción de compra. Para asegurarse es aconsejable realizar una tasación antes de firmar el contrato como vamos a explicar más adelante.
Problemas del alquiler con opción a compra para los propietarios
Pérdida de oportunidad de venta inmediata
Durante el tiempo que dura el contrato, el propietario no puede vender la vivienda a un tercero sin el consentimiento del inquilino o sin cancelar la opción de compra, lo que limita su libertad.
Riesgo de pérdida ante un cambio de mercado
Nuevamente, si se pacta un precio inicial el propietario no puede beneficiarse de una hipotética revalorización del mercado de la vivienda.
Riesgo de no ejercerse la opción de compra
Si el inquilino decide no ejercer la opción de compra, el propietario tendrá que volver a buscar un comprador, lo que puede suponer una pérdida de tiempo y dinero.
¿Cómo influye el alquiler con opción a compra en la tasación de la vivienda?
Te preguntarás qué tienen que ver la tasación con el alquiler con opción a compra, mucho y ayuda en las dos implicaciones contractuales que tiene.
- Negociación: la tasación permite negociar a ambas partes tanto la renta como el valor de la vivienda para la opción de compra con un precio objetivo y ajustado al valor de renta (alquiler) y mercado. Por tanto, el propietario se asegura que el precio no está infravalorado y el inquilino, evita pagar caro.
Por otra parte, la tasación puede influir en el depósito de garantía, si lo hubiere:
- Si la tasación confirma un valor alto del inmueble, el propietario podría exigir un depósito inicial más elevado.
- Si el precio de compra se ajusta al valor tasado, las partes pueden negociar qué proporción de las rentas pagadas se descontará del precio final.
- Financiación hipotecaria: en caso de necesitar un préstamo para la compra de la vivienda, una tasación permitirá saber cuál será el importe de la hipoteca y, por tanto, saber de antemano la capacidad de compra. En el peor de los casos, la tasación permitirá saber si uno puede abordar una opción de compra.
- Revisión futura: en algunos contratos, el precio de compra no se fija de forma definitiva, sino que queda sujeto a una futura tasación. Esto puede proteger al inquilino frente a una posible sobrevaloración inicial del inmueble y al propietario a una infravaloración.
Según la norma que regula las tasaciones, si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio de la opción de compra es positiva, el valor de la opción será equivalente a esa diferencia. Si, por el contrario, es nula o negativa, la opción queda anulada.
Por tanto, una tasación es una herramienta fundamental en un contrato de alquiler con opción a compra porque garantiza que el precio pactado sea justo y proporciona seguridad tanto al inquilino como al propietario. Además, facilita la obtención de financiación cuando el inquilino decide ejercer la opción.
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