Vistos en conjunto encontramos que prácticamente la mitad de este grupo de municipios registró crecimientos interanuales del precio de la vivienda superiores al 4,4 % de la media nacional. Los incrementos más intensos se ubican en las provincias costeras de Málaga, Cádiz, Islas Canarias, Alicante y Cantabria, por encima de los crecimientos registrados en los polos de Barcelona y Madrid y sus áreas metropolitanas.
Los tres últimos meses del año se caracterizaron por un mayor dinamismo en el mercado residencial, especialmente en zonas de costa. Y en ese entorno destaca especialmente la evolución en las zonas de Málaga y Cádiz. Según los datos de tasaciones de Tinsa by Accumin, Vélez-Málaga registró un aumento del 5,7% el precio de la vivienda entre el tercer y el cuarto trimestre, El Puerto de Santa María un 5,3% y en Marbella un 4,5%. Son datos que más que duplican la media española, que se situó en un 2,2% trimestral en el último trimestre del año.
El esfuerzo teórico de compra supera el 45 % considerado crítico en 8 municipios costeros y en las capitales de Madrid y Barcelona. Destacan Marbella, Torrevieja y Benidorm, con una ratio de esfuerzo superior al 50 % de la renta disponible local.
Evolución interanual
El 49 % de los municipios estudiados registran crecimientos interanuales en el precio residencial superiores al 4,4 % de la media nacional. Los incrementos más intensos se ubican en las provincias costeras de Málaga, Cádiz, Islas Canarias, Alicante y Cantabria, por encima de los crecimientos en los polos de Barcelona y Madrid y sus áreas metropolitanas.
Las variaciones interanuales se sitúan en un rango entre -3,9 % y +14,4 %. Dentro de este intervalo, 9 de 86 municipios presentan incrementos superiores al 10 %, 27 municipios crecen entre 10 % y 5 %, 45 municipios se mueven entre 5 % y 0 % y 5 registran leves contracciones entre 0 % y -4 %.
Los municipios que han registrado mayores aumentos han sido Vélez-Málaga (14,4 %), San Cristóbal de La Laguna-Tenerife (+13,4 %), Marbella-Málaga (+13,2 %), Chiclana de la Frontera – Cádiz (12,3 %), Torrelavega-Cantabria (12,3 %), Benidorm-Alicante (11,3 %), Alcalá de Guadaira-Sevilla (11,2 %) , Sanlúcar de Barrameda-Cádiz (10,8 %) y Roquetas de Mar – Almería (10,1 %).
En el extremo opuesto, se registran caídas en Elda-Alicante (-3,9 %), Avilés-Asturias (-3,3 %), El Ejido-Almería (-1,7 %), Portugalete-Vizcaya (-1,4 %) y Mérida-Badajoz (-1,3 %).
Evolución trimestral
En el cuarto trimestre de 2024, los precios residenciales registraron variaciones trimestrales positivas en 87 % de municipios estudiados y contracciones leves en los restantes, lo que refleja cierto dinamismo extendido que alcanza su máxima intensidad en municipios de Málaga y Cádiz. El 28 % registraron crecimientos superiores al 2,2 % alcanzado por la media nacional.
En su conjunto, las variaciones trimestrales se sitúan en un rango entre -1,7 % y +5,7 %. Dentro de este intervalo, 2 de 86 municipios registran crecimientos superiores a 5 %, 11 muestran variaciones intensas entre 5 % y 3 %, 29 se sitúan entre 3 % y 1,5 %, 43 se sitúan entre +1,5 y -1,5 % y 1 se sitúa por debajo del -1,5 %.
Los impulsos más intensos se registran en Vélez-Málaga (+5,7%), El Puerto de Santa María – Cádiz (+5,3%) y Marbella-Málaga (4,5%).
En el extremo opuesto, se registran caídas trimestrales contenidas en Avilés-Asturias (-1,7 %), Motril-Granada (-1,4%), Irún-Guipúzkoa (-1,2 %), Lorca-Murcia (-1,2 %) y Mérida-Badajoz ( -1,1 %).
Nivel de precios
Un 62 % de los municipios relevantes estudiados registran precios medios por encima de la media nacional. Los mayores niveles de precios se sitúan en municipios de las provincias de Madrid, Barcelona, Málaga y Vizcaya.
La media nacional se sitúa en 1.846 €/m2. Los municipios analizados presentan un rango de precios entre los 4.030 €/m2 de Madrid capital y los 810 €/m2 de Ponferrada (León).
Los precios más elevados , por encima de los 3.000 €/m2 se sitúan en Madrid capital, Pozuelo de Alarcón-Madrid, Barcelona capital, Alcobendas-Madrid, Majadahonda-Madrid, Las Rozas-Madrid, Sant Cugat del Vallès-Barcelona, San Sebastián de los Reyes–Madrid, Marbella-Málaga, Castelldefels-Barcelona y Getxo-Vizcaya.
Los precios más bajos, por debajo de los 1.000 €/m2, se sitúan en Ponferrada-León, Linares-Jaén, Alcoy-Alicante, Elda-Alicante, Mérida-Badajoz y Talavera de la Reina – Toledo.
Nivel de precios en el municipio respecto a su capital
El 94 % de los municipios estudiados presentan precios medios por debajo de los niveles de la capital de sus respectivas provincias.
Son relevantes las excepciones en las que el municipio excede el precio de la capital. Se trata de Marbella-Málaga (+24 %), Vigo-Pontevedra (+24 %), Benidorm-Alicante (+16 %), Gijón-Asturias (+9 %) y Getxo-Vizcaya (+6 %).
Precio de municipios respecto a provincia
Un 33 % de los municipios presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias.
Un total de 28 municipios se sitúan por encima del valor de su provincia. Barcelona capital se ubica en primera posición (+50 % por encima del valor de Barcelona provincia), seguida de Marbella (+32 % sobre el valor de Málaga provincia) y Benidorm (+29 % sobre el valor de Alicante provincia). Otros municipios que destacan son Vigo (Pontevedra), Madrid capital, El Puerto de Santa María (Cádiz), Pozuelo de Alarcón (Madrid), Getxo (Vizcaya) y Sant Cugat del Vallès (Barcelona), que rebasan entre +23 % y +28 % el valor medio de sus respectivas provincias.
Las mayores distancias por debajo del nivel de precios de sus provincias se observan en Parla (-46 % vs. Madrid provincia), Alcoy (-45 % vs. Alicante provincia) y Elda (-45 % vs. Alicante provincia).
Accesibilidad a la vivienda
El 47 % de los municipios estudiados presentan tasas de esfuerzo teórico de compra* por encima del 35 % considerado razonable. De ellos, 10 superan el 45% considerado crítico. Marbella, Torrevieja y Benidorm presentan las tasas de esfuerzo más altas para la población local.
Los 86 municipios analizados presentan un rango de esfuerzo entre el 74 % de Marbella (Málaga) y el 20 % de Alcoy (Alicante).
Los municipios con esfuerzos superiores al 45 % crítico se localizan en Marbella, Torrevieja, Benidorm, Barcelona, Vélez-Málaga, Madrid, Sanlúcar de Barrameda, Chiclana de la Frontera, Orihuela y El Puerto de Santa María.
En el rango de esfuerzo 35 % – 45 % se concentran principalmente municipios del área de influencia de Barcelona y Madrid, municipios próximos a capitales del norte y área de influencia de Cádiz, así como Motril, en Granada.
*La ratio de esfuerzo de compra es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
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