Utilizada para saldar deudas, especialmente, hipotecarias cuando el deudor se encuentra en insolvencia financiera, la dación en pago se hizo desgraciadamente popular en la crisis inmobiliaria de 2008, con niveles máximos alcanzados en 2015 de 4.000, pero en la actualidad se mantiene en mínimos históricos (unas 500), según las estadísticas del Colegio de Registradores de España.
Conozcamos cuáles son las ventajas y desventajas de la dación en pago, pero antes, un poco de pedagogía.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una figura jurídica que permite a una persona saldar una deuda con un bien. En el caso de un bien inmueble hipotecado, el afectado entrega la vivienda al acreedor, el banco.
En caso de que la entidad financiera acepte la dación en pago, pues no está obligada, se considerará la extinguida completamente la deuda, incluso si el valor del inmueble, previa tasación de la vivienda, en el momento no cubre el total de lo adeudado. Si bien, este extremo no siempre ocurre. En esta situación estaríamos ante una dación parcial, lo que implica que el deudor abone la diferencia en nuevas mensualidades, ya más asequibles.
Dación en pago de una hipoteca: ventajas y desventajas
Ventajas de la dación en pago de una hipoteca
Podemos identificar hasta cuatro bondades para el afectado.
-Liberación de las cuotas hipotecarias pendientes, al extinguirse la deuda principal.
-Paralización de los procesos judiciales en curso relacionados con la deuda, como una ejecución hipotecaria y desahucio de la vivienda.
-Protección ante posibles embargos de otros bienes.
-En algunos casos, el deudor en riesgo de exclusión social, puede permanecer en la vivienda con un alquiler durante dos años, abonando una renta del 3% del importe total de la deuda. Cuidado, porque si hay impago, se devengaría un interés de demora del 10%.
Este punto, no es una ventaja en sí misma, pero sí una posibilidad que alivia al deudor.
Desventajas de la dación en pago de una hipoteca
La dación en pago afecta negativamente a la situación crediticia del deudor de varias maneras:
-Impacta en el historial crediticio, ya que se registra como un incumplimiento parcial o total de la deuda original, permaneciendo hasta seis años. Además, queda registrado en los ficheros de morosos y bases de datos de solvencia patrimonial (como ASNEF y RAI).
-Al disminuir la calificación crediticia del deudor, reduce su capacidad para acceder a nuevos créditos.
-Asimismo, aun habiendo transcurrido los años, las entidades pueden endurecer futuros préstamos con tipos de interés más altos o plazos más cortos, debido al mayor riesgo percibido por las entidades financieras de su perfil crediticio.
¿Cómo funciona la dación en pago en situación de exclusión social? Requisitos
En los casos en los que el deudor se encuentre en situación de exclusión social, su aplicación está sujeta a 10 requisitos, especialmente para proteger su condición de vulnerabilidad económica.
- El deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión, lo que implica una situación económica complicada.
- El precio de adquisición de la vivienda no puede superar los 250.000 euros.
- El plan de reestructuración de la deuda debe haber resultado inviable.
- La entidad bancaria debe haber optado por no aplicar la quita de la deuda, esto es reducción de la deuda sin entregar ningún bien.
- La vivienda no debe estar gravada con cargas posteriores.
- La solicitud debe presentarse dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración o en un momento posterior si el deudor tiene un plan de reestructuración aprobado pero no puede cumplirlo.
- La cuota mensual de la hipoteca debe superar el 50% de los ingresos de la unidad familiar
- Debe existir un acuerdo entre el deudor y el acreedor.
- La dación en pago debe formalizarse en escritura pública ante un notario.
- Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser efectiva legalmente.
¿Qué bancos aceptan la dación en pago?
Actualmente, la mayoría de los bancos aceptan la dación en pago, ya que están adheridos al Código de Buenas Prácticas Bancarias, por loque si el afectado cumple con los requisitos anteriores sobre su solvencia financiera, podrá acceder a ella.
¿Cuánto se paga por una dación en pago?
Lo habitual es que la entidad financiera asuma los costes asociados a una dación en pago, que suelen rondar los 2.000 euros en total, dada la difícil situación financiera del deudor.
El desglose de los gastos incluye:
- Gastos notariales y registrales para formalizar la operación.
- Impuestos:
- Plusvalía municipal: solo si se cede la vivienda por un valor superior al de compra y no es la residencia habitual.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): la parte proporcional del año hasta la fecha de cesión.
- IRPF: exento si se cede la vivienda por un valor superior al de compra.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga la entidad financiera
3. Tasación de la vivienda para determinar su valor de mercado.
¿Cómo se declara una dación en pago en la renta?
Tal y como se ha indicado, la ganancia patrimonial está exenta del IRPF si:
- Se trata de la vivienda habitual.
- Es para cancelar deudas hipotecarias con entidades de crédito.
- El propietario no tiene otros bienes para satisfacer la deuda.
Si no cumple estos requisitos, se declara como una ganancia o pérdida patrimonial:
- Se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el mayor entre la deuda cancelada o el valor de mercado de la vivienda.
- Si resulta una pérdida, se integra en la base imponible del ahorro.
