Tras la bienvenida de José Antonio Hernández-Calvín, presidente de Tinsa España by Accumin, se presentaron los datos más significativos y principales conclusiones del informe ‘Vivienda de obra nueva 2025’, una radiografía de la evolución de precios y otros indicadores en el segmento de obra nueva desde 2001, elaborado por el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Su directora, Cristina Arias, expuso que el valor de la vivienda de obra nueva creció un 7,6% (un 4,6% descontando la inflación), frente al 4% de incremento de la vivienda de segunda mano. El valor medio de la obra nueva se ha situado en 2.528 €/m2 y excede un 44% el valor medio de la vivienda de segunda mano. Comparado en términos homogéneos, descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se sitúa un 21% por debajo de los máximos de 2007.
En 2024 se ha registrado un crecimiento generalizado de los precios residenciales por encima de la inflación, acusado más en obra nueva, que ha provocado que la vivienda pase a ser una de las mayores preocupaciones de los hogares medios. “Las ubicaciones que en términos reales, descontando el efecto de la inflación, estarían superando los máximos del boom inmobiliario se sitúan en la Costa Mediterránea, concretamente Islas Baleares y los municipios de Málaga, Benidorm y Marbella. También Santa Cruz de Tenerife, que se alinea con el máximo de su serie sin llegar a rebasarlo”, apuntó Arias.
Según las tasaciones de Tinsa, el esfuerzo que requiere la compra de una vivienda de obra nueva es del 49%, frente al 36% de la vivienda usada. El acceso a la vivienda nueva representa un esfuerzo significativo, superando el 35% de la renta disponible media, en la mayoría de los municipios y alcanza más del 70% en zonas con alto componente turístico, como Benidorm, Marbella, Orihuela, Torrevieja, Barcelona, Cádiz y Málaga.
Tal y como se recogía en el reciente informe ‘Eficiencia Energética y Valor de los Activos Inmobiliarios Residenciales en España’, el 95% de las viviendas construidas en los últimos 5 años son energéticamente eficientes, con una alta concentración en las calificaciones más altas (51% en letra A y 39% en letra B), en contraste con la ineficiencia general del parque residencial de segunda mano.
Retos y Soluciones para la obra nueva
La primera mesa de expertos, ‘Sostenibilidad, demografía y economía: retos y soluciones para la obra nueva, moderada por Susana de la Riva, directora de Comunicación de Tinsa España by Accumin, abordó el escenario actual de gestión de suelo, las necesidades para incentivar y agilizar la obra nueva y el papel de la industrialización.
Luis Guijarro, director general de Hercesa, radiografió el panorama actual como de alta demanda, poca oferta y un grave problema de capacidad adquisitiva con escasez de suelo. “Llevamos muchos años gestionando suelos. Antes de la crisis, había menos trabas por parte de la Administración y la banca financiaba más. Actualmente, el exceso de normativa, la falta de acuerdo entre las Administraciones y la falta de financiación complican la situación de generación de suelos”, explicó Guijarro, que afirmó: “No va a haber suelo a corto y medio plazo. Es un reto a futuro”.
La visión del crédito promotor corrió a cargo de Josep Oriol Forner, director de Negocio y Producto promotor en Caixabank, entidad que este año prevé financiar entre 10.000 y 15.000 viviendas. “La banca tiene capacidad para financiar 200.000 viviendas, pero no va a financiar suelo de la misma forma que antes de la burbuja. No podemos lidiar con la incertidumbre de plazos totalmente indeterminados”, aseguró.
En opinión de Forner, otro de los grandes problemas que ha de afrontarse en el mercado residencial es la asimetría del mercado: no hay suelo donde realmente se necesita y hace falta una intervención efectiva por parte de la Administración. “Desde Caixabank hay una voluntad firme de financiar, incluso vivienda en alquiler asequible. Estamos asumiendo algo de riesgo en aquellas localizaciones donde sabemos que se va a comercializar”, apuntó.
David Botín, director de Vivienda Asequible y Living en Aedas Homes, puso el foco en la necesidad de que la Administración aborde el problema social de que una gran parte de la demanda es insolvente, en el sentido de que es incapaz de tener el ahorro previo necesario para acceder a una vivienda, y de que contribuya a la generación de suelo para que sector pueda construir. Botín también abogó por atraer mano de obra de otros países y apostar por la formación, en un área en el que es difícil atraer trabajadores jóvenes. “Si no se actúa sobre la mano de obra, seguiremos viendo incrementos en los costes de construcción muy elevados”, señaló.
Industrialización apta en suelos nuevos y orientada a vivienda protegida en alquiler
La industrialización centró parte del debate. Con respecto a su evolución, la respuesta de los ponentes fue unánime: aún falta tiempo. La construcción tradicional siempre ha tenido elementos industrializados, pero tiene que haber un período de transición.
El director de Vivienda asequible de Aedas, donde el 40% de las promociones lleva algún componente de industrialización, destaca que los que más están avanzando son los proveedores y que las grandes constructoras “todavía no están tirando del carro”. “El gran reto para el avance de la industrialización es la estandarización. En las primeras fases de los proyectos seguimos diseñando sin estandarizar. Esto tardará en llegar”, señaló Botín.
Luis Guijarro apuntó que la industrialización también necesita mano de obra específica y por eso no va a ser un cambio inmediato. “Es cierto que no hay recambio para los oficios, pero la construcción industrializada exige muchas cosas que no hace la tradicional actualmente y alguna de ellas solo pueden aplicarse en grande desarrollos y suelos nuevos”, apuntó.
Para Oriol Forner, la industrialización está más orientada a viviendas en alquiler o en régimen de viviendas protegidas, ya que la vivienda “prime” exige diferenciación.
Analítica al servicio de la profesionalización del Real Estate
Finalizada la primera mesa de retos y desafíos en vivienda de obra nueva, se abrió paso la tecnología. Raquel Gómez-Vives, Head of Valuations & RE Especialist en urban Data Analytics by Accumin, explicó como las soluciones analíticas desarrolladas por Accumin Intelligence contribuyen a la profesionalización del sector y a la dinamización del capital extranjero.
En un escenario marcado por la dificultad de acceso al dato, un mercado opaco y poco homogéneo, desde Accumin se ha generado una base de datos histórica en el mercado de obra nueva con tres objetivos principales:
-Búsqueda proactiva.
-Reducción de la competencia.
-Detectar oportunidades en cartera.
De cara a los clientes, las aportaciones van enfocadas a facilitar un máximo entendimiento del mercado, con soluciones ‘ad hoc’, con análisis por territorios, sobre nuevos mercados, nuevos productos y nueva demanda.
Tasas de rentabilidad a doble dígito para amortiguar el incremento de los costes
La segunda mesa de expertos sobre ‘Construir para vivir: cómo maximizar beneficios sin comprometer el futuro’ puso en el foco la rentabilidad. “Desde que comenzamos con un suelo hasta que lo ponemos en manos del cliente, estamos asumiendo un gran número de riesgos. Necesitamos proyectos que sean financiables. Retornos a doble dígito es lo mínimo. Diversificar el negocio ha sido una de las claves de nuestro éxito, ya que nos ha ayudado en los cambios de ciclo”, afirmó Patricia Barbas, Directora General de Grupo Egido.
Para Pablo Méndez, Director de Inversiones en Culmia, el principal problema ante la falta de vivienda es que no hay cambios legislativos para acometerlos: “El tiempo afecta a la rentabilidad. El equity necesita unos retornos más altos, que incidirán en que las casas sean mucho más caras”.
Daniel Cuervo, director general de Vía Ágora, incidió en el riesgo inherente a la actividad promotora. “Los costes de construcción se han ido incrementando desde el COVID, necesitamos tasas de rentabilidad que amortigüen el incremento de costes. Es imprescindible partir de unas rentabilidades adecuadas y aligerar los plazos de construcción”, señaló.
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