Con dos niños, a María y Javier se les ha quedado pequeño el piso de alquiler en el que comenzaron su proyecto en pareja, cuando aún no tenían hijos. Con dos críos de cinco y ocho años, la casa de dos dormitorios ya no es tan perfecta. Ahora encoge con cada juguete, mochila del colegio y coladas. Sueñan con una vivienda de mayor tamaño: al menos una habitación más, una terraza amplia o un jardín donde los peques puedan jugar sin que nadie se sienta atrapado entre paredes.
Se decantaron por la compra, pues al estar el alquiler muy caro estimaron que van a pagar menos de hipoteca que de renta. Como muchas familias que necesitan cambiarse a una casa grande, empezaron la búsqueda con entusiasmo. Visitaron pisos de tres dormitorios, chalets adosados y hasta viviendas unifamiliares. Pero los precios han subido y encontrar algo que se ajuste a su presupuesto sin renunciar a lo que necesitan no es tarea fácil.
Por fin apareció la oportunidad con un pareado con jardín amplio. Después de varios intentos de negociación para ajustar el precio, pues se les quedaba un poco alto, consiguieron una rebaja. Estaban confiados en que la hipoteca sería suficiente para cubrir la compra.
Firmar el contrato de arras
Como ocurre muchas veces cuando uno/una cree haber encontrado la casa de sus sueños, hay una presión invisible que juega en contra: las prisas por dar una señal (contrato de arras) para reservar la compra. Habitualmente se suele abonar el 10% del precio acordado. En caso de que alguna de las partes se eche para atrás hay penalizaciones: si es el comprador, pierde la señal; si es el vendedor, abona el doble de la cantidad que recibió como señal.
Tras la firma del contrato de arras, felices, María y Javier se encaminaron a solicitar una hipoteca. Para conceder la financiación, la entidad obliga a contar con una tasación para garantía hipotecaria de la vivienda que aporte una valoración del inmueble objetiva y ajustada al valor de mercado, que servirá como garantía en caso de impago. La tasación, por otra parte, es la referencia del importe del préstamo hipotecario. Normalmente este cubre el 80%, el resto más en torno al 10% de coste financiero asociado a la operación corre a cargo del bolsillo del comprador.
Proceso de tasación
Aquí llegaron las sorpresas desagradables y el sueño se convirtió en una pesadilla.
Como marca la regulación, el tasador visitó el inmueble para comprobar in situ los diferentes factores que se tienen en cuenta para determinar el valor: tipo de vivienda, superficie y distribución, calidad (acabados, instalaciones, eficiencia energética), antigüedad y estado de conservación o ubicación, datos que se completarán con la comprobación documental referida a la situación registral y catastral, urbanística, jurídica y de ocupación. Además de aspectos de la propia casa, también recabó información de la localización. Es decir, el entorno en el que se ubicaba: infraestructuras de transporte público, centros educativos y sanitarios, servicios comerciales y de ocio, etc.
Lo que este profesional técnico puso de relieve, y que María y Javier ignoraban, es que el chalet tenía menos metros de lo que los vendedores indicaron. Incluyeron espacios ganados a través de reformas que no cumplían con el plan urbanístico y, por tanto, estaban fuera de ordenación. En el cómputo de superficie habían incluido la buhardilla, pero por su altura inferior a 1,5 metros no podía ser contabilizada a efectos de tasación. Además, parte del jardín iba a ser expropiado, pues se iba a establecer una servidumbre de paso de viandantes para su acceso a un futuro hospital, lo que, además, iba a generar contaminación acústica y pérdida de las fantásticas vistas. Menor valoración, aún.
Todo lo anterior arrojó una tasación muy inferior al precio de compraventa, por lo que la hipoteca se quedaba lejos de su capacidad de compra y no pudieron continuar con la operación. María y Javier perdieron los 45.000 euros de la señal.
Lo que debes hacer antes de comprometerte a la compra
Tasar antes de firmar arras
Si María y Javier hubieran tenido el informe de tasación antes de firmar el contrato de arras, hubieran tenido información previa sobre:
1.- Si compran caro o barato respecto al valor de mercado.
2.- Si tienen capacidad económica para la adquisición.
3.- Si pueden tener problemas legales con la Administración por algún incumplimiento urbanístico.
4.- Cuáles son los planes urbanísticos de la zona.
Además de cuestiones propias de la vivienda, contratar la tasación en el momento inicial del proceso de compra sirve para poder negociar con otros bancos la hipoteca.
Inspección completa de la vivienda para detectar desperfectos
Otro informe complementario a la tasación que puede ayudar a evitar disgustos es la inspección completa del inmueble para asegurarse del verdadero estado de la vivienda. Este estudio técnico analiza más de un centenar de puntos internos y externos para detectar posibles desperfectos o vicios ocultos. Según la situación y el tipo de inmueble, estos daños pueden suponer hasta 10.000 euros y una de cada cuatro viviendas los tienen.
Si el informe detecta algún problema es, sin duda, una base sólida para negociar el precio de la vivienda.
Una casa tasada e inspeccionada, un hogar feliz
La compra de una vivienda es una de las operaciones financieras más importantes en la vida de una persona. No es solo una cuestión de espacio y comodidad, sino también de seguridad financiera y tranquilidad a largo plazo.
Por eso, antes de dejarse llevar por la emoción del momento o lanzarse a ciegas sin conocer realmente qué se está comprando, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado. Una tasación previa no solo protege contra precios inflados y alerta de posibles problemas de financiación, sino que también puede servir como herramienta para negociar el precio con el vendedor y posteriormente las condiciones de la hipoteca con el banco.
María y Javier, con la información correcta en sus manos, podrían haber tomado una decisión más informada: renegociar mejor el precio de la casa o directamente buscar otra opción sin perder el dinero de las arras.
Moraleja: confía en el asesoramiento de profesionales para hacer realidad tus sueños con tranquilidad.
