Lo primero es recordar que los bancos suelen conceder hasta el 80% del valor de tasación. El resto más gastos de la operación tienen que salir del ahorro del comprador. Si no dispone de ello no podrá comprar la vivienda. De ahí, que, normalmente, al futuro hipotecado/a le interesa que el valor de tasación sea lo más alto posible para asegurarse de que cuenta con financiación suficiente para cubrir la parte del precio de compra que no va a pagar con ahorro.
Sin embargo, el precio de venta y el valor de tasación son dos cifras que pueden no coincidir, pues el vendedor siempre va a tratar de obtener el mayor precio posible, con independencia de si está respaldado por criterios técnicos y objetivos de mercado, mientras que el valor de tasación para garantía hipotecaria debe cumplir con una normativa específica que obliga a certificar un valor prudente basado en datos de mercado teniendo en cuenta la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, valorando los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus posibles usos alternativos. Lo vemos en detalle.
¿Qué tal tasa Tinsa? Algunas personas dicen que Tinsa ha dado a su casa un valor más bajo que otros inmuebles de la zona
Esta afirmación, que aparece en algunas opiniones de Tinsa by Accumin en internet sobre tasación, puede tener una explicación objetiva, relacionada con diferentes situaciones:
● Referencias de precios no realistas: cuando vamos a vender o comprar, lo habitual es buscar en portales inmobiliarios referencias de precios de oferta. No hay que olvidar que el precio de venta puede no coincidir con valor de mercado. Lo normal es que un vendedor tire por lo alto a sabiendas de que luego se entra en una fase de negociación para fijar el precio definitivo de compraventa. Por otro lado, hay que tener en cuenta que la información de los anuncios no está verificada y podemos estar tomando como referencia superficies o características que no se corresponden con la realidad.
● Situaciones particulares: en ocasiones, las expectativas vienen determinadas por situaciones particulares, como puede ser la urgencia. Si el comprador necesita cerrar la operación lo antes posible, puede estar dispuesto a asumir un precio más alto que el valor normal de mercado, lo que podría dar lugar a una tasación más baja. Y viceversa, si el vendedor tiene prisa, puede asumir un precio de venta más bajo que el valor de mercado, lo que beneficia al comprador que obtendrá un valor de tasación más alto y, por tanto, tendrá menos presión sobre si dispone de ahorros suficientes.
● Factores que pueden penalizar el valor respecto a la expectativa inicial: tras la visita del tasador al inmueble pueden salir a la luz aspectos que pasan inadvertidos para el comprador. Por ejemplo:
● Superficie inexacta: puede ocurrir que en el anuncio se informe de una superficie mayor a la real que se comprueba en la visita por el tasador y se contrasta con la indicada en el Registro de la Propiedad según nota simple o escrituras y el Catastro, bien por confusión entre los diferentes tipos de superficies (superficie útil, construida y construida con elementos comunes referida a zonas ajardinadas, piscina, parque infantil, etc.); bien porque están mal contabilizadas ciertas superficies:
● Espacios exteriores: en el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo de un edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, dicha superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que, por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes.
● Buhardillas: no se puede computar la superficie útil con altura inferior a 1,50 metros.
● Ampliaciones: no se contabilizan aquellas que no cumplen con la normativa urbanística vigente y no son legalizables.
● Problemas registrales: puede haber situaciones registrales que podrían afectar el valor de tasación. Por ejemplo, que tenga vigente un usufructo (otra persona tiene el derecho de disfrute) o cualquier otro tipo de derecho real (uso y habitación, servidumbre). Pueden figurar inscrita una concesión administrativa, derechos de suelo, vuelo, condiciones resolutorias o cargas pendientes de liquidar.
● Problemas urbanísticos: pueden existir temas urbanísticos importantes que se detectan con las comprobaciones que el técnico realiza. Sólo se pueden valorar a efectos de valoración hipotecaria los inmuebles que cumplen con la normativa urbanística de aplicación o en su defecto aquellos que se consideran consolidados urbanísticamente y no presente ningún riesgo legal en este sentido.
● Problemas de ocupación: Pueden existir inmuebles que estén ocupados ilegalmente y con unas malas condiciones contractuales (contratos de renta antigua) que pueden incidir negativamente en el valor.
● Ubicación y entorno:
- Ruido excesivo en la zona por cercanía a carreteras, líneas de ferrocarril, aeropuertos, industrias.
- Contaminación ambiental por la construcción de una fábrica o la ubicación de un parque logístico, por ejemplo.
- Proximidad a zonas de riesgo por afecciones de costas, carreteras, ferrocarriles, ríos, zonas inundables o áreas de delincuencia y marginalidad.
● Mantenimiento: la falta de conservación y el mal estado de algunos elementos, que pueden pasar desapercibidos al comprador por no estar visibles.
● Otros aspectos de la propiedad:
- Orientación desfavorable que aumenta el consumo energético y reduce la de luz natural.
- Baja eficiencia energética.
- Mala distribución del espacio.
Realizar la tasación antes de la firma del contrato de arras permite aflorar antes de adquirir un compromiso de compra cuestiones como estas que pueden influir en el valor de tasación respecto a las expectativas iniciales del vendedor y pueden poner en peligro la operación al no poder conseguir una hipoteca suficiente para abordar la compra.
