El viernes 21 de febrero las oficinas de Tinsa en Las Rozas (Madrid) se transformaron durante unas horas en una mesa de debate sobre la situación y tendencias del sector inmobiliario. Expertos del ámbito político y empresarial conversaron sobre alquiler, regulación, build to rent, industrialización y sostenibilidad en el marco de la Convención Comercial anual de Tinsa, que reunió a más de 70 personas procedentes de toda España.
El panel de expertos estuvo compuesto por profesionales de primer nivel como el presidente de las asociaciones de promotores nacional (APCEspaña) y madrileña (Asprima), Juan Antonio Gómez Pintado; el director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María García; la presidenta de WIRES, Carmen Panadero; el director de Negocio Promotor de Caixabank, Daniel Caballero, y la experta inmobiliaria Beatriz Toribio. La encargada de dirigir la conversación fue la periodista Meli Torres, directora del programa “Inversión Inmobiliaria” de Capital Radio.
Tranquilidad, optimismo moderado y un firme llamamiento a saber aprovechar los retos que se avecinan a medio plazo fueron mensajes recurrentes durante el encuentro.
El director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, José María García, reconoció que hay indicadores que apuntan a un freno del crecimiento y que la capacidad de generar empleo va a ser clave para la evolución de los próximos meses. “Tanto la estructura del sector como los volúmenes de visados y compraventas son distintos a los del ciclo anterior y eso nos hace ser optimistas”, apuntó García, quien destacó la seguridad jurídica como elemento ineludible para el desarrollo del sector. “Si cambiamos las reglas de juego, el dinero que viene de prestado se va a ir a otro país a invertir”, apuntó.
García descartó que la Comunidad de Madrid vaya a intervenir las rentas de alquiler estableciendo topes. “No es la manera. Si intervienes los precios, lo que consigues es decirle al pequeño inversor que no invierta en mejorar la vivienda, porque el precio lo pongo yo. Y hay mucho por hacer en regeneración urbana”, apuntó.
El director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid señaló que en la región existe un déficit de 18.000 viviendas, y que de 12.000 construidas en el último año, menos de 4.000 han sido de precio asequible. “Sin un urbanismo ágil no puede haber producción de vivienda. Estamos trabajando para movilizar suelo que genere 15.000 nuevas viviendas en los próximos 3-4 años. Esto va a ayudar a revertir el calentamiento de precios”, explicó.
El presidente de Asprima y APCEspaña, Juan Antonio Gómez Pintado, calificó 2020 como un año “de transición” y “de oportunidad”. “Si somos capaces de impulsar la Colaboración Público-Privada lograremos generar actividad y dar acceso a la vivienda a población que ahora tiene dificultades”, apuntó.
Aunque el sector tiene garantizada la actividad para los próximos dos años, de acuerdo con los datos acumulados de preventas, Gómez Pintado explicó que las empresas han tendido a acumular suelo en aquellos mercados con demanda y que, en ciertas ubicaciones, se ha podido generar más actividad de la que es posible absorber. “Siempre decimos que el mercado se mueve a diferentes velocidades y ahora estamos viendo, incluso, dos velocidades dentro de la primera velocidad”, apuntó.
“Es necesario dar servicio a esa población creciente y en las grandes urbes no se está generando vivienda suficiente. No solucionar ese problema tiene un riesgo: se complica la situación para todos los que ya están aquí”, señaló la presidenta de Wires.
El futuro de las ciudades
En opinión del presidente de APCEspaña, el gran reto es el cumplimiento de los objetivos 2030 en materia de sostenibilidad. En este camino, se hace necesario un cambio de mentalidad para que el promotor entienda que el negocio no sólo está en la construcción de vivienda nueva, sino que hay mucho campo de actuación en regeneración urbana y rehabilitación. “Al sector le cuesta arrancar y vamos a tener que correr para cumplir con lo que se avecina. Si logramos trabajar de manera coordinada con todos los sectores implicados en estos objetivos lograremos un sector más equilibrado y menos cíclico”, afirmó Gómez Pintado.
En esta línea, Carmen Panadero, presidenta de la asociación Women In Real Estate (Wires), destacó que lo que está sobre la mesa es cómo gestionar de una forma sostenible el crecimiento de las ciudades, que son los grandes focos de empleo y, por tanto, de atracción de la población. “Es necesario dar servicio a esa población creciente y en las grandes urbes no se está generando vivienda suficiente. No solucionar ese problema tiene un riesgo: se complica la situación para todos los que ya están aquí”, señaló la presidenta de Wires.
Planificar el crecimiento sostenible de las ciudades, añadió Panadero, pasa por entender que la sostenibilidad no es solo ambiental, es económica y social. “Es algo parecido a eso de que no es más rico el que más tiene sino el que menos necesita. Tenemos que reducir el consumo y hacer más eficientes los servicios”, apuntó Carmen Panadero.
¿Y cómo avanzar en esta dirección? Redensificando las ciudades y potenciando los usos mixtos. “Es insostenible separar trabajo y vivienda, hay que reducir el movimiento diario de vehículos”, señaló la presidenta de Wires, que recordó iniciativas como la impulsada en su día en 22@, en Barcelona, donde se decidió aumentar un punto la edificabilidad en las parcelas de Poble Nou.
Además de aumentar la densidad y potenciar los usos mixtos, otra estrategia para el objetivo de un crecimiento sostenible es la tecnología: aplicar inteligencia para hacer más eficiente el tráfico o el transporte público, por citar algunos ejemplos.
“El alquiler ha sido en las últimas décadas un mercado secundario en España. Ahora tenemos delante una gran oportunidad como país y hay que hacer bien las cosas”, señaló Beatriz Toribio
Preocupación por el alquiler
Junto a los desafíos del futuro también hubo tiempo para analizar la realidad del presente: ¿se puede frenar la escalada del alquiler? ¿Nos encontramos a las puertas de una recesión? “En solo unos meses hemos pasado de hablar de burbuja a hablar de crisis. No nos dejemos llevar por el ruido. Ciertamente, hemos entrado en una fase de estabilización, especialmente en los mercados más tensionados, pero no nos olvidemos que en un año complicado como ha sido este 2019 hemos cerrado con más de medio millón de compraventas de viviendas”, señaló la experta inmobiliaria Beatriz Toribio.
En materia de alquiler, defiende que es necesario incrementar la oferta, ya que la situación actual es fruto de no haber sido capaces de dar repuesta al incremento de la demanda de arrendamiento. “La Administración no puede por sí sola desarrollar vivienda asequible. No asustemos a los inversores profesionales que quieren entrar ni a los pequeños propietarios que también necesitan seguridad jurídica para poder resolver en forma y tiempos razonables una ocupación o un impago. La gente no quiere complicarse la vida. Si eso ocurre, pondrá la casa en venta o la mantendrá cerrada”.
En este sentido, Toribio destacó como una gran noticia que exista interés de inversores por entrar a profesionalizar el sector. “El alquiler ha sido en las últimas décadas un mercado secundario en España. Ahora tenemos delante una gran oportunidad como país y hay que hacer bien las cosas”, señaló. “Toda la atención está puesta en la posibilidad de establecer topes de precios al alquiler, cuando hay otras medidas de mayor calado sobre las que hay consenso en el sector”.
“Como bien sabe Tinsa, con gran experiencia en este ámbito, es necesario vigilar que el trabajo se va haciendo según lo planificando y que se cobra lo que se ha hecho”, afirmó Daniel Caballero.
También el director de Negocio Inmobiliario de Caixabank, Daniel Caballero, coincidió en lanzar un mensaje de tranquilidad. “Si la renta de las familias no sube, es positivo que el precio de la vivienda esté acompasado. Y vemos que el volumen de visados casa con la demanda estructural: la clave es hacer las viviendas donde se puedan comprar y de la tipología que se necesite. No percibimos ningún indicador que sea preocupante”, afirmó Caballero.
El directivo de Caixabank explicó que la entidad prevé seguir dando financiación promotora en la misma línea que el año pasado. “Llevamos varios años financiando entre 480 y 500 operaciones, equivalentes a unas 11.000 nuevas viviendas, analizando de cerca quién es el promotor y la ubicación. Seguiremos igual, no hay nada diferente a lo de hace 6 meses”.
Caballero explicó que el 95% de las operaciones que financia Caixabank lleva aparejado un project monitoring. “Como bien sabe Tinsa, con gran experiencia en este ámbito, es necesario vigilar que el trabajo se va haciendo según lo planificando y que se cobra lo que se ha hecho”, afirmó. Reconoció que la suspensión de pagos decretada por varias constructoras en los últimos meses no es una buena noticia y apuntó la necesidad de intensificar el control también al nivel de los subcontratistas.
Respecto a los nuevos caminos que encara la financiación, Caballero aseguró que existe una convivencia sana con los vehículos de financiación alternativa (“es una financiación complementaria a la nuestra, entramos en fases diferentes del proyecto”) y se mostró abierto a financiar tanto fórmulas de build to rent como de vivienda industrializada.
“Haremos build to rent en lugares donde tengamos seguridad. En Madrid ya estamos analizando proyectos y financiaremos. En Cataluña, sin embargo, no ha venido nadie a hablarnos de esto. El inversor busca unas rentas razonables y sostenibles durante varios años y, en ese esquema, la incertidumbre de una posible reducción de rentas estresa el modelo. Ese inversor se irá a desarrollar su proyecto a otro sitio”, apuntó.
“En este momento no hay capacidad instalada suficiente para pensar en industrializar el sector, pero se va a incrementar porque el gap de coste que existe entre este modelo y el tradicional se está estrechando debido al aumento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra”, afirmó Gómez Pintado.
Vivienda industrializada
Las nuevas tendencias tecnológicas aplicadas a la construcción también tuvieron su sitio en el panel de expertos reunidos en Tinsa el pasado viernes. El director de negocio inmobiliario de Caixabank reconoció que las entidades financieras todavía están aprendiendo a conocer este modelo, en el que los activos en construcción no están situados en una primera fase en la ubicación final de la promoción, como correspondería a la financiación tradicional de un bien “inmueble”, sino en una fábrica a varios kilómetros de distancia. “Cambian los tiempos y tenemos que ver con los promotores cómo podemos estar ambos confortables con el proceso”, apuntó Caballero.
El presidente de Asprima y APCEspaña, Juan Antonio Gómez Pintado, aseguró que el sector promotor está en conversaciones con las entidades financieras para avanzar en el desarrollo de este modelo. “En este momento no hay capacidad instalada suficiente para pensar en industrializar el sector, pero se va a incrementar porque el gap de coste que existe entre este modelo y el tradicional se está estrechando debido al aumento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra”, afirmó Gómez Pintado.
El presidente los promotores apuntó que el modelo de financiación que verá finalmente la luz no será una financiación hipotecaria al uso, sino algo más parecido a un project finance con algún tipo de garantía. “Ya se están financiando operaciones de este tipo”, aseguró.
