Por un lado, destaca el incremento interanual del 7,3% en el número de compraventas en enero y, por otro, un crecimiento del 7,6% en el de hipotecas respecto a enero de 2023. Se trata en ambos casos del primer aumento en tasa interanual desde septiembre de 2022, poco después de que el Banco Central Europeo anunciara la primera subida de tipos de interés en una década. Un movimiento que acabó provocando un encarecimiento de la financiación y, asociado a ello, el debilitamiento de la demanda de vivienda.
Concretado en números absolutos, el número de compraventas de viviendas alcanzó las 48.500 operaciones en enero, según datos de los notarios. El volumen de nuevas hipotecas registradas en enero fue 22.400. Si comparamos ambas cifras se comprueba que menos de la mitad de las transacciones llevan aparejadas un crédito hipotecario: la ratio de hipotecas sobre compraventas está en torno al 46%.
Sin que implique lanzar las campanas al vuelo, estos datos de aumento interanual lanzan un mensaje potente de sostenimiento de la actividad en sector residencial. Porque no olvidemos que las caídas de hipotecas y compraventas que vimos en 2023 lo eran en comparación con un año de extraordinaria actividad como fue 2022. Pero, considerado aisladamente en volumen, seguían mostrando niveles saludables, por encima de la referencia de 2019, último año prepandemia.
Los datos de enero de los Notarios, con esas subidas en tasa interanual, nos muestran un volumen de compraventas que está un 15,9% por encima del dato de enero de 2019. En el caso de las hipotecas, el número de enero supera en 13,4% el de enero de 2019.
¿A qué atribuye el Servicio de Estudios de Tinsa este crecimiento en compraventas e hipotecas? En primer lugar, al hecho de que los datos de enero de 2024 se están comparando con un periodo en el que el impacto de la política monetaria ya se había trasladado a las hipotecas. Es decir, el mercado ya estaba “sufriendo”. Durante el año 2023 la comparación era respecto a 2022, un ejercicio que no reflejaba aún el encarecimiento de las hipotecas, porque aunque el BCE realizó la primera subida de tipos en junio de 2022, llevó varios meses que se trasladara al coste de las hipotecas.
Y, en segundo lugar, es un reflejo de las expectativas del mercado. Aunque la inflación continúa sujeta a una incertidumbre que conviene mantener presente, su evolución positiva unida a la debilidad de algunas economías europeas ha llevado al mercado a anticipar el fin de las subidas de tipos de interés en 2024 e, incluso, una potencial y leve moderación durante el año. Y eso se traduce en una relajación del coste de las hipotecas que anticipa una reactivación en el medio / largo plazo de la demanda de compra para vivir, sobre todo teniendo en cuenta que el empleo está resistiendo y la inflación está más contenida.
En este contexto, nos encontraríamos en un periodo de transición que no es descartable que pueda registrarse un cierto impulso a la demanda que en el corto plazo por parte de perfiles de inversión movidos más por fines especulativos (aprovechar la futura recuperación en venta y alquiler entrando ahora en el mercado) y no tanto de uso particular inmediato.
Aquí lo explicamos en Capital Radio.
