Siempre que se afronte la compra de un inmueble es aconsejable realizar una tasación profesional por parte de una sociedad homologada como Tinsa con la que conocer el valor de mercado del mismo y poder negociar su precio. También lo es cuando se quiera establecer la renta de un alquiler, ya que la valoración puede aportar una referencia adecuada en función de las características del inmueble y la zona.
Cuando se desea obtener un asesoramiento sobre el valor de mercado de un inmueble no es necesario aportar ninguna documentación específica para realizar la tasación: el tasador, con su juicio experto, analizará el mercado y emitirá su estimación de valor.
Pero cuando se trata de una compra de un inmueble que va a necesitar financiación hipotecaria, la tasación no es que sea aconsejable, es imprescindible, ya que es el documento oficial que acredita el valor del inmueble que va a servir como garantía para el banco en caso de impago.
La normativa ECO 805/2003 establece cuáles son las comprobaciones y documentación necesarias para que pueda emitirse una tasación con finalidad hipotecaria.
Hay varios documentos que son comunes a los diferentes tipos de inmuebles, y otros que son específicos según la tipología.
¿Qué documentos necesito para tasar una vivienda?
Los documentos necesarios para tasar una casa y/o un garaje, y que también es aplicable a edificios residenciales, son los siguientes:
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
Hay tres tipos de documentos y se ha de presentar al menos uno de ellos, siempre que contenga la titularidad y descripción completa del inmueble.
Nota simple
Es un documento obligatorio que proporciona información actualizada sobre la situación legal de la vivienda, incluyendo cargas, gravámenes y servidumbres. Es muy sencillo de obtener: en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se ubique el inmueble, en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad o también puedes pedir la Nota Simple online en Tinsa y la recibirás en menos de cinco días o, si la necesitas de forma urgente, en 24 horas. Debe tener como máximo tres meses de antigüedad.
Certificado registral
Si no se tiene la nota simple del inmueble, también es válido el certificado registral, que es un documento más detallado que debe ir certificado por el registrador y, por tanto, su precio es más elevado.
Escritura de propiedad
En ausencia de nota simple, la normativa permite presentar como documento acreditativo la escritura de propiedad. Aporta más información que la nota simple, pero puede estar desactualizado respecto a la situación actual del inmueble (si ha habido un cambio de titularidad posterior, por ejemplo). Por esta razón, las sociedades de tasación suelen utilizar la escritura como documentación complementaria más que como sustitutiva de la nota simple registral.
OTROS DOCUMENTOS
Ficha catastral
Contiene información para la identificación de la finca y es un complemento de la nota simple registral. No la debe aportar el propietario de la vivienda, sino que es el tasador/a quien lo consulta por vía telemática en el Catastro.
Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
No es un documento obligatorio, pero sirve para identificar quién es el titular catastral del inmueble. En casos en los que hay alguna duda en la identificación el tasador puede pedirlo.
Planos del Inmueble
El tasador/a está obligado a comprobar las superficies del inmueble. Aportar los planos del inmueble facilita esta labor. Si no están disponibles, el tasador/a levantará in situ un croquis con escala gráfica.
Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
Como parte de su trabajo, el tasador/a debe comprobar la situación urbanística del inmueble, para lo que debe realizar una serie de consultas al Ayuntamiento.
En los casos en los que hay dudas de interpretación o se da una situación urbanística compleja, el cliente debe aportar un informe urbanístico o cédula urbanística. Solo lo puede solicitar el titular del inmueble y puede tener coste.
En las viviendas de obra nueva, se ha de presentar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que es el documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad establecidos en la normativa local. En inmuebles antiguos este documento no siempre está disponible, por lo que será el tasador/a quien comprueba la situación urbanística para detectar, por ejemplo, si se quiere convertir en vivienda un inmueble que no puede tener ese uso.
Certificado de Eficiencia Energética
El certificado energético es un documento que obligatoriamente debe tener la persona que pone en venta el inmueble y que evalúa el consumo energético del inmueble. Actualmente, a efectos de tasación, no es un documento que sea obligatorio presentar para emitir la valoración. Sin embargo, es un tema que está en evolución y, en vista de que ya hay normativas en Europa que establecen una letra mínima de eficiencia para que una vivienda se pueda comprar, no es descartable que sea un documento que acabe teniendo incidencia directa en el valor y tenga una mayor presencia en la documentación requerida.
Reformas y mejoras
Si se han hecho mejoras o reformas significativas en la vivienda, presentar la memoria de calidades facilita que el tasador/a lo tenga en cuenta en la tasación.
Si se trata de un edificio que está en ese momento en fase de construcción o de rehabilitación, sí es obligatorio presentar el proyecto técnico de visado y la licencia de obra. Es recomendable entregar el presupuesto de contrata.
Casuísticas particulares:
- VPO: si la vivienda está clasificada con algún régimen de protección se ha de presentar la cédula de calificación de Vivienda de Protección Oficial (VPO) o documento que permita determinar el precio máximo de venta o alquiler.
- Vivienda alquilada: se ha de presentar el contrato de arrendamiento y los últimos recibos de pago.
- Vivienda en construcción: proyecto visado, licencia de obra, presupuesto o contrato de ejecución y certificación de la obra expedida por la dirección facultativa.
¿Qué documentos necesito para la tasación de otro tipo de inmuebles?
Documentos para valorar oficinas o locales comerciales en propiedad horizontal:
- Documentación registral y catastral mencionada anteriormente para el caso de viviendas y edificios residenciales.
- Estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar si hay alguna prohibición expresa sobre ese tipo de actividad.
- Licencia de apertura o inicio de la actividad (licencia de funcionamiento).
- Planos acotados o a escala.
- Si es en proyecto, además, el visado.
- Si es en construcción o rehabilitación, lo indicado en vivienda.
- En arrendamientos: contratos y último recibo de la renta.
Documentación para tasar una nave industrial
- Documentación registral y catastral mencionada anteriormente.
- Fotocopia de la licencia de apertura o inicio de la actividad.
- Planos acotados o a escala.
- En proyecto o en construcción, lo ya mencionado.
- En arrendamientos: contratos y último recibo de la renta.
Documentos para tasar un edificio
Aplica lo mismo de una vivienda, con especificidades concretas en el caso rehabilitación u obra en curso, y de arrendamiento.
Documentación para Inmuebles Ligados a una Explotación Económica (ILLES)
- Planos acotados o a escala.
- Plano catastral y certificado catastral.
- Licencia de apertura y funcionamiento.
- Balance de cuentas de resultados de los últimos tres años.
- En proyecto o en construcción, lo ya mencionado.
Documentación para tasar terrenos o fincas rústicos
Además de la documentación registral y catastral obligatoria para el resto de inmuebles hay dos documentos muy relevantes, por el impacto que pueden tener sobre el valor:
- Régimen de explotación agrícola o, en su caso, plan de aprovechamiento cinegético y régimen de aprovechamiento y/o capturas.
- Derechos de riego.
Documentación para tasar terrenos, solares o parcelas
- Plano catastral y certificado catastral.
- Cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos.
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