¿Qué es la edificabilidad?
La edificabilidad de una parcela es la superficie máxima construible sobre la parcela que se tiene en cuenta a efectos de poder obtener las licencias de edificación y de Primera Ocupación (superficie construible computable).
Es importante saber que, según la ordenanza urbanística que se aplique en cada caso, hay superficies construibles que pueden no computar a efectos de edificabilidad (por ejemplo, las plantas construidas en sótano y algunos usos situados bajo la cubierta, como trasteros, cuartos de instalaciones, ascensores, etc.). Por este motivo los metros cuadrados que se pueden construir realmente en una parcela pueden, en ocasiones, ser algo superiores a la edificabilidad.
¿Cómo se obtiene la edificabilidad?
La manera de obtener la edificabilidad puede estar establecida de diferentes maneras en cada Planeamiento Municipal y para cada ordenanza urbanística concreta. La manera más generalizada es mediante un coeficiente de edificabilidad. El coeficiente de edificabilidad es un parámetro que se suele expresar en m2ct/m2s, esto es m2 de construcción por cada m2 de suelo. Así, por ejemplo, si mi parcela tiene una superficie de 1.000 m2 y el coeficiente de edificabilidad que se fija es de 0,4 m2/m2, como máximo podría construir una casa de 1000 x 0,4 = 400 m2.
Hay otras formas de obtener la edificabilidad de una parcela mediante la aplicación de otros parámetros urbanísticos como la ocupación máxima, número máximo de alturas permitidas, fondo edificable, retranqueos, frente, volumen máximo construible, etc.). En algunos casos el planeamiento municipal designa una edificabilidad concreta a una parcela determinada. Si se establecieran varias maneras para determinar la edificabilidad en la normativa urbanística, siempre hay que adoptar el criterio más restrictivo.
Diferencia entre edificabilidad y ocupación
La ocupación es un parámetro urbanístico que indica la superficie máxima que puede ocupar la edificación sobre la parcela. El parámetro de la ocupación se suele expresar en un porcentaje (%) a aplicar sobre la superficie de la parcela. Conviene saber que, en ocasiones, hay espacios que pueden no tenerse en cuenta a los efectos del cumplimiento de la ocupación de la edificación o que sólo se cuenta un porcentaje de ellos, como, por ejemplo, los patios y los porches, entre otros. Además, también pueden establecerse porcentajes de ocupación distintos para la construcción sobre el terreno y para la edificación en el sótano.
Generalmente el parámetro de ocupación hay que combinarlo con otros parámetros urbanísticos, como el número máximo de alturas permitidas, para obtener la edificabilidad. Así, por ejemplo, si sobre una parcela de 1000 m2 la ocupación máxima es del 20% y como máximo puedo hacer una vivienda de 2 plantas (a falta de otros parámetros más restrictivos), la edificabilidad de la parcela sería 1.000 m2 x 0,2 x 2 = 400 m2
Otros parámetros que pueden afectar a la edificabilidad
La ocupación de un solar puede fijarse también por el frente del solar y el fondo máximo edificable (hasta dónde puede llegar la edificación). Así, por ejemplo, si mi solar tiene un frente de 13 m y el fondo máximo edificable para esa calle se establece en 10 m, la ocupación de la edificación sería 13 x 10 = 130 m2… Si el número máximo de plantas es 2, la edificabilidad en este caso sería 130 x 2 = 260 m2. De la misma manera, otros parámetros como las separaciones a los linderos o los retranqueos al frente o al fondo que se establezcan en la normativa pudieran incidir en la obtención de la edificabilidad del terreno.
Otros aspectos que pueden afectar a la edificabilidad de un terreno pueden ser:
-Legales, como servidumbres de vistas, de paso, de instalaciones, etc.
–Físicos del solar como fuertes desniveles, forma muy irregular de la parcela, etc.
– Jurídicos, afectado por la Ley de Costas, Ley de carreteras, etc.
Dónde puedes conocer la edificabilidad de una parcela
Se puede solicitar una Cédula Urbanística en el Ayuntamiento, que es documento que acredita las circunstancias urbanísticas que afectan a la parcela y en la que se reflejará o bien la edificabilidad ya calculada o los parámetros a aplicar para calcularla.
También se puede obtener la edificabilidad consultando el planeamiento municipal (Plan General Municipal, normas subsidiarias). Para ello hay que conocer cuál es la ordenanza urbanística de aplicación. En la normativa urbanística se expondrá si es de aplicación un coeficiente de edificabilidad, si se aplican otros parámetros urbanísticos (ocupación, número máximo de plantas, fondo máximo edificable, retranqueos, etc.) o se indica una cantidad concreta.
La complejidad en la interpretación y aplicación de las ordenanzas urbanísticas aconseja siempre el asesoramiento por un profesional competente a la hora establecer cuál es la edificabilidad de un terreno.
