Los precios residenciales en los municipios relevantes continúan tendiendo a la estabilización
Tras el zoom que hemos hecho las últimas dos semanas sobre las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, hoy ampliamos el radio de acción al resto del país para acercarnos a la situación en otros municipios que, sin ser capital de provincia, son mercados importantes por su volumen de población y de compraventas. Son lo que el Servicio de Estudios de Tinsa denomina ‘Municipios relevantes’ y lo componen un grupo de 84 municipios repartidos en 23 provincias.
En estos municipios relevantes la estadística del primer trimestre de 2024 nos muestra una tendencia predominante de estabilización: 55 de los 84 municipios analizados aumentaron en el primer trimestre del año el precio medio en tasa trimestral, es decir, entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024 en una banda de +/-1%. Se escapan de esta tendencia impulsos más intensos en dos municipios gaditanos: Chiclana de la Frontera (+8,0 %) y La Línea de la Concepción (+4,3%).
El proceso de estabilización de precios se inició más tarde en las zonas costeras con mayor componente turístico. Y ello explica que estas sean las geografías donde principalmente se observan incrementos significativos de precios comparados con la situación de hace un año. De los 84 municipios estudiados, 58 (el 69%) presentan incrementos interanuales de precio superiores a la media nacional de 3,3 %; otros 21 registran incrementos entre 3,3 % y 0 %, y solo 5 presentan contracciones, la mayoría de ellas acotadas al -1 %.
Los municipios que han registrado mayores subidas en el precio de la vivienda terminada nueva y usada, según las tasaciones de Tinsa, en el último año han sido Orihuela, Gandía, Marbella, Talavera de la Reina y Reus, con crecimientos que superan el 10 %. En Orihuela, la variación en el último año ha sido del 15,5% con datos del primer trimestre.
Entre los cinco municipios en los que la vivienda es más barata que hace un año destaca Santiago de Compostela (-3,6% interanual) y leves contracciones entre -0,2 % y -0,9 % en Barakaldo, Motril, Gijón y San Fernando de Henares.
Los municipios relevantes suelen tener, por lo general, precios inferiores a los de la capital de su provincia, ya que son estos los enclaves que actúan como eje de empleo y atracción de demanda. Pero también encontramos excepciones. Es el caso de Vigo (que supera en un 20% el precio medio de la ciudad de Pontevedra en el primer trimestre), la misma proporción que Marbella. También Gijón (cuyo precio medio es un 11,6 % más que el de Oviedo), Benidorm (+10,2 % sobre Alicante), y Getxo (+6,5 % que Bilbao).
Otro aspecto importante en el análisis es la accesibilidad, Aunque, como te acabo de comentar, en la mayoría de estos municipios la vivienda es más barata que en su capital de provincia, también la renta disponible es, por lo general, menor, con lo que los niveles de esfuerzo de compra pueden estar tensionados aunque no tengan los precios de vivienda más elevados.
Según el análisis realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa, la mayor dificultad de acceso se sitúa en áreas de influencia de Barcelona y Madrid y en puntos turísticos de Málaga, Cádiz, Valencia y Alicante. Hasta 45 de los 84 municipios estudiados presentan tasas de esfuerzo superiores a lo razonable, es decir, en ellos hay que destinar más del 35% de la renta disponible del hogar a pagar el primer año de hipoteca. Casi la mitad: 45 de 84. Y en 11 de ellos se supera el nivel de accesibilidad crítico, es decir, sus residentes destinan más del 45% de la renta disponible del hogar a pagar el primer año de hipoteca.
Las mayores tasas de esfuerzo que superan la accesibilidad crítica se localizan en Marbella (59%), Cornellá de Llobregat y L’Hospitalet de Llobregat (ambos 48 %), seguidos casi al mismo nivel por Sant Adrià de Besòs , Alcorcón, San Sebastián de los Reyes, Chiclana de la Frontera, Montgat y Vélez Málaga. En el rango de esfuerzo 35 % – 45 %, además de municipios en torno a Barcelona y Madrid, destacan municipios también turísticos en Valencia, Alicante y Cádiz.
Puedes descargar la nota técnica completa desde aquí o escuchar el análisis que hicimos en Capital Radio, en nuestra sección semanal ‘El Dato del Día con Tinsa’, en el programa ‘Inversión Inmobiliaria’.