Hasta la fecha, el desarrollo de inmuebles bajo modelos industriales en nuestro país se ha visto ralentizada por diferentes causas. En sus inicios, arrastró fama de mala calidad de los materiales y poca resistencia, a la que se sumaron otros factores como la aversión al riesgo en el plano tecnológico, en un entorno con normativas cambiantes y dispersas.
Sin embargo, en la actualidad la industrialización ha empezado a situarse en el foco de grandes promotoras, como Aedas o Vía Célere, y el Real Estate comienza a asociar este modelo constructivo a un proceso eficiente, digitalizado y flexible, que permitirá acortar los largos plazos de ejecución de proyectos de las estructuras productivas actuales.
Ya se están dando pasos significativos para que la vivienda industrializada sea una realidad en España. Muestra de ello es la puesta en marcha el pasado mes de octubre de la Plataforma para la Industrialización de la Vivienda (PIV), una iniciativa sin ánimo de lucro) impulsada por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) donde organizaciones, empresas y profesionales compartirán conocimientos para posicionar este modelo de construcción.
Precisamente, la necesidad de formación y colaboración entre todos los agentes implicados en la cadena de valor (técnicos, constructores y operarios) fue uno de los grandes retos de la industrialización destacados en la última edición SIMAPRO2020.
Seguridad para el promotor
La incertidumbre sobre los costes de la vivienda industrializada supone un freno para el despegue de esta tecnología de construcción. El sector necesita certezas para que el mercado reciba el impulso que necesita, desde todas las partes, incluyendo la financiación, que tendrá que generar productos adaptados a las particularidades del proceso: la vivienda no se construye donde va a estar ubicada, sino en una fábrica a muchos kilómetros de distancia.
Los fondos de inversión que han entrado en nuestro país cuentan con capacidad financiera para dar un primer impulso a este sector y se espera que a medio plazo contribuyan a la especialización de la vivienda industrial. Los promotores, por su parte, ya empiezan a ver la industrialización como una opción para crear productos ad hoc que cubran necesidades específicas de los clientes. Algunas de las principales ventajas de la industrialización frente a la construcción tradicional:
- Permite programar los tiempos de producción, adaptando los plazos a las necesidades del promotor y asegurando unos estándares de calidad.
- El desarrollo en un entorno controlado, como es una fábrica, incrementa la seguridad de los trabajadores, reduce el número de accidentes laborales y crea oportunidades de empleo para diferentes perfiles profesionales.
- Genera oportunidades de inversión para todos los actores implicados del Real Estate, desde promotores hasta aseguradoras y entidades financieras.
- La vivienda industrializada 3D modular permite una mayor adaptación.
- Minimiza los residuos en la construcción, genera menos materiales sobrantes y contamina menos.
- Introduce la innovación y digitalización en la estrategia de negocio.
Reducción de plazos de entrega entre un 30% y un 50%
La producción de vivienda industrializada implica un proceso más seguro y eficiente que el tradicional, aunque es importante tener en cuenta que no todos los proyectos son industrializables: el grado de estandarización, qué porcentaje de integración se acometerá en fábrica y la repetitividad del proceso, entre otros factores, repercutirán en los costes y en la rentabilidad de los proyectos.
Si en el proceso tradicional para la entrega de una promoción de 80 viviendas, el plazo medio es de 20 meses, con la industrialización se puede reducir hasta los 14 meses, pudiéndose además trabajar simultáneamente en las tareas de construcción y cimentación del edificio. Al realizarse en el entorno controlado de una fábrica, se pueden montar piezas en la fábrica, mientras el Ayuntamiento concede la licencia de obra, para que en cuanto se otorgue el permiso, se trasladen para su ensamblaje. Algo muy diferente al avance secuencial por fases de los métodos tradicionales, en el que se comienza un proceso sólo cuando se haya finalizado el anterior.
Ahorro de costes y rápido ROI
El ahorro en los costes de una vivienda industrializada es consecuencia directa del ahorro de los plazos de construcción, que también permite obtener un retorno de la inversión más rápidamente. Un coste estándar de fabricación industrializada podría estar en torno a los 1.100 €/m2 , aunque depende de múltiples factores como la distancia entre la parcela donde se ubica la vivienda y la fábrica donde se produce.
A partir de 150 km de distancia entre la parcela donde se ubicará la vivienda y la fábrica habría que analizar los costes en función del proyecto concreto. Si la distancia supera los 300 Km esta opción pierde atractivo, porque complica y aumenta el tiempo muerto en transporte, lo que repercute en los costes.
Menos impacto medioambiental y más seguridad
Además de potenciar el uso de materiales sostenibles, el hecho de que parte de las tareas se realicen en un único recinto cerrado, facilita el control de todas las emisiones, reduciendo el impacto ambiental. El elemento básico en este tipo de construcción industrial es el módulo o celda tridimensional (3D), aunque por limitaciones de fabricación, transporte y/o instalación, estos pueden ensamblarse en obra, a partir de elementos más simples como pilares, vigas, pórticos (componentes lineales 1D) y/o forjados, paneles (componentes superficiales 2 D). En cualquiera de los casos se sigue una configuración espacial modular, con la misma calidad que puede tener las construcciones de vivienda tradicional.
En materia de seguridad, al realizarse parte de los proyectos en fábrica como una cadena de montaje, se trabaja en un entorno controlado y se reducen al mínimo los accidentes laborales, minimizando también el número de operarios expuestos a trabajos pesados como carga de materiales, y su exposición a inclemencias del tiempo, logrando que desciendan al máximo los riesgos para la salud.
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