Según las previsiones de los expertos, en los próximos 30 años, el número de personas que vivirán en las grandes ciudades alcanzará la estratosférica cifra de 7.000 millones y el reto prioritario es analizar cómo conseguir urbes habitables, independientemente del número de habitantes que tengan. Tras la pandemia, se han generado nuevas necesidades en todos los ámbitos de las ciudades (urbanístico, inmobiliario, sanitario, tecnológico…), que requieren respuestas, a través de estrategias que permitan seguir avanzando en el diseño de ciudades sostenibles.
Las iniciativas surgidas tras el impacto del #covid-19 giran en torno a 3 direcciones: incrementar el suelo disponible en las grandes urbes, flexibilizar los cambios de uso de los inmuebles e incrementar el parque de viviendas en alquiler. El reto está ahora en lograr ciudades sostenibles, en el plano social y medioambiental, y accesibles.
SOSTENIBILIDAD SOCIAL
Se están dando pasos en favor de la accesibilidad de la vivienda, un problema especialmente acuciante en las grandes capitales. La Comunidad de Madrid está avanzando en modificar la actual Ley del Suelo y en agilizar y flexibilizar el cambio de uso de los inmuebles, cuya necesidad e importancia ya analizamos en nuestro blog en este artículo del pasado mes de julio. Mientras, en el territorio nacional, ya han surgido voces que reclaman una política urbanística centralizada en todo el país y con reglas comunes, con independencia de que haya ciertos trámites o gestiones que se tramiten a nivel autonómico, atendiendo a las necesidades concretas de cada región.
La sustitución de la Ley de Suelo en vigor en la Comunidad de Madrid, que data de 2001, propuesta por el Gobierno regional a mediados de 2020, persigue diferentes y ambiciosos objetivos. Con el foco puesto en alcanzar una legislación ágil y atractiva para los inversores, los expertos del Real Estate creen que esta nueva ley contribuiría a proporcionar una mayor oferta de vivienda, más rápida y con un precio más competitivo, aligerando también el proceso de reconversión de los espacios urbanizados, de forma rápida y sencilla, para adaptarlos a unas necesidades, cada vez más cambiantes de la demanda.
Entre los cambios más relevantes que plantea esta nueva Ley de Suelo, que ya despertado opiniones encontradas, destaca la propuesta de que las licencias de primera ocupación en la Comunidad de Madrid se puedan obtener mediante una declaración responsable, como ya sucede en otras comunidades autónomas como Murcia, Canarias, Andalucía, Aragón o Cataluña. Un hecho que implica la sustitución de las licencias urbanísticas, necesarias hasta ahora para cualquier intervención sobre el suelo, por un documento (declaración responsable), en el que la empresa se compromete a cumplir con la legislación vigente y que ya generado preguntas acerca de cómo se va a controlar que no se cometan irresponsabilidades a través de esta nueva fórmula.
Además, con el objeto de dinamizar el sector de la construcción, la Comunidad de Madrid planea agilizar el desarrollo de aquellas obras de escasa complejidad constructiva, que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, mientras estudia cómo reducir los plazos de tramitación de las licencias de aquellas obras mayores y de nueva planta, que en la actualidad requieren de unos 12 meses de media, a través de la tecnología.
Más vivienda de alquiler social y asequible
Directamente relacionado con la disponibilidad de suelo para aumentar la oferta de vivienda social y asequible para la población media y para los jóvenes, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobó el pasado 8 de julio un decreto para la cesión de suelo público (propiedad de las Administraciones Públicas) a promotores privados. Con esta medida, se pretende incentivar la puesta en marcha de inmuebles residenciales en suelos de cualquier Administración, con la colaboración del sector privado, que sería el encargado de la construcción y en ocasiones también la gestión de pisos de alquiler asequible (al reducirse la partida de costa asociada al suelo) en un mercado donde escasea la vivienda pública.
En virtud de este nuevo decreto, se cederían los derechos de superficie de estos suelos a los promotores privados durante un plazo de 75 años, para que construyan vivienda, siempre que ésta se destine a alquileres sociales asequibles sin el pago del canon estipulado hasta el momento.
Cambio de uso de los inmuebles
En lo referente a la agilización de las licencias de cambio de uso urbanístico de los inmuebles, se han planteado dos retos: reorientación del uso de locales sin actividad en apartamentos o inmuebles de tipo residencial y el incremento del traspaso de viviendas de uso turístico desocupadas al mercado de alquiler tradicional.
Según los últimos datos de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos (FEVITUR), el trasvase de las viviendas turísticas al mercado tradicional no ha sido el mismo en todas las regiones. FEVITUR afirma que ha sido elevado en ciudades como Madrid y Barcelona, en las que más del 40% de la oferta de alquiler turístico ha pasado al tradicional, pero que en el resto de las localizaciones apenas alcanza el 6%. No obstante, como apuntan los expertos, el traslado de la oferta de arrendamientos turísticos hacia el alquiler residencial, no está yendo al alquiler residencial normal, sino a un modelo denominado arrendamiento de temporada, que permite al propietario arrendar por meses, según lo estipulado em el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA Y MEDIOAMBIENTAL
Otra de las novedades que han surgido en torno a las nuevas urbes es la necesidad de promover unas bases en los modelos de gestión de las áreas de concentración económica de las ciudades, para lograr ciudades compactas, cohesionadas y medioambientalmente eficientes. Con el reto de orientar y crear espacios públicos, como tableros abiertos, la Generalitat de Cataluña ha sido uno de los pioneros en aprobar un anteproyecto de Ley para regular las Áreas de Promoción Económica Urbana (APEU), equivalente catalán a los Bussines Improvement District (BID).
Los BIDs son instrumentos para gestionar una zona comercial concreta de la ciudad de forma similar a un centro comercial cerrado, promoviendo actuaciones de mejora del entorno, eventos, actividades para los clientes y espectáculos, así como actuaciones para captar inversión (campañas navideñas o ferias en la propia calle). En Cataluña se les llama APEU y aunque la nueva Ley de Comercio de la Generalitat ya los contempla, aún falta reformar la Ley de Haciendas Locales para que puedan implantarse. En Inglaterra y Alemania son instrumentos que funcionan desde hace años.
Entre los ámbitos de actuación de los APEU destacaría la promoción de la actividad comercial de sus áreas, a través de asociaciones, rehabilitar los entornos urbanos e incluso proponer planes urbanísticos de mejora. Con su figura, se pretende no sólo dinamizar el pequeño comercio en las ciudades, sino convertirlos en un verdadero instrumento para conocer qué negocios sobran o faltan en un barrio determinado y cómo mejorarlos, a través de la tecnología.
Hacia una movilidad eficiente
Abordar la movilidad en la realidad dibujada tras la pandemia se ha convertido en una prioridad. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunciaba en julio de 2020 que trabajaría en un anteproyecto de ley para sentar las bases de una movilidad sostenible y saludable en las grandes urbes. Algunas de las medidas sobre la mesa son la electrificación del transporte para disminuir las emisiones de carbono que se derivan del tráfico y el replanteamiento de los desplazamientos en transporte público y privado.
El reto de reducir, e incluso de evitar, en la medida de los posible los desplazamientos, subyace bajo las propuestas de impulsar ciudades concentradas, que crezcan verticalmente, evitando los modelos dispersos, como ocurre en EEUU, que generan desplazamientos por carretera para acudir al trabajo, realizar gestiones o disfrutar de planes de ocio…
Supermanzanas: devolver las ciudades a los peatones
Una de las derivadas de hacer más eficiente la movilidad es devolver el espacio urbano a los peatones. La ciudad de Barcelona lleva tiempo trabajando en este tema. Así, el Plan de Movilidad (2013-2018) del Ayuntamiento de la Ciudad Condal incluyó entre sus acciones a ejecutar, la implantación de “supermanzanas”, un concepto urbanístico que persigue el predominio de los espacios verdes y las áreas peatonales en las ciudades y que barajaban poner en marcha inicialmente en los distritos de Les Cortst, Eixample y Sant Martí.
Desde un punto de vista arquitectónico, la idea es agrupar 9 manzanas en una sola denominada supermanzana, que cubriría un área de aproximadamente 400 x 400 m2, con unos 6.000 habitantes aproximadamente. Las manzanas que quedan en el interior solo serán utilizadas por peatones, bicicletas y tráfico de los residentes (vehículos privados, taxis y camiones de reparto a una velocidad máxima de 10 Km/hora.
Otras ciudades, como Pontevedra, Utrech o Milán, están trabajando en modelos para hacer más más accesible la ciudad bajo un nuevo modelo denominado crono-urbanismo. El caso más paradigmático es el de París, donde la alcaldesa de origen español Anne Hidalgo se ha propuesto poner en marcha en la ciudad este modelo, que persigue que en un radio de 15 minutos estén accesibles todos los servicios necesarios para la vida cotidiana para que los desplazamientos puedan realizarse en bicicletas, monopatines o a pie.
Casas más “vivibles”
Finalmente, a un nivel más micro centrado en la propia vivienda, también los profesionales de la arquitectura están dándole vueltas a cómo hacer nuestras casas más “vivibles”, sobre todo vistas las limitaciones puestas en evidencia durante el confinamiento por el covid-19. El arquitecto Carlos Lamela reflexionaba en una reciente entrevista sobre cómo debería ser la vivienda del futuro, bajo la premisa de reducir la sensación de privación del espacio exterior y garantizar la salubridad y confort del interior de la vivienda, así como también dejar de lado la economía low cost, impuesta en todos los ámbitos, y priorizar en los proyectos al ser humano y sus necesidades por encima de todo.
Como un proceso largo y complejo, la concepción las nuevas viviendas y las urbes de esta realidad no es algo que pueda lograrse de la noche a la mañana. El primer paso habría de ser la construcción de un prototipo experimental del que extraer conclusiones útiles. Los arquitectos trabajan en concebir estructuras que puedan adaptarse a necesidades cambiantes, a través de tabiquería móvil o módulos para ir adaptando progresivamente nuestra casa al espacio que podamos ir requiriendo.
