En los últimos meses las capitales han empezado a mostrar ciertos signos de ralentización en el crecimiento de precios. En el último IMIE General de Tinsa, el del mes marzo, el grupo ‘Capitales y grandes ciudades’ muestra una variación mensual del 0,4%, inferior al 0,9% de crecimiento que se observaba en enero o el 1,7% mensual en noviembre, por darte algunos ejemplos.
Esa moderación es también la nota dominante en el análisis de corto plazo en la estadística trimestral IMIE Mercados Locales de Tinsa. En el primer trimestre de 2022, casi la mitad de las capitales (23 de 50) variaron su precio medio únicamente un +/-1% respecto al trimestre anterior, es decir, respecto al cuarto trimestre de 2021.
En la comparación interanual, sin embargo, todavía se registran subidas importantes, ya que estamos comparando con un periodo en el que los precios todavía no habían iniciado la recuperación que dominó en el segundo semestre de 2021. En el 1T 2022, solo hay 5 capitales con caídas interanuales (Palencia, Jaén, Orense, Zamora y Ciudad Real), mientras que, por el contrario, hasta 16 capitales muestran precios más de un 5% por encima de los de un año antes. El mayor crecimiento en tasa interanual corresponde a Palma de Mallorca, Madrid y San Sebastián (las dos primeras por encima del 10%), junto a otras capitales de menor entidad inmobiliaria, como Teruel, Lugo, Pamplona o Tarragona, más expuestas a variaciones puntuales intensas al alza o a la baja, sin que ello indique necesariamente una tendencia estable.
| CAPITALES | DESDE MÁXIMOS | DESDE MÍNIMOS |
|---|---|---|
| Albacete | -42,6% | 9,4% |
| Alicante | -25,3% | 24,9% |
| Almería | -40,5% | 11,1% |
| Ávila | -45,1% | 12,0% |
| Badajoz | -32,3% | 9,8% |
| Barcelona | -19,9% | 49,0% |
| Bilbao | -26,0% | 19,6% |
| Burgos | -39,2% | 4,6% |
| Cáceres | -32,2% | 6,0% |
| Cádiz | -29,5% | 13,6% |
| Castellón | -42,9% | 15,3% |
| Ceuta | -11,8% | 10,1% |
| Ciudad Real | -48,7% | 0,3% |
| Córdoba | -37,2% | 9,4% |
| Coruña (A) | -18,9% | 13,0% |
| Cuenca | -41,2% | 7,6% |
| Girona | -34,1% | 28,0% |
| Granada | -31,6% | 15,7% |
| Guadalajara | -45,1% | 14,1% |
| Huelva | -41,7% | 8,4% |
| Huesca | -32,8% | 18,3% |
| Jaén | -39,9% | 0,2% |
| Las Palmas G.C | -19,1% | 22,4% |
| León | -32,3% | 8,5% |
| Lleida | -47,8% | 10,3% |
| Logroño | -44,4% | 21,8% |
| Lugo | -23,4% | 13,8% |
| Madrid | -14,7% | 60,7% |
| Málaga | -21,0% | 41,5% |
| Melilla | -7,2% | 7,9% |
| Murcia | -37,3% | 10,9% |
| Orense | -21,2% | 1,9% |
| Oviedo | -29,2% | 9,1% |
| Palencia | -33,3% | 0,0% |
| Palma de Mallorca | -4,0% | 50,6% |
| Pamplona | -28,1% | 42,0% |
| Pontevedra | -22,1% | 5,8% |
| S.C Tenerife | -17,9% | 18,7% |
| Salamanca | -35,6% | 5,6% |
| San Sebastián | -16,7% | 38,7% |
| Santander | -35,7% | 9,0% |
| Segovia | -44,8% | 6,5% |
| Sevilla | -29,4% | 26,1% |
| Soria | -44,6% | 5,9% |
| Tarragona | -41,3% | 20,6% |
| Teruel | -29,3% | 12,1% |
| Toledo | -41,7% | 10,7% |
| Valencia | -30,2% | 39,5% |
| Valladolid | -33,3% | 14,3% |
| Vigo | -26,6% | 14,8% |
| Vitoria | -28,7% | 34,7% |
| Zamora | -32,3% | 5,3% |
| Zaragoza | -45,3% | 19,2% |
Si atendemos exclusivamente al precio, 2.738 € separan a la capital más cara y a la más barata de España, según las tasaciones de Tinsa. Esos extremos estarían marcados por San Sebastián (3.678 €/m2) y Ciudad Real en la parte baja, con 1.025 €/m2.
Pero lo que realmente nos va a dar una visión global del dinamismo de estos mercados es ver con qué intensidad se han recuperado de la crisis financiera. Encontramos “ciudades locomotora”, que han tenido una importante revalorización desde sus mínimos, como es el caso de Madrid, donde el valor medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 60,7% desde sus mínimo, seguido de Palma de Mallorca con un 50%. En otras 6 capitales (Barcelona, Pamplona, Málaga, Valencia, San Sebastián y Vitoria) el crecimiento desde sus respectivos mínimos supera el 30%.
Este dinamismo contrasta con otras capitales que, incluso en algún caso, todavía se mueven en los niveles mínimos que tocaron tras el pinchazo de la burbuja. Así, las ciudades de Palencia, Jaén o Ciudad Real no están ni siquiera un 0,5% por encima de sus mínimos. Y en un total de 20 capitales el crecimiento de los precios no llega al 10% desde sus mínimos. Como se ve, un escenario totalmente diferente al de los mercados más dinámicos que acabamos de comentar, con subidas que superan el 50%.
Entre ellas, Palma de Mallorca. El ascenso continuado de los precios ha hecho que el valor medio en esta ciudad esté solo a un 4% de distancia de los máximos que alcanzó en el tercer trimestre de 2008, según las tasaciones de Tinsa. Dejando a un lado las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, que son mercados muy reducidos sin grandes variaciones históricas de precio, la segunda capital más próxima a su máximo sería Madrid, que está un 14,7% por debajo del máximo de 2008 tras, como hemos visto, revalorizarse más de un 60%. Le seguirían, por este orden, San Sebastián, Tenerife, Coruña, Las Palmas, Barcelona, todas con una diferencia de precios respecto a máximos inferior al 20%.
Una situación muy distinta a la de capitales como Ciudad Real, donde la caída acumulada es todavía un 48,7% respecto a los máximos, o Lleida, Zaragoza, Ávila y Guadalajara, donde los descensos superan el 45%.
En resumidas cuentas, diferentes velocidades según los mercados. Y pese a la sensación de calentamiento excesivo de precios que se tienen en ciertos mercados todavía no se ha llegado al nivel previo a la burbuja, aunque ciertamente en algún caso la brecha ya es escasa.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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