‘Due diligence’ inmobiliaria: ¿qué es y cuándo se necesita?

¿Qué es una ‘due diligence’ inmobiliaria y para qué sirve?

Una due diligence inmobiliaria es un proceso de investigación y análisis exhaustivo que se realiza sobre un activo con el objetivo de recabar información detallada sobre su situación legal, urbanística, técnica, financiera y fiscal para, así, evaluar la viabilidad de una inversión. Con esta auditoría de la propiedad se identifican posibles riesgos y oportunidades asociados a la operación. 

Los principales aspectos que se analizan son: 

Propiedad 

Se confirma la titularidad legal de la propiedad y la posible existencia de cargas u otros problemas legales relacionados con la misma que pudieran afectar negativamente a su valor.

Estado legal y urbanístico

Se revisan permisos, licencias y otros documentos legales para asegurarse de que cumple con la normativa vigente y los planes de ordenación urbanística para evitar que haya restricciones que puedan impactar en su uso, en la construcción o las servidumbres, por ejemplo.

Aspectos físicos y técnicos

Se realiza una inspección detallada para evaluar el estado físico y técnico (estructura, cubiertas, instalaciones, etc.).

Aspectos financieros 

Se examinan los estados financieros de la propiedad, incluyendo arrendamientos existentes y proyecciones financieras para estimar su rentabilidad.

Aspectos fiscales

Asimismo, se comprueba si la propiedad está al día del pago de impuestos y tasas. Además, de investiga si se pueden obtener ventajas fiscales como podría darse en el caso de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética o de edificios históricos. 

Factores ambientales

Se analizan posibles riesgos ambientales derivados de un inmueble o terreno. 

Por tanto, con la versión inmobiliaria de esta auditoría se persigue principalmente detectar eventuales riesgos presentes y futuros sobre el activo objeto de transacción y se traza una hoja de ruta de recomendaciones para minimizarlos, si fuera el caso. Este análisis pormenorizado de la propiedad puede incluso revelar oportunidades desconocidas que pueden aumentar la rentabilidad de la operación. 

¿Cuándo debe hacerse una ‘due diligence’ inmobiliaria?

Está especialmente dirigida a entidades financieras, fondos de inversión, private equity, gestoras inmobiliarias, sociedades patrimonialistas, promotoras y cualquier otra empresa o despacho interesados en cerrar una transacción de compraventa de cierta envergadura.

Es recomendable realizarla en las siguientes situaciones:

Adquisición

Como potencial comprador, antes de comprometerte a cerrar una transacción realiza una auditoría sobre el inmueble que te ayude a evaluar la viabilidad de la inversión identificando cualquier riesgo potencial asociado con la propiedad.

Venta

También, como propietario, es aconsejable hacerla para detectar posibles problemas que puedan surgir durante el proceso de venta y, así, solventarlos antes de sacar al mercado la propiedad.

Arrendamiento

Igualmente, antes de firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, especialmente si es con fines comerciales, es conveniente llevarla a cabo pues ayuda a analizar la idoneidad del inmueble para tales fines y visibilizar eventuales trabas durante el alquiler.

Otros casos de uso relevantes de la due diligence inmobiliaria los encontramos en estos procesos: 

Cambio de sede

Sirve para analizar pros y contras de las diferentes alternativas más allá de las comunicaciones de transporte, infraestructuras y servicios próximos que puedan hacer más atractiva una ubicación u otra. Es decir, con la due diligence inmobiliaria comprobarás si el edificio cumple con la normativa para el uso al que se le vas a dar, su situación medioambiental, mantenimiento o accesibilidad, entre otras cuestiones. 

Ejecución de garantías

Ante un préstamo promotor fallido, para obtener información real de la situación, es necesario realizar informes de due diligence técnica con los que se obtiene una fotografía del estado de la propiedad a nivel de cargas, situación legal con proveedores y organismos públicos o de tramitación de suministros. 

Suelos

También, antes de optar a la compra o adjudicación de un suelo, es conveniente conocer el estado del mismo para comprobar si es apropiado para el uso que se le va a dar y si cumple con la normativa urbanística. 

Dación en pago

Como entidad financiera, también es recomendable conocer el estado de un inmueble cuando se produce una dación en pago. Para ello, una due diligence técnica inmobiliaria es una herramienta indispensable para conseguirlo, además, es útil para aportar todas las garantías necesarias al futuro comprador. 

Cómo hacer una ‘due diligence’ inmobiliaria

Dada la amplia variedad de información sobre el activo en cuestión que se examina, podemos resumir que el proceso de una due diligence inmobiliaria implica los siguientes pasos:

• Recopila documentación: obtención de la documentación relevante relacionada con la propiedad, escrituras, planos, permisos de construcción, contratos de arrendamiento, estados financieros, informes de inspección previa, entre otros.
• Revisión de la documentación: de este primer análisis ya se pueden identificar posibles problemas con la titularidad, impuestos, embargos o restricciones de uso.
• Inspección física: posteriormente se realiza una visita a la propiedad para evaluar su estado físico.
• Riesgos ambientales: también es muy importante este análisis para evitar futuros problemas a nivel de contaminación o cualquier otro riesgo medioambiental.
• Otros riesgos como la seguridad, responsabilidad civil, litigios pendientes, etc.
• Evaluación del entorno: asimismo, se investiga el entorno cercano de la propiedad para identificar posibles factores que puedan afectar a su valor o su uso, como el desarrollo futuro, la infraestructura cercana, los servicios públicos, las restricciones de la zona, entre otros.
• Aspectos financieros: paralelamente se revisan los estados financieros, arrendamientos, flujos de caja… para evaluar su rentabilidad.

Cuál es el precio de una ‘due diligence’ inmobiliaria y quién lo paga

El coste de esta auditoría varía en función del activo a nivel de estado, ubicación o tamaño, del tipo y complejidad de la transacción y de los servicios técnicos de la due diligence (inspecciones, evaluaciones, revisión legal, etc.). 

Por regla general, el coste de la auditoría es asumido por la parte que está interesada en llevar a cabo la operación inmobiliaria, ya que busca asegurarse de que la propiedad sea una inversión rentable. Sin embargo, en algunas transacciones, como en las comerciales, puede darse el caso de que el importe sea asumido tanto por el comprador como por el vendedor.

Importante recordar que este gasto ayuda a prevenir problemas futuros, mitigar riesgos y detectar posibles oportunidades.

Cuánto se tarda en hacer una ‘due diligence’ inmobiliaria

La duración de una due diligence inmobiliaria puede variar entre unas semanas hasta varios meses, dependiendo de varios factores como el tamaño, la propiedad, la disponibilidad de documentación y la validación legal de la misma, la velocidad de respuesta de las partes involucradas (autoridades locales, tasadores, inspectores, etc.), la tipología de las inspecciones físicas (estructurales, impacto medioambiental, análisis técnicos, etc.) o la profundidad de la investigación requerida.