La crisis económica provocada por la COVID-19, que ha impactado duramente en el tejido empresarial de nuestro país provocando una oleada de cierres de locales, vuelve a poner sobre la mesa la conveniencia de contar con una regulación flexible que permita adaptar los usos de los inmuebles a las necesidades de una realidad cambiante. Algunas Administraciones Públicas lo tan puesto en su lista de tareas para dinamizar la Economía y las ciudades. Entre ellas, el Ayuntamiento de Madrid ya ha anunciado que agilizará los cambios de uso urbanísticos en la capital.
En el blog de Tinsa analizamos a finales de 2019 el fenómeno de reconversión de locales en viviendas, poniendo el foco en las ventajas que puede aportar este fenómeno a un inversor y el papel que juega en el mercado inmobiliario. En un momento en que se hace necesario una reactivación económica, el sector inmobiliario recuerda la conveniencia de eliminar barreras burocráticas para facilitar la inversión y la generación de empleo. Con la flexibilidad como estandarte, uno de los caballos de batalla históricos en el sector es la agilización de las licencias de cambio de uso de los inmuebles.
La cuestión se mueve entre dos frentes. Por un lado, promotores e inversores piden un voto de confianza para generar actividad y desarrollar proyectos adaptados a las necesidades de la demanda sustituyendo los permisos por declaraciones responsables y comunicaciones previas. Y, por otro, algunas voces, como el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), alertan de riesgos en la relajación de los controles administrativos establecidos, porque puede generar inseguridad jurídica. Ponen como ejemplo que en una inspección posterior se detecten incumplimientos y haya que modificar (puede que incluso demoler) algo que ha sido ya transmitido o está ocupado por terceros.
¿Qué opciones hay para el cambio de uso de un inmueble?
Los movimientos en el cambio de uso pueden producirse en distintas direcciones entre las tres tipologías principales de inmuebles que existen: residencial (vivienda), terciario (oficinas, hoteles y comercios) e industrial y dotacional (hospitales y colegios). Un mismo inmueble puede tener un único uso, usos compatibles (por ejemplo, oficinas en la planta inferior y viviendas en las superiores) o usos alternativos (posibilidad de viviendas u oficinas).
El Planeamiento urbanístico de los municipios a través de las diferentes ordenanzas de aplicación según la situación concreta de los inmuebles fijan y definen los diferentes usos de los inmuebles. En el caso de elementos de un edificio en división horizontal es imprescindible además comprobar que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios permite el cambio de uso.
De terciario a residencial: viviendas turísticas en Valdebebas
Un cambio de uso frecuente en los últimos años entre pequeños inversores ha sido la conversión de locales comerciales en vivienda. Una solución que se ha estado aplicando a espacios en ejes secundarios con difícil salida comercial, pero que, sin embargo, tenían demanda para usarse como vivienda.
En el reinicio de la actividad tras el confinamiento no han tardado en ver la luz diferentes iniciativas que reclaman un cambio de uso para potenciar el uso residencial. Es el caso de la Junta de Compensación de Valdebebas (Madrid), que ha presentado al ayuntamiento un proyecto para reconvertir en vivienda turística o de corta estancia parte de los 1,2 millones de metros cuadrados de suelo terciario pendientes de desarrollo en esta zona del noreste de la capital. Inicialmente esta dotación de suelo estaba predestinada a albergar el ambicioso proyecto de oficinas ‘Madrid Fintech’.
El planteamiento se apoya en la reciente luz verde a la ampliación de la Feria de Madrid con nuevos pabellones para la celebración de ferias y congresos, y a la construcción de un hospital de pandemias para hacer frente a futuras eventualidades sanitarias, ambos en las inmediaciones del ámbito. Tanto los viajeros de negocios que asistan a las ferias como los familiares de pacientes del futuro hospital necesitarán alojamientos temporales. La posibilidad de crear una oferta residencial de estas características permitiría, además, dar salida a parte de la pastilla de suelo terciario.
En la zona de Valdebebas están en marcha 22 promociones de obra nueva que suman 1.759 viviendas, junto a otros 48 proyectos en comercialización, con algo más de 300 viviendas.
De hotel a vivienda
Entre los sectores más seriamente afectados por la crisis sanitaria está el hotelero, en el que se juntan por un lado el cierre de establecimientos debido al confinamiento con su dependencia del sector turístico y la movilidad internacional, que tardará en retomar los niveles previos a la crisis.
En este contexto, la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca (FEHM) recordó al Govern una de sus peticiones históricas: el cambio de uso de toda aquella oferta hotelera obsoleta y sin capacidad de inversión para su reconversión en inmuebles de uso residencial. Concretamente en Mallorca, esta transformación de uso de parte de las plantas turísticas afectaría a cerca del 40% de la existente en la isla, que corresponde a edificios inactivos.
El Govern balear aprobó a mediados de mayo un decreto ley por el que autorizaba el cambio de uso en hoteles obsoletos de la Playa de Palma y Calvià para transformarse, con el permiso de los ayuntamientos, en viviendas de protección oficial, centros sociosanitarios o dependencias para actividades científicas y de innovación. En ese mismo decreto incluyó medidas de agilización de trámites para facilitar la inversión: Los hoteles, negocios de restauración y establecimientos de ocio podrán ampliar en un 15% su superficie construida siempre que no amplíen plazas o aforo y que no incremente su altura.
¿De vivienda a hotel?
Dada la complicada situación que está atravesando el sector hotelero, han hecho un alto en el camino las numerosas iniciativas de reconversión de edificios residenciales en activos hoteleros. En el último lustro, el sector turístico fue, junto con las exportaciones, el motor de la reactivación económica del país tras la crisis financiera iniciada en 2007. El interés por reconvertir edificios urbanos en proyectos hoteleros se incrementó progresivamente desde 2017 y provocó incluso litigios con los ayuntamientos de las grandes ciudades que quisieron poner coto a la apertura de nuevos establecimientos, llegando incluso a los tribunales.
Uno de los ejemplos más emblemáticos del último lustro es el proyecto Canalejas, en pleno corazón de Madrid, junto a la Puerta del Sol, que va a transformar los inmuebles que albergaron las sedes de las entidades Banesto y Central-Hispano en un complejo que incluye viviendas, un hotel de lujo de la cadena Four Seasons y un centro comercial.
El informe ‘From Desk to Rest’, elaborado por la consultora Colliers, apuntaba que tras los 148 proyectos de reconversión de edificios en hoteles en el periodo 2017-2019, otros 116 proyectos podrían ver la luz entre 2020 y 2021. La situación generada por la pandemia, sin embargo, ha rebajado la urgencia de este tipo de inversiones. Pese a todo, algunos inversores no han cejado en su empeño con la vista puesta en una recuperación a medio-largo plazo. Es el caso de un proyecto en Valencia para reconvertir un edificio residencial en manos del ayuntamiento en el barrio de Arracapins en un hotel de 50 habitaciones.
El deseo de una mayor agilidad para acometer cambios de uso en los inmuebles es solo una de las dimensiones que subyacen bajo el concepto de flexibilidad que reclama el sector inmobiliario. “Uno de los fundamentos básicos del urbanismo es la flexibilidad, no solo en materia de licencias y cambios de uso”, afirmaba recientemente Teresa Sánchez de Lerín, vocal del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) en unas jornadas organizadas por el diario Expansión. “La pandemia ha dejado claro que no solo se trata de reaccionar rápido, necesitamos ser flexibles. Los edificios, las avenidas tienen que poder adaptarse y eso se traslada también a la normativa en los programas de vivienda: tiene que ser posible adaptarlas según lo que se necesita”.
