En el ámbito de los precios de oferta (los anuncios de venta de viviendas), ya teníamos noticias de enclaves que habían superado esta referencia, animados por la tendencia alcista del mercado. Sin embargo, en la información procedente de tasaciones esto solo se había producido en mercados concretos: en algunos distritos céntricos de grandes capitales o en ciertos municipios de las islas de Ibiza y de Mallorca. Sin embargo, este trimestre las tasaciones constatan que el valor medio en una comunidad autónoma supera su referencia de máximos. Se trata de Islas Baleares, que, con 2.753 €/m2, supera en un 1% el valor alcanzado en el tercer trimestre de 2008.
Esta situación viene impulsada, no por la capital que aunque cerca estaría todavía un 1,6% por debajo de máximo, sino por la evolución de otros enclaves del archipiélago, de marcado carácter turístico y donde el comprador internacional de alto poder adquisitivo tiene una presencia relevante.
La evolución en Baleares es bastante atípica en el contexto general en el país. El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se encuentra un 20,3% por debajo de los máximos de finales de 2007. Tras el archipiélago balear, la región con menor distancia a máximos es la Comunidad de Madrid: un 10,3% por debajo. En total, encontramos 8 comunidades autónomas donde la diferencia respecto al boom inmobiliario es inferior al 20%. En el extremo opuesto, en Castilla-La Mancha el precio de la vivienda está un 40% por debajo de su máximo histórico. También Murcia, La Rioja y Aragón exhiben una diferencia superior al 30%.
Según el informe de Vivienda en Costa 2023 publicado por el Servicio de Estudios de Tinsa hace unas semanas, el escenario de precios en Baleares comenzó a tomar forma en 2012. En plena crisis financiera, las islas no acusaron la misma caída generalizada que se produjo en el valor de la vivienda a escala nacional. A partir de 2018, las Islas iniciaron una tendencia alcista sostenida, más intensa y adelantada que en el resto de las zonas costeras. Este comportamiento no ha cesado desde entonces, ni tan siquiera a consecuencia de la pandemia, cuando la incertidumbre congeló los precios residenciales durante un breve periodo de tiempo.
Esta resistencia al ajuste durante la crisis financiera de 2008 en comparación con otros mercados explica que el archipiélago se encuentre en esta situación de máximos tras haberse revalorizado apenas un 44% desde su mínimo, cuando en la Comunidad de Madrid el precio medio se ha incrementado un 61% desde el mínimo registrado en la crisis (en 2T 2015) y o en Cataluña un 44,3% desde el primer trimestre de 2015. Pese a este recorrido al alza de los precios más intenso que Baleares, la región madrileña se encuentra un 10,3% por debajo de su máximo y Cataluña un 26%.
Indica Tinsa Research en su informe que la de Baleares se trata, por tanto, de una situación de carácter estructural, donde la alta concentración de compraventas de extranjeros, con salarios medios más elevados que los salarios medios locales, y un modelo productivo enfocado en el turismo incentivan la inversión en vivienda con fines vacacionales. Esto sumado a las limitaciones de espacio por su condición geográfica de isla restringen la oferta y aumentan la competencia, tensionando los precios al alza.
El IMIE Mercados Locales 2T 2023 revela que entre el primer y el segundo trimestre de 2023, la vivienda en Islas Baleares se ha encarecido un 2,1% en tasa trimestral, siendo el mayor incremento en tasa trimestral entre las comunidades autónomas. La vivienda es en Baleares un 7,1 % más cara que hace un año. El dinamismo de esta región, y también de la Comunidad Valenciana, destaca en este segundo trimestre en la tendencia de estabilidad y homogeneización que caracteriza al conjunto del territorio.
Esta situación lógicamente se traduce en un tensionamiento del esfuerzo teórico de compra que deben realizar los habitantes locales para comprar una vivienda que complica la accesibilidad. Según el análisis de nuestro Servicio de Estudios en el informe IMIE del segundo trimestre, la mayor parte de los territorios del país registra un esfuerzo todavía moderado inferior al 35%, es decir, los hogares destinan menos del 35% de la renta disponible a pagar el primer año de una hipoteca que financia el 80% de una vivienda media. En este punto, Baleares es la provincia más tensionada, con una ratio de esfuerzo del 57,9 %, fruto del desacople que existe entre los salarios locales y un precio de vivienda impulsado por la inversión y la escasez de oferta en un territorio limitado geográficamente. Frente a este casi 58% de tasa de esfuerzo, Málaga es la segunda provincia con mayor nivel de esfuerzo (46,9%), superando el 45% marca la referencia de accesibilidad crítica, y en tercer lugar, Madrid, con una tasa de esfuerzo teórico del 40,8%.
Escucha aquí la explicación de Susana de la Riva, directora de Marketing y Comunicación de Tinsa España.
