¿Qué capitales están recuperando más rápidamente sus precios medios?

El diagnóstico de cuándo comenzó la crisis inmobiliaria en España parece claro. Fue finalizar el año 2007 y acabarse también las subidas interrumpidas en el precio de la vivienda. El índice Tinsa IMIE Mercados Locales, que muestra la evolución del precio medio de la vivienda terminada en España, mostró en el segundo trimestre de 2008 el primer descenso interanual desde que empezó a publicarse el índice en 2001. Las caídas fueron generalizadas hasta el último trimestre de 2015, cuando se produjo la primera variación positiva. En ese momento, el descenso acumulado en la media española desde máximos era del 41,5%.

Esta es la foto general del país. Pero cuando se aplica la lupa sobre el terreno empiezan a aparecer una gran disparidad de comportamientos. Según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa, las ciudades de Barcelona y Málaga alcanzaron ya en 2013 su mínimo tras el comienzo de la crisis, mientras que, actualmente, a punto de finalizar 2016, todavía existe un buen puñado de capitales en las que no puede darse por finalizado el ajuste.

Las capitales de la recuperación

La evolución de los precios y del sector inmobiliario en general dependerá de la economía y el empleo, y lo cierto es que todavía planean muchas incertidumbres en el horizonte. Pero algunas capitales de provincia muestran datos interanuales positivos desde hace varios trimestres, que invitan a pensar que ya han tocado suelo y su valor está en recuperación. Atendiendo a los datos del tercer trimestre de 2016, las capitales de provincia donde más ha aumentado el precio medio desde el mínimo que tocaron tras el estallido de la crisis son Barcelona (+19,7%), Madrid (+8,2%) y Málaga (+7,8%).

Hasta 30 capitales tocaron suelo en algún momento de los dos últimos años y tienen ahora valores medios superiores. En algunas de ellas, sin embargo, la mejora en los precios es todavía incipiente y habrá que esperar para ver si se confirma el fin del ajuste. Es el caso, por ejemplo, de Vitoria (+0,2%), Pontevedra (+0,6%), Huelva (+0,8%), Jaén (+1,2%) y Vigo (+1,3%).

Las ciudades de San Sebastián y Burgos, para las que no hay estadística disponible en el tercer trimestre de este año, acumulaban en el segundo trimestre una revalorización del 14,2% y del 7,1%, respectivamente, desde los mínimos que llegaron a tocar en la crisis.

Si atendemos al momento en que alcanzaron su nivel mínimo de precios, las primeras capitales que mostraron signos positivos fueron Barcelona (2T 2013), Málaga (4T 2013), Palma de Mallorca (1T 2014) y Cuenca y Girona (4T 2014). Otro segundo grupo de ciudades (Madrid, San Sebastián, Valencia o Cádiz) mostraron los primeros síntomas de recuperación de precios en el primer trimestre de 2015.

Capitales que han tocado suelo y su evolución desde entonces

En contraste con las ciudades que ya están mostrando signos de recuperación de precios con mayor o menor intensidad, en otras 15 capitales todavía el precio seguía a la baja en el tercer trimestre del año, bien porque no han alcanzado su suelo o porque presentan una volatilidad propia del proceso de estabilización de precios.

Capitales que no han tocado suelo (*)