Innegablemente, la vivienda mantiene el encarecimiento respecto a hace un año, aunque sin incrementar la intensidad de esta evolución: es el tercer trimestre consecutivo con aumentos trimestrales en el entorno del 2,3%-2,4%. El número de compraventas en los primeros meses del año mantiene la tendencia ascendente iniciada en 2021, si bien refleja una ligera desaceleración con respecto al volumen de transacciones acumulado en el mismo periodo del año anterior.
La Comunidad de Madrid muestra el mayor incremento anual de precios entre las CCAA: un 12,1%, seguida de Aragón (10,4%) y Navarra (9,2% en el último año). A nivel provincial, tan solo Córdoba y Zamora muestran un valor medio de la vivienda nueva y usada inferior al del segundo trimestre de 2021, solo un 1% por debajo. La provincia de A Coruña estaría al mismo nivel que hace un año. Del resto, la mayoría registra incrementos superiores al 5%.
Entre las grandes capitales, Madrid, San Sebastián, Valencia y Zaragoza destacan con fuertes incrementos en el último año, que se mueven entre el 7,6% de Zaragoza y el 11,3% de Madrid. Aunque hay una capital que lo supera, Teruel, con un aumento del 11,4% en el último año. Es un mercado pequeño, más propensa a volatilidades que intensificarían las variaciones interanuales.
Este trimestre nuestro informe se ha lanzado con novedades. Y es que IMIE Mercados Locales se abre a otros municipios principales, que no son capitales de provincia, pero que tienen un mercado residencial que es considerado relevante dada su densidad de población y su volumen de actividad. Así a partir de este trimestre el IMIE incorpora 70 nuevos municipios de diferentes provincias españolas, que nos van a proporcionar una visión mucho más amplia de la que teníamos hasta ahora.
Es interesante destacar los últimos datos que nos arroja el IMIE sobre ese indicador que tanto preocupa en el sector y a la sociedad en general: el esfuerzo teórico de compra, una referencia propia que Tinsa empezó a publicar el trimestre pasado y se refiere al porcentaje de ingresos que destina una familia pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de la vivienda. Es decir, un perfil que se corresponde con el comprador de primera vivienda.
Este indicador de accesibilidad nos muestra que el esfuerzo teórico medio en España estaría en el 31% de los ingresos, es decir, dentro de lo que se puede considerar un nivel razonable, que, recordemos, se ha situado tradicionalmente entre el 33% y el 35%. Cuando descendemos a determinados micromercados, es cuando la cosa ya se complica un poco más.
En la comunidad autónoma de Islas Baleares, el esfuerzo alcanza el 51%, por encima del nivel de accesibilidad crítica (45%). Es la única región que lo supera y hay que tener en cuenta la influencia que tiene el mercado de alta gama vinculado a comprador extranjero, que está muy alejado del nivel del ingresos del comprador medio local… Si vamos a las principales capitales, la Ciudad Condal exhibe un esfuerzo del 46,6%, por encima también del nivel de accesibilidad crítica. Madrid estaría casi en un 43% y Málaga en el 40,6%.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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