El histórico de compraventas muestra habitualmente una cierta estacionalidad, relacionada con meses en los que se concentran los períodos vacacionales. “Destaca una mayor acumulación de volumen de transacciones en el segundo y cuarto trimestre del año y una menor acumulación en el primer y tercer trimestre. Sin embargo, este patrón se alteró en el segundo trimestre de 2020, debido fundamentalmente a las restricciones de movilidad impuestas tras la pandemia”, apunta Cristina Arias, directora del departamento de Servicio de Estudios de Tinsa.
Pese a la subida de tipos del Banco Central Europeo, el ahorro acumulado de los hogares y las nuevas necesidades de la vivienda impuestas tras el confinamiento en un entorno con tipos de interés bajos desencadenó un fuerte incremento de las operaciones de compraventa desde la segunda mitad de 2021.
En el conjunto del año pasado, se registraron un total 674.000 transacciones de vivienda en España, lo que implica un incremento del 38% con respecto a los niveles de 2020 y de un 18% con respecto a 2019. De esa cifra, según datos del Ministerios de Transportes (MITMA), 260.944 compraventas de vivienda correspondieron a municipios de costa, que representan el 39% del total de nuestro país y suponen un 45,4% de incremento respecto a 2020. Si se compara con el último año prepandemia, en los municipios de la costa española se vendieron en 2021 un 16% más de viviendas que en 2019.
Los dos archipiélagos y Málaga son los territorios donde los mercados de costa representan una mayor proporción sobre el total de su provincia: un 95% en las islas, dada su geografía, y por encima del 85% en Málaga, según datos de transacciones del Ministerio de Transportes (MITMA). El mercado de costa representa entre el 70% y el 85% de las compraventas en las provincias de Almería, Cádiz, Pontevedra, Castellón, Huelva, Alicante y La Coruña. En el extremo opuesto, en Vizcaya y Granada, con líneas de costa de limitada extensión, el litoral concentra menos de un 20% de la demanda de vivienda de la provincia.
Según los datos de Vivienda en Costa 2002, que incluye estadísticas de compraventas y visados de obra nueva en los municipios costeros españoles del MITMA, todas las costas incrementaron el volumen de compraventas en 2021 respecto al año anterior y todas las provincias de costa superaron los niveles de transacciones de 2019, a excepción de Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife (-1%), ya que son mercados que antes de la pandemia ya mostraban un importante dinamismo.
Las costas con demanda más activa
El informe señala que la Costa Atlántica (Andalucía Occidental) es la zona del litoral donde más se han incrementado las transacciones de vivienda respecto al periodo prepandemia: las 20.067 compraventas de viviendas registradas en 2021 superan en un 28,1% el nivel de 2019. Le siguen la Costa Norte (Galicia y Cantábrico), con un 19,2% (34.300 viviendas) y la Costa Mediterránea, que es el litoral que más volumen de operaciones registra: 166.800, un 17,3% más que en 2019. Las provincias que el año pasado sobrepasaron con más holgura el volumen de transacciones de 2019 en sus costas son Lugo (+55%), Huelva (35%), Cantabria y Castellón (29%) y Tarragona (28%).
Crecimiento, preferencias y procedencia de la demanda internacional
En este contexto de crecimiento de las transacciones, ¿qué papel ha jugado el comprador nacional e internacional en el primer trimestre del año y cuáles son sus preferencias? La encuesta sobre la situación del mercado residencial en cada costa realizada a los tasadores de Tinsa que trabajan habitualmente en esas localizaciones nos proporciona algunas pistas.
Un alto porcentaje de los compradores internacionales elige las costas españolas como lugar de residencia permanente. Destacan las Islas, donde un tercio de las compraventas son realizadas por extranjeros y, de ellos, más de un tercio son residentes. También es relevante Costa Mediterránea, donde una quinta parte de los compradores son extranjeros y la mitad residen en el país.
Ya a finales de 2021, las compraventas por parte de extranjeros comenzaron a recuperarse, especialmente aquellas correspondientes a las efectuadas por extranjeros residentes en España, y desde el primer trimestre de 2022 continuaron en aumento. Esta reactivación de la demanda, combinada con una oferta limitada, que se ha visto afectada por las dificultades en las cadenas de suministro global, ha sido uno de los factores que ha impulsado al alza los precios de forma generalizada en todo el territorio español.
Entre las zonas preferidas por la demanda extranjera destacan las islas y el arco mediterráneo, debido a dos motivos principales. Por un lado, el clima y la temperatura y, por otro, su capacidad de absorción de la demanda vacacional al ser mercados consolidados desde hace varias décadas, con una gran amplia y variada oferta de servicios de hostelería y restauración.
En comparación con 2019, el mercado en la costa mediterránea mostró en 2021 dinamismo en compraventas, moderado incremento de precios y una disminución en el número de nuevos visados. Según datos del MITMA, en 2021 las compraventas en municipios del litoral mediterráneo supusieron la cuarta parte del mercado nacional de vivienda (25%) y casi una quinta parte (18%) de la obra nueva. Las islas, aunque registren cifras contenidas de incremento de precios y compraventas en comparación con 2019, se encuentran en niveles superiores, ya que registraron caídas muy limitadas durante la crisis sanitaria y su actividad e incremento de precios no ha cesado desde entonces.
Profundizando un poco más en los datos, cabe mencionar que en Alicante la demanda es, según los técnicos de Tinsa en la zona, eminentemente internacional, proveniente de Reino Unido, Bélgica, Suecia, Francia, Alemania, Noruega, Países Bajos, Rusia y, más recientemente, de Ucrania. También en Costa del Sol la demanda internacional supera a la nacional y ha aumentado ostensiblemente en todas las zonas, salvo en Fuengirola y en los alrededores de la capital. En esta zona, las operaciones ejecutadas por extranjeros suponen más del 7% de las operaciones de vivienda vacacional y entre las procedencias destacan Reino Unido, Francia, Bélgica, Suecia, Noruega y Holanda.
Por su parte, en las islas canarias el comprador extranjero, procedente mayoritariamente del centro y norte de Europa, tiene un mayor protagonismo en la isla de Tenerife, seguida de Fuerteventura, elegida por italianos, suecos, belgas y Reino Unido. Finalmente, en Baleares, los compradores más activos son originarios de Alemania, Inglaterra y otros países del norte y centro de Europa.
Costa peninsular, cerca de su lugar de residencia: la elección del comprador nacional
Las transacciones por parte de los compradores españoles han superado significativamente en el primer trimestre del año el nivel de compraventas previo a la pandemia. De hecho, se ha constituido en el primer motor de la recuperación del mercado de costa ante las limitaciones de movilidad impuestas por la pandemia. Entre los destinos preferidos, la costa norte es elegida por más compradores nacionales de otras provincias, y Costa Atlántica (Andalucía) tiene una demanda mayoritaria muy local, procedente de la propia provincia.
La Comunidad de Madrid es emisora del mayor número de compradores de vivienda. Un 28 % de sus residentes compran fuera de este territorio, y dentro de éstos, dos tercios compran en la costa, cifra que alcanzó las 20.000 operaciones en 2021. Le siguen en volumen de compradores las provincias colindantes con las provincias costeras, que concentran una elevada cuota de emisión de compradores residenciales, especialmente en el arco mediterráneo y Andalucía Atlántica.
Los principales destinos costeros de los compradores nacionales (en número de operaciones) se localizan en la zona mediterránea y son Alicante, Málaga y Tarragona. La demanda nacional procedente otras provincias es la predominante en las costas de Castellón, Girona y Cantabria, donde acapara en torno a un tercio de las operaciones. Por el contrario, las islas no son mercados receptores de demanda nacional de otras provincias: solo una de cada 10 compraventas es acometida por un comprador nacional residente en otra parte de país.
Si quieres mantenerte informado de la actualidad del Real Estate, no dudes en suscribirte a nuestra Newsletter.
