¿Cómo lo calculamos? Por un lado, tenemos el valor medio de la vivienda terminada (de todo tipo: primera y segunda residencia) en esas zonas costeras según las tasaciones de Tinsa. Y, por otro, hemos pedido a los técnicos de Tinsa que trabajan en esos mercados que nos muestren cuál es el valor medio del producto destinado principalmente a segunda residencia. Una información de la que no existen referentes estadísticos en el mercado.
Igual que habitualmente nos referimos al precio medio de la vivienda en España ¿podemos hablar del valor de la vivienda vacacional en la costa? La respuesta es sí. Serían 2.550 €/m2 en el primer trimestre de 2023, un 6,3 % más que en el mismo periodo del año anterior. Si lo comparamos con el promedio del producto residencial en la cotsa (incluyendo 1ª y 2ª residencia) observamos que el segmento vacacional es un 35% má caro en promedio.
El informe revela que la segunda residencia ha experimentado en el último año un movimiento alcista de precios, sobre el que no se perciben todavía síntomas de agotamiento. El mercado se ha visto impulado por una demanda extranjera que ha recuperado los niveles previos a 2020. En los enclaves más dinámicos se trata, además, de una demanda de alto poder adquisitivo, menos afectada por la subida de la inflación y el encarecimiento de la financiación.
De ese cruce entre tasaciones y conocimiento local descubrimos que en tres provincias el valor medio del segmento vacacional más que duplica la referencia media de su mercado residencial global (incluyendo 1ª residencia). Es el caso de Islas Baleares, Castellón y Santa Cruz de Tenerife. En Baleares la diferencia alcanza el 129%; en Castellón es un 108% más y en Tenerife un 104%.
Las siguientes provincias donde mayor es la diferencia entre producto vacacional y resto son Almería, Málaga y A Coruña (entre 60% y 80% más). También por encima del 50% de valor adicional encontramos Girona, Valencia, Pontevedra, Cádiz y Las Palmas.
Esa costas donde la brecha es más del doble ofrecen niveles de precio segunda residencia muy distintos. Mientras que en Baleares alcanzan 6.000 €/m2, en Castellón se quedan en 2.300 €/m2. Baleares es la costa donde más cara es la vivienda vacacional, mientras que Castellón ocupa la novena posición. Por su parte, en Santa Cruz de Tenerife la referencia de segunda residencia son 2.900 €/m2, siendo el cuarto mercado de costa más caro por detrás de Baleares y de Málaga y Guipúzcoa. Estas dos últimas en el entorno de los 3.300 – 3.400 €/m2.
De las 22 provincias con costa, en nueve de ellas la segunda residencia se mueve en una banda entre 1.500 y 2.000 €/m2. Otras seis provincias entre 2.500 y 3.500 €/m2. El extremo inferior lo representa Lugo con 1.100 €/m2 (y una brecha del 17% sobre el promedio de su mercado residencial) y Murcia, con 1.300 €/m2 (un 25 % más).
Otras provincias donde la diferencia respecto al promedio del mercado es inferior al 35% promedio nacional son Tarragona, Barcelona, Cantabria y Vizcaya. Y, curiosamente, también una de las provincias más caras: Guipúzcoa. Aquí no es que la vivienda vacacional valga poco más que el promedio del mercado, es que vale menos: un 22% menos, según los técnicos, debido a que la vivienda de primera residencia es cara y la segunda residencia es minoritaria y de comprador principalmente nacional e incluso local.
Así lo explicaba Susana de la Riva, el pasado jueves 22 de junio, en Capital Radio.
