Una extinción de condominio se lleva a cabo cuando un bien en copropiedad (dos o más propietarios) debe dividirse. Para ello hay que seguir un proceso que garantice un reparto adecuado. En situaciones así, puede que sea necesario recurrir a una tasación. Tanto si no es posible dividir un bien en partes como si hay que formar lotes homogéneos de reparto cuando el bien sí es divisible, será necesario recurrir a una tasación que determine, en el primer caso, el valor del bien que debe ser repartido o, si es divisible, el de los diferentes lotes creados.
¿Qué es una extinción de condominio?
Es un proceso legal en el que se divide la propiedad de un bien inmueble en la que participan dos o más personas. En este procedimiento, se pone fin a la relación entre copropietarios y se convierte a cada uno de ellos en propietario único de una parte.
Es una situación que puede darse en casos de separaciones, divorcios, herencias o compraventas, por poner algunos ejemplos. Aunque también es posible que se produzca porque, simplemente, los copropietarios han decidido dividir la propiedad en partes iguales.
Una vez que se lleva a cabo la división del bien común, cada uno de los participantes tiene derecho a su parte del bien inmueble. Esto le permite vender, hipotecar o transferir su propiedad sin la necesidad de obtener el consentimiento de los demás.
¿Qué es un bien proindiviso y en qué se diferencia de un condominio?
Un bien proindiviso es aquel que pertenece a dos o más personas de manera compartida sin que se haya definido la proporción en la que son dueños. Esto significa que los propietarios tienen una parte indeterminada, es decir, que ninguno sabe exactamente cuánto le corresponde.
Sin embargo,en el caso del condominio la propiedad está compartida y los participantes tienen una porción específica y determinada. Por tanto, se busca de manera deliberada definir cuál es la parte que corresponde a cada uno.
Derivado de lo anterior, los propietarios de un proindiviso no pueden vender, hipotecar o transferir su propiedad sin alcanzar antes un acuerdo entre todos. Por el contrario, en un condominio, cada propietario puede vender, hipotecar o transferir su propiedad sin pedir permiso al resto de participantes.
¿Qué derechos tienen los copropietarios sobre un bien proindiviso?
El primero es el derecho a la posesión, que establece que todos los copropietarios pueden usar y disfrutar el bien en cuestión. Eso sí, las condiciones son iguales sin importar de quién se trate.
Otro derecho aplicable es el de participación en la administración lo cual engloba una amplia variedad de tareas que van desde la gestión hasta la realización de reparaciones o mejoras.
Los propietarios también deben recibir información de la propiedad o disfrutar de los beneficios que genere. De este modo, no hay una separación y las responsabilidades recaen sobre todos.
¿Cuándo hay que hacer una extinción de condominio?
Existen diferentes situaciones en las que se requiere esta acción, ya sea sobre un condominio convencional o una extinción de condominio con hipoteca; por lo que es importante conocerlos para actuar de la manera adecuada cuando se presenten:
Separación
Cuando una pareja se separa o se divorcia, la propiedad conjunta de alguno de los bienes puede requerir una división mediante extinción de condominio.
Herencia
Cuando un bien inmueble es heredado por varias personas, pueden optar por mantener la propiedad de la vivienda conjunta o dividirla.
Venta
Tiene lugar cuando los copropietarios quieren vender. Para facilitar el proceso, se recurre a la extinción. Así, son libres de actuar como quieran con su parte, siempre que el bien sea divisible.
Dificultades en la gestión
Es una forma sencilla de evitar que los problemas de gestión sigan creciendo. Por ejemplo, al no llegar a un acuerdo sobre cómo reformar una vivienda.
¿Cómo se regula la extinción de un condominio?
Está regulado por los artículos 400 y 406 del Código Civil. Al redactarlos, se buscó crear una forma ágil, barata y efectiva de romper una copropiedad.
Cuándo es necesaria la tasación para la extinción de un condominio
La tasación se efectúa en dos situaciones muy específicas. La primera son las herencias, en el momento de adjudicarlas y repartirlas. El segundo, las separaciones y los divorcios. En este último, pueden hacerlo por convenio regulador. En ambos casos es indispensable dar un valor preciso a bienes que son indivisibles, como una casa o un vehículo.
Además de disponer de una tasación de vivienda o de otro tipo de bien mueble o inmueble, es necesario llegar a un acuerdo que satisfaga a los involucrados.
Procedimiento para extinguir un condominio
Consta de las siguientes fases:
- Acuerdo de extinción: tiene que ser unánime y estipular las condiciones en las que se hará la división. El documento será redactado por un abogado y presentado ante notario.
- Inscripción en el registro de la propiedad: la extinción debe constar en el registro correspondiente, para lo que se entregarán diferentes documentos.
- Pago de impuestos: al considerarse una transmisión patrimonial, se abonará el Impuesto de Actos JurídicosDocumentados.
- División del bien inmueble: puede ser física o económica en función de las circunstancias del caso.
¿Cómo se calcula la extinción de condominio?
Hay que fijarse en si el inmueble está hipotecado o no. Si no lo está, el valor determinado por la tasación se reparte entre cada propietario de acuerdo a su porcentaje de propiedad. Si el activo sí está hipotecado, habrá que llegar a un acuerdo con el acreedor hipotecario para dividir también la hipoteca. Si el inmueble se vende, el reparto entre los propietarios puede responder a varias fórmulas.
- El nuevo adquirente de la finca se subroga la hipoteca.En este caso, el precio de venta deberá ser rebajado para compensar la hipoteca asumida y se repartirá conforme a la cuota de propiedad de cada uno.
- El nuevo adquirente de la finca no se subroga la hipoteca.Los propietarios reciben la parte proporcional de lo obtenido por la venta, pero siguen teniendo que pagar la hipoteca conforme al reparto acordado con el acreedor según el porcentaje de propiedad..
3. Con la venta del inmueble se liquida la hipoteca. El comprador se queda el inmueble sin carga y los antiguos propietarios se reparten proporcionalmente a su cuota el dinero restante de la venta una vez liquidada la hipoteca.
¿Qué gastos conlleva la extinción del condominio?
Más allá de los impuestos, el otro gasto es el de acudir al notario y la tasación para extinción de condominio. Asimismo, en función de las circunstancias, se pagará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuya cuantía varía en función de la comunidad autónoma.
En definitiva, la extinción de condominio es una fórmula legal que busca agilizar la división de un bien entre varios individuos. Al recurrir a ella, evitamos entrar en conflictos que acaben en la vía judicial.
