¿Y por qué hablamos hoy de suelo agrario? Porque es el protagonista del último informe que hemos publicado en Tinsa (titulado “Suelo Agrario en España 2022”), que presentamos el pasado 30 de noviembre en un centro de innovación agrícola en Sevilla ante representantes de la Junta de Andalucía, family offices, entidades financieras, cooperativas y diversos profesionales agrarios. Un trabajo en el que, entre otras fuentes, se ha analizado la gran base de datos que posee Tinsa como la mayor empresa de valoración de activos rústicos del país: desde 2008, la compañía ha valorado más de 3 millones de hectáreas cultivadas en España.
Por entender un poco mejor la dimensión del suelo agrario, esos 16,9 millones de hectáreas representan un tercio de la superficie territorial de nuestro país. Desde el punto de vista urbanístico, el suelo agrario se ubica dentro del suelo no urbanizable, es decir, aquel que no va a ser transformado mediante la urbanización y la edificación. Y dentro del suelo no urbanizable existente en España, el suelo agrario (cultivado) representa el 35% del total.
El suelo urbano, donde se enmarca el producto residencial, y el suelo agrario tienen algo en común: cubren una necesidad básica, alojamiento en un caso y alimentación en el otro. Pero más allá de su finalidad, también es interesante apuntar algunas de las características inmobiliarias que marcan diferencias.
Para empezar, algo evidente: el tamaño. Una finca puede tener de media 10 hectáreas (100.000 m2) frente a los 100 m2 de una vivienda. Las fincas son bienes limitados, no pueden fabricarse más a diferencia de las viviendas. Son tremendamente heterogéneas en lo relativo a los cultivos se producen en ellas y su explotación está interrelacionada con los mercados mundiales a través del cruce de importaciones y exportaciones.
Si hablamos de valor, la característica más relevante que va a impactar en el precio del producto residencial es la ubicación, mientras que en el caso de la finca está vinculado con su capacidad de producción y su rentabilidad. Existen toda una serie de factores externos que tienen gran impacto sobre el valor de las fincas. Entre los más destacados, las condiciones climáticas (esto es, temperaturas y régimen precipitaciones), la disponibilidad de agua para riego procedente de los embalses o la fertilidad del suelo. De todos ellos dependen los rendimientos de la tierra y, en consecuencia, su valor.
Por otro lado, hablamos de activos inmobiliarios con un grado de rotación muy diferente. Frente a la media de 10 años que, según datos del Colegio de Registradores, tarda una vivienda en cambiar de manos o los 24 años de duración e un crédito hipotecario, las fincas rústicas pueden mantenerse en propiedad de un mismo titular toda la vida. De hecho, la principal modalidad de transmisión son las herencias, no las compraventas. El periodo de posesión se contaría en décadas. En resumen, las fincas rústicas son activos complejos y heterogéneos, cuyo valor está sujeto a multitud de factores asociados a la producción y que requieren de un conocimiento experto y muy local para determinar su valor.
Así lo explicó Susana de la Riva, Marketing & Communications Manager de Tinsa, en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio:
