Cómo calcular el valor de una plaza de garaje
Diferentes herramientas gratuitas en internet ofrecen la posibilidad de realizar una simulación de tasación online de cuál es el valor de una plaza de aparcamiento. Esta primera aproximación puede servirte para tantear el estado del mercado inmobiliario, al indicar qué precios se están pidiendo en la zona, aunque no tiene por qué corresponderse con el precio de venta de la plaza de garaje que finalmente se haya acordado.
Para una valoración fiable y precisa, es aconsejable recurrir a un tasador con experiencia que realice la tasación de la plaza de garaje. Además de su conocimiento del mercado de la zona, el técnico tendrá en cuenta toda una serie de elementos relevantes en la tasación de garajes, como son el acceso, la maniobrabilidad o el tamaño del parking, entre otros.
Qué factores influyen en el valor de tasación
En la tasación de una plaza de garaje, se tienen en cuenta los siguientes factores:
- Ubicación. La localización, que es un factor crucial para la tasación de una vivienda, también lo es para un garaje. La oferta y la demanda de la zona donde se encuentra la plaza de parkingson fundamentales para determinar su precio de mercado.
- Tipo de plaza. Si está en superficie al aire libre (cubiertas o descubiertas), formando parte de una edificación en planta baja o inferiores a la baja, o es una cochera cerrada independiente (dobles-triples, coche grande, mediano o pequeño).
- Tamaño. Los metros cuadrados disponibles son un criterio esencial a tener en cuenta. Determinarán, junto con la normativa local o de la propia comunidad de vecinos, los vehículos, bicicletas u otros objetos que se puedan tener en la plaza.
- Mantenimiento. Aunque los gastos de mantenimiento para una plaza de garaje son menores que los de cualquier tipo de vivienda, es importante conocer los costes anuales que debe asumir la comunidad para mantener la plaza en buen estado.
- Otras características. Junto con los elementos anteriores, hay aspectos intangibles que también se evalúan en la tasación de una plaza de garaje:
- La planta donde se encuentra (baja, sótano 1,2,3,4..)
- Facilidad de acceso entre plantas, la presencia de columnas cercanas o si es zona de paso concurrida para peatones o vehículos
- Instalaciones y servicios: Vigilancia 24h, control de seguridad, cámaras, ascensores…
- Algunas plazas llevan incluidas trasteros anejos, con accesos desde las mismas.
- Parking robotizado, semi robotizado o normal. Si hay acceso de vehículos por rampa o por montacargas cuando no hay espacio suficiente para colocación de rampas
- Altura libre: hay algunas plazas situadas en determinadas zonas (por ej. bajo rampas o que pasan instalaciones de ventilación) con alturas libres inferiores a la media que pueden dificultar el aparcamiento de vehículos de grandes dimensiones (monovolúmenes, todoterrenos, etc.)
- Otros: Iluminación y ventilación natural.
Cuándo es necesario tasar una plaza de garaje
Es habitual tasar las plazas de garaje cuando se está inmerso en un proceso de liquidación o se quiere conocer su valor de mercado para una posible venta o alquiler. La tasación es obligatoria si se quiere solicitar un préstamo hipotecario utilizando la plaza de garaje como garantía del crédito.
Cómo saber el valor catastral de una plaza de aparcamiento
Para conocer el valor catastral de una plaza de aparcamiento, podemos consultar el recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles). En este recibo encontraremos la referencia catastral de la plaza de garaje y su valor.
Solo el titular del inmueble puede consultar el valor catastral en la Sede Electrónica del Catastro.
Cómo se declaran las plazas de garaje
Tras la venta de una plaza de garaje, hay que pagar a Hacienda los impuestos correspondientes según el resultado de la operación.
El vendedor de una plaza de garaje está obligado a declarar la operación en el IRPF, ya que puede generar ganancia o pérdida patrimonial. Esta se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión. El de adquisición incluye el precio de compra más los gastos y tributos que hayan corrido por cuenta del adquirente, mientras que el de transmisión se compone del precio de venta menos los gastos y tributos que hayan corrido por cuenta del transmitente.
Además, las ganancias patrimoniales tributan de acuerdo con una escala progresiva entre el 19 % y el 23 %. No obstante, si el vendedor reinvierte el total de la ganancia obtenida en la compra de otra vivienda habitual o plaza de garaje, la ganancia patrimonial queda exenta de tributación en el IRPF, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones. Si la plaza de garaje se considera un bien afecto a una actividad económica, las ganancias o pérdidas patrimoniales se integran en la base imponible general del IRPF.
El comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible debe ser el mayor valor de entre estos dos: el pactado entre las partes como contraprestación y el valor de referencia.
El vendedor deberá abonar al Ayuntamiento correspondiente el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).
FAQ
¿En qué casos es rentable comprar una plaza de garaje?
Dependiendo de la ubicación y la situación de mercado, la rentabilidad anual de la inversión, que relaciona los ingresos obtenidos por el alquiler con el precio de compra, puede oscilar entre el 3 % y el 10%. A igual nivel de ingresos por alquiler, la rentabilidad será mayor cuanto menor sea el precio de compra. Y a igual precio de compra, la rentabilidad será mayor cuanto mayores sean los ingresos por alquiler. La fórmula más segura para que la inversión sea rentable es invertir en una zona con escasa oferta de plazas de aparcamiento y elevada demanda de parking. Por último, puede ser una gran opción cuando va asociada a la compra de una vivienda.
¿Qué diferencia hay entre adquirir una plaza de garaje en propiedad o el derecho de uso de un aparcamiento en suelo público?
En el primer caso, se adquieren todos los derechos y obligaciones que conlleva. En el segundo, solo se tiene el derecho de uso durante un periodo de tiempo determinado, teniendo también limitadas las facultades de disposición, no pudiendo vender o ceder este derecho de uso.
¿Qué significa que la plaza de garaje sea un anexo inseparable de la vivienda?
Que está legalmente vinculada a la vivienda y no se puede vender por separado.
¿Quién paga el notario al comprar una plaza de garaje?
Los gastos notariales los asume la parte compradora, salvo si hay un pacto entre las partes que indique otra cosa.
¿Cuánto cobra el notario por la escritura de una plaza de garaje?
El coste puede oscilar entre los 250 y los 500 euros.
¿Qué gastos tiene comprar una plaza de garaje de segunda mano?
En España, los impuestos que hay que pagar si compras una plaza de garaje son los siguientes:
IVA: El IVA es un impuesto general que grava la venta de bienes y servicios. En el caso de las plazas de garaje, solo se paga IVA si la plaza de garaje es de nueva construcción. La base imponible debe de ser el mayor valor entre el pactado entre las partes como contraprestación y el valor de referencia. El tipo impositivo general es del 21%, pero será solo del 10% si la plaza de garaje se adquiere junto con una vivienda.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El ITP es un impuesto autonómico que grava la transmisión de bienes inmuebles. El tipo impositivo del ITP varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la plaza de garaje. En general, para las plazas de garaje de segunda mano es del 6%, pero en algunas comunidades autónomas puede ser superior.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): El IAJD es un impuesto autonómico que grava la formalización de determinados actos jurídicos, como la compraventa de bienes inmuebles. El tipo impositivo del IAJD varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la plaza de garaje. El tipo general suele ser del 1%.
Este impuesto está constituido por dos cuotas: una fija y otra variable:
- La cuota fija es el importe que se paga por el papel timbrado de los originales y copias de las escrituras, testimonios y actas notariales (0,30 euros por pliego o 0,15 por folio).
- La cuota variable es el porcentaje aplicado a las primeras copias de escrituras y actas notariales que no estén sujetas al ITP o al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD).
Si se adquiere una plaza de garaje de segunda mano habrá que pagar ITP y la cuota fija del AJD. Si es un garaje de obra nueva, el ITP es sustituido por otros dos impuestos: IVA y AJD (fijo y variable).
La obligación de pagar estos impuestos recae en el comprador de la plaza de garaje. El IVA y el IAJD se pagan en el momento de la firma de la escritura ante notario. El ITP se paga en el momento de la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Además de estos impuestos, el comprador de una plaza de garaje también puede tener que pagar otros gastos, como los honorarios del notario, los honorarios del registrador de la propiedad y los gastos de la hipoteca, en caso de que se contrate una.
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