Valor de subasta y valor de tasación
Valor de subasta
Se refiere al precio de salida de un bien, en este caso, un inmueble en una subasta pública en la que hay varios interesados para adquirirlo. Este valor es dinámico y puede variar significativamente dependiendo de diversos factores como el interés de los compradores, la singularidad de la vivienda, la coyuntura económica y el contexto de la puja. El valor de la subasta no es fijo y puede ser mayor o menor que el valor de tasación, dependiendo de la demanda y/o de la causa por la que se subasta el inmueble, como puede ser una incautación.
Ahora bien, si el motivo se debe a una ejecución hipotecaria, el valor de subasta queda determinado por el de tasación, siendo por imperativo legal el mismo, para evitar situaciones injustas. Ampliaremos esta circunstancia una vez que entiendas cómo calculamos el valor de tasación de una vivienda.
Valor de tasación de una vivienda
- Valor de mercado: si la vivienda se localiza en un entorno con un mercado activo y representativo de inmuebles comparables, el valor de mercado es aquel que se obtiene tras realizar un estudio comparativo de lo que en el argot de la tasación denominamos inmuebles testigo, consistente en seleccionar como mínimo seis ejemplos de transacciones u ofertas de compraventa de viviendas similares en la misma zona. Otros factores que se analizan son:
- Ubicación: localización geográfica, número de planta en el edificio, disposición o no de ascensor, zonas comunes, deportivas, orientación de la vivienda, etc.
- Calidad de la construcción, estado de conservación y antigüedad.
- Superficie útil, construida y con zonas comunes, si las hubiera.
- Comunicación con medios de transporte.
- Servicios de la zona (educativos, sanitarios, ocio, comercios).
- Elementos de eficiencia energética.
- Situación urbanística y jurídica.
- Existencia de limitaciones al dominio o servidumbres que puedan afectar al valor
- Estado de construcción, situación de ocupación o protección
- Si el valor de mercado es emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, ésta lo cruza con otros datos históricos de fuentes internas y externas, eliminando cualquier elemento especulativo o que pudiera distorsiona el resultado final, el valor de tasación.
Por tanto, esta valoración refleja una estimación realista, justa, del valor del inmueble en condiciones de venta normales, es decir, sin la presión del tiempo o de la competencia directa entre compradores que caracteriza a las subastas.
El valor de tasación puede necesitarse en una compraventa, en una herencia o en la concesión de una hipoteca. En este caso es obligatorio, ya que sirve al banco de garantía del préstamo y de base para fijar su importe y de referencia para el valor de tasación a efectos de subasta de la vivienda en caso de impago.
Qué es el valor de tasación a efectos de subasta
Como parte del proceso de la concesión de las hipotecas, en la escritura notarial del préstamo hipotecario debe quedar fijado el valor de tasación en caso de subasta por el impago de la deuda (tipo de subasta). De esta manera, la entidad financiera evita tener que tasar nuevamente el inmueble para fijar un precio de salida en la puja.
Tal y como se ha indicado anteriormente, la ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 que modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, exige que el valor de subasta cubra el 100% del valor de tasación. Por otro lado, el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene que el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación.
En resumen, la diferencia entre el valor de subasta y de tasación, y añadimos en la derivada el valor de tasación a efectos de subasta, es que, mientras el primero el precio está sometido a la presión pujadora, el segundo es un valor objetivo, el tercero (tipo de subasta) busca garantizar el valor mínimo por el que se subastará la vivienda en caso de impago.
Un último dato importante: el valor de tasación oficial solo puede ser aportado por una empresa homologada por el Banco de España, como lo es Tinsa.
