Madrid ajusta el precio de la vivienda en 2020 para afrontar un 2021 aún por definir
Recién comenzado 2021, la actividad del mercado residencial sigue sujeta a la evolución de una tercera ola de contagios por COVID, el impacto que esta pueda tener en la economía española y sus plazos de recuperación. En un escenario general marcado por ajustes de precios y estabilización, hoy analizamos cuál ha sido la evolución del mercado residencial en la ciudad de Madrid durante el año pasado y las perspectivas para el año que comienza.
Según los datos de nuestra última estadística IMIE Mercados Locales, correspondiente al cuarto trimestre 2020, el comportamiento del mercado residencial en las capitales de nuestro país ha sido heterogéneo y asimétrico. Pese a que los ajustes de precio en el último año en las ciudades principales han sido generalizados y 44 capitales muestran descensos con respecto al mismo período del 2019, las cifras presentan bastantes diferencias de evolución respecto al inicio de la pandemia o al trimestre anterior. “En contextos como el actual, con menor actividad y, por tanto, menor muestra de operaciones, los mercados residenciales son más susceptibles de mostrar acusadas variaciones puntuales, que puedan corregirse más adelante hasta consolidar una tendencia”, apunta Rafael Gil, director de Servicio de Estudios de Tinsa.
Atendiendo a su variación trimestral, 24 de las 53 capitales (se incluye también en el listado la ciudad de Vigo, por ser un mercado tan representativo como el de la capital de su provincia) han mostrado incrementos de precio en el cuarto trimestre con respecto al anterior y otras como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Málaga muestran caídas mínimas que atenúan la tendencia descendente observada en los meses anteriores.
Así vivió 2020 Madrid capital
El hecho de que el encarecimiento de la vivienda no se haya visto acompasado en el último lustro por un incremento en los salarios y en la renta disponible de los ciudadanos en la misma intensidad ha tensionado los niveles de accesibilidad de la población, sobre todo en las zonas más consolidadas y céntricas de las principales urbes, como es el caso de Madrid. Ello ha propiciado que, con el enfriamiento de la demanda, los ajustes hayan sido más intensos. Un descenso de precios que se ha concentrado fundamentalmente en el segmento de segunda mano, mientras que la obra nueva se mantiene estabilizada.
En el primer trimestre de 2020 Madrid mantenía una ligera tendencia al alza de sus precios, anotando un encarecimiento del 3,7% en tasa interanual, con respecto a un año atrás (ver Tinsa IMIE Mercados Locales 1T2020). Tras la irrupción del COVID, la inflexión en la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada quedó patente en el tercer trimestre de 2020, cuando cayó un 3,6% en tasa interanual, tras cinco años de ciclo alcista. En el cuarto trimestre, el ajuste en tasa interanual ha llegado a un 6,3%, con respecto a diciembre de 2019, y de un 6,7% con respecto al inicio de la pandemia en marzo de 2020.
Sin embargo, si nos fijamos en la variación trimestral del precio de la vivienda, la variación en el cuarto trimestre con respecto al anterior ha sido solo de un 0,9%, apuntando a una estabilización de precios en los dos últimos meses. El precio medio de la vivienda nueva y usada en la capital se ha ido ajustando desde los 3.033€/m2 en marzo pre-COVID hasta situarse en la actualidad en 2.830€/m2..
En el ranking de capitales más caras, Madrid se sitúa en el tercer puesto, por detrás de San Sebastián (3.518 €/m2) y Barcelona (3.160 €/m2). A nivel de distrito, la tónica general es de descensos interanuales de precios dentro y fuera de la M-30 (con la excepción del distrito de Chamartín). Solo Centro y Arganzuela registran leves incrementos en el cuarto trimestre respecto al tercero. Los distritos más caros de Madrid, con cifras superiores a 4.000 €/m2, son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro.
| Distritos de Madrid | Precio €/M2 | % Variación interanual | Rentabilidad bruta del alquiler |
|---|---|---|---|
| Centro | 4.403 | -6,4% | 4,1 |
| Arganzuela | 3.675 | -8,5% | 3,5 |
| Retiro | 4.174 | -1,1% | 3,3 |
| Salamanca | 4.847 | -1,7% | 3,5 |
| Chamartín | 4.382 | 1,9% | 3,4 |
| Tetuán | 3.311 | -2,1% | 4,3 |
| Chamberí | 4.743 | -3,2% | 3,7 |
| Fuencarral - ElPardo | 3.008 | -9,1% | 3,8 |
| Moncloa-Aravaca | 3.310 | -9,1% | 3,7 |
| Latina | 2.159 | -2,2% | 4,7 |
| Carabanchel | 2.041 | -3,5% | 4,9 |
| Usera | 1.842 | -4,0% | 4,3 |
| Puente Vallecas | 1.813 | -0,6% | 5,5 |
| Moratalaz | 2.340 | -5,6% | 4,1 |
| Ciudad Lineal | 2.680 | -6,5% | 4,4 |
| Hortaleza | 2.959 | -6,8% | 3,6 |
| Villaverde | 1.601 | -8,0% | 4,8 |
| Villa Vallecas | 2.082 | -6,3% | 4,3 |
| Vicálvaro | 1.988 | -12,2% | 4,5 |
| San Blas | 2.222 | -5,0% | 4,8 |
| Barajas | 2.818 | -6,0% | 3,5 |
El precio de vivir en la capital
Pese a que en el cuarto trimestre 2020, el precio de la capital se situó un 28,8% por debajo de sus máximos, el esfuerzo financiero neto que en promedio tenía que realizar una familia para afrontar el pago del primer año de hipoteca se situaba en Madrid en Madrid el 19,8%, ligeramente por debajo del 21,4% de media. El nivel de esfuerzo financiero neto supera el 25% en los distritos de rentas altas, como Chamartín o Moncloa-Aravaca.
“Los efectos de la crisis sanitaria provocada por la pandemia afectarán a la demanda residencial y se verán reflejados en los precios tanto de compraventa, como de alquiler. El empeoramiento del mercado laboral y de la situación financiera de los hogares apunta a la continuidad de ajustes de demanda, oferta y precios, siempre en un contexto de extrema incertidumbre y supeditado a la evolución de la situación sanitaria”, apunta Rafael Gil.
¿Es rentable alquilar un inmueble en Madrid?
Según la estadística IMIE Mercados Locales 4T2020, la rentabilidad bruta del alquiler en Madrid capital llega al 4,2% de media, siendo los distritos de Carabanchel, Latina, Villaverde, San Blas, Vicálvaro y Villa de Vallecas los que presentan rentabilidades más elevadas de entre un 4% y un 5%, para aquellos que quieran comprar una casa para destinarla al mercado del alquiler.
Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, apunta que los precios de alquiler ya han dado muestras de descenso en este 2020, “motivados en muchos casos por el incremento de la oferta, sobre todo en aquellos mercados en los que ha habido un trasvase de pisos destinados a alquiler turístico, así como viviendas para estudiantes y/o trabajadores desplazados”.
Esta situación nos lleva a un escenario de factores contrapuestos que enturbian la visibilidad sobre cómo evolucionará la rentabilidad en los próximos meses en la ciudad. La rentabilidad suele ser anticíclica. Es decir, aumenta en ciclos contractivos, de modo que en períodos con precios a la baja la rentabilidad debería incrementarse. Sin embargo, el descenso en las rentas que se está produciendo en las grandes ciudades coincide con una expectativa de mantenimiento o de ligeros descensos en el precio de la vivienda, lo que llevaría a una disminución de la rentabilidad media. Junto a ello convive también una elevada incertidumbre respecto al establecimiento de medidas regulatorias en el sector del alquiler (intervención en las rentas, en los desahucios…), que pueden afectar a la inversión, y por tanto a la oferta y a las rentabilidades exigidas.
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Imagen de Portada: Unsplash por Jorge Fernández Salas.