La obra nueva representa el 19,8% del total de las viviendas adquiridas en España

Prácticamente una de cada cinco viviendas adquiridas en los 11 primeros meses de 2020, entre enero y noviembre, según las cifras publicadas por el INE, fueron de obra nueva. El protagonismo fue más notorio entre los meses de julio y octubre, cuando se superó la tasa del 20%. Concretamente en el mes de septiembre, la obra nueva representó un 22,2% de las compraventas, una proporción no vista desde abril de 2015.

La obra nueva está muy lejos del protagonismo que tuvo en el ciclo anterior. En octubre de 2008, se alcanzó un 55,5% de compraventas de vivienda nueva sobre el total y la proporción media se mantuvo próxima al 50% durante el periodo 2008-2014. Fue a partir de 2015, con la reactivación progresiva de la demanda y la escasez de producto tras años de parálisis, cuando la vivienda usada se convirtió en el producto mayoritariamente adquirido en el mercado, con una cuota promedio del 81% en los últimos 5 años.

Esta cuota de la obra nueva del 19,8% del dato de hoy se enmarca en un escenario de descenso general de las compraventas, de casi un 19% interanual en el acumulado de los 11 primeros meses del año 2020. Aparentemente, la obra nueva ha resistido mejor, ya que mientras que en este periodo la compra de obra nueva se ha reducido un 13% interanual, las de vivienda usada lo han hecho en un 21%.

Sin embargo, esta comparación entre nueva y usada en los meses del covid puede ser engañosa, ya que las compraventas de obra nueva no están reflejando el comportamiento concreto durante la pandemia, como sí ocurre con la vivienda usada. Las 75.157 compraventas de vivienda nueva registradas en los 11 primeros meses de 2020 son operaciones cerradas meses atrás, puede que incluso casi dos años antes, ya que, a efectos estadísticos, la obra nueva queda registrada como compraventa en el momento de la entrega, que se produce muchos meses después de la venta, si ésta se hizo sobre plano.

En cualquier caso, los promotores han confirmado un buen ritmo de compras nuevas en estos últimos meses. A favor del producto de obra nueva ha jugado que es un mercado profesionalizado, frente a la atomización de la vivienda usada, y con mayor capacidad de comercialización efectiva y de adecuarse a las necesidades de dicha demanda, tanto en características de las viviendas como en facilidades de financiación y pago. Se trata de un producto que encaja bien con las nuevas preferencias de la demanda que se ha movilizado en la pandemia. Esto es, localizaciones en la periferia de las ciudades, calidades constructivas y amplitud de espacios, etc.

También en materia de precios la vivienda nueva se ha caracterizado por su resistencia, ya que, en términos generales, se ha mantenido estable, frente a la tendencia de ajuste a la baja de la usada, de modo que se ha incrementado la brecha de precio entre ambos segmentos.

El comportamiento de la obra nueva presenta un desfase en precios estimado en un año, por lo que, en función de cómo evolucione la crisis, no puede descartarse que en los próximos meses puedan surgir señales de ajustes en precios en este segmento de producto inmobiliario. Cierto es que la restricción de oferta que pueda producirse por el freno de nuevos proyectos en ciertos enclaves puede neutralizar posibles descuentos y aumentos en plazos de comercialización, pero tampoco se puede obviar la correlación histórica que existe entre los mercados de nueva y usada. La obra nueva estará también supeditada a las condiciones de la demanda residencial general, que vendrá dada por la coyuntura macroeconómica y la sanitaria

A continuación podrás escuchar su intervención completa en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio