¿Qué es y para qué sirve la tasación de una vivienda en un proceso de separación?
La tasación de vivienda por divorcio es la fórmula idónea para que un matrimonio en proceso de disolución conozca el valor de su casa y pueda tomar una decisión bien informada, contribuyendo a que ninguna de las partes se sienta perjudicada.
La tasación de un piso por divorcio puede ser necesaria para venderlo a un tercero. Gracias a esta valoración es posible determinar cuál es el valor de ese bien, de acuerdo a sus características y la situación del mercado inmobiliario.
Es un punto importante, ya que muchas veces la venta de una vivienda se demora por haber fijado un precio de venta superior al de mercado, que queda fuera del alcance del demandante que necesita la financiación de un banco (la hipoteca de la entidad va ligada al valor de tasación), Igualmente, si hay especial prisa por vender, situar el precio de venta por debajo de la referencia de mercado puede generar una oportunidad de compra interesante que acelere la venta.
¿Cuándo hay que hacer una tasación de vivienda en un divorcio?
La solicitud de una tasación inmobiliaria oficial debe acometerse en cuanto se quiera poner fin al condominio que se genera en su adquisición. Durante un proceso de divorcio, acudir a expertos que puedan valorar una vivienda será de ayuda para tomar determinadas decisiones al respecto. Las más habituales son:
- Vender la propiedad.
- Que uno de los cónyuges compreal otro su parte.
Mantener la copropiedad si se considera que las condiciones de mercado no son las más adecuadas para su venta en ese momento y/o se piensa que es la solución más beneficiosa para ambas partes en ese momento.
¿Cómo se tasa una vivienda para un divorcio?
Para conocer la tasación de una vivienda en un divorcio existen varias opciones, desde las más informales, que aportan una estimación de valor, a las más profesionales, que son propiamente tasaciones profesionales. Estas últimas son las más recomendables para evitar conflictos, al entenderse que aportan una referencia objetiva y rigurosa.
Realizar una comparativa de mercado
El método más accesible e informal para intentar determinar por qué precio se podría poner a la venta el inmueble es analizar cómo está el mercado a través de los anuncios de venta en portales de internet para viviendas similares en la misma zona. También es posible recurrir a las herramientas de valoración online disponibles gratuitamente en internet. Es importante entender que estas herramientas aportan una estimación de valor de mercado mediante métodos estadísticos con información normalmente no comprobada sobre el terreno procedente de anuncios de venta. Es una estimación que, por ejemplo, no tiene ninguna validez si el futuro comprador necesita pedir una hipoteca.
Contratar una sociedad de tasación homologada
Cuando se trata de cuantificar el valor de una propiedad en situaciones en la que existe un conflicto o intereses encontrados, lo más recomendable es recurrir a una valoración profesional como garantía de rigor y neutralidad. Lo habitual es contratar a una sociedad de tasación homologada una valoración con finalidad de asesoramiento que emita el valor de mercado actualizado del inmueble en su situación actual.
Es muy frecuente, si las partes así lo consideran, solicitar directamente una valoración con finalidad hipotecaria (normativa ECO) porque en el informe figura también el valor de mercado y, además, se puede utilizar como tasación oficial para solicitar un préstamo hipotecario si una de las partes estuviera interesada en adquirir el inmueble completo. Esta tasación ECO solo la puede realizar un tasador perteneciente a una sociedad de tasación homologada.
Tras las valoraciones para garantía hipotecaria, la liquidación de gananciales y las herencias están entre las finalidades más habituales que se contratan a las sociedades de tasación.
¿Cómo se reparte la vivienda en caso de separación?
Para proceder a liquidar la sociedad de gananciales de un matrimonio cuando hay un piso o una casa que se comparte, existen varias soluciones. Una es vender la propiedad y repartirse los beneficios entre los cónyuges. Por eso, es conveniente tener una valoración actualizada que refleje la realidad del mercado inmobiliario.
No obstante, si se tiene prisa en vender para poder comenzar una nueva vida cuanto antes, es posible reducir su valor ligeramente.
También se puede llegar a un acuerdo para que uno de los cónyuges compre la parte del otro. En este caso, hay que tratar no solo el valor de la propiedad, sino también la forma en que se financia la compra. Por ejemplo, si se dispone de otros activos, es posible realizar una compensación mediante esos bienes.
Hay quien realiza una extinción del condominio de la vivienda donde uno de los cónyuges cede su parte al otro. Esta última opción, atendiendo al pago de impuestos, es la más económica.
En tercer lugar, se puede optar por no vender la propiedad y seguir siendo copropietarios, aunque se viva por separado. Esta opción se utiliza para alquilar la propiedad y obtener unos ingresos extra del arrendamiento.
En caso de separación se les puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los cónyuges (custodio) o a los hijos menores.
¿Qué sucede si el inmueble está hipotecado?
Si la vivienda está gravada por una hipoteca en la que los cónyuges son cotitulares, es posible pactar un acuerdo con el banco tras realizarse una tasación inmobiliaria oficial para garantía hipotecaria. Es el procedimiento habitual cuando uno de los propietarios quiere quedarse con la vivienda y el otro no.
A esta opción se la denomina novación hipotecaria: modificar alguna de las condiciones del préstamo, en este caso, los titulares. Este cambio conlleva una serie de costes y no todas las entidades financieras la aceptan. De hecho, puede ser que como garantía adicional ante la perspectiva de un único pagador se solicite un nuevo aval.
En caso de no estar de acuerdo con la tasación efectuada, ¿cuáles son mis opciones?
En primer lugar, si no se está de acuerdo con la tasación efectuada, hay que revisar minuciosamente el informe proporcionado por el tasador. Aunque los informes pasan por controles de calidad previos a su emisión, puede deslizarse algún error durante la redacción o el cálculo, o que se haya pasado por alto algún factor relevante para la valoración,
En estos casos, se puede solicitar a la sociedad de tasación una revisión, previa identificación del titular de la tasación, especificando las razones concretas por las que se solicita revisar el valor. Si es posible, se ha de proporcionar documentación que respalde el argumento.
Tal y como aparece recogido en el blog de la Asociación Española de Valor, la patronal que reúne al 85% del sector de la tasación en España, aun en el caso de que se corrija algún error del informe no necesariamente esto se traduce en una modificación del valor tasado. Además, existen aspectos que pueden motivar una revisión y otros que no (por ejemplo, criterios técnicos de valoración utilizados).
En casos de separación, puede ocurrir que la valoración no encaje con las expectativas particulares que se había creado alguna de las partes. La actuación de las sociedades de tasación está sometidas a la ética, imparcialidad y objetividad de los valores
Si tras la revisión sigue existiendo disconformidad, se puede presentar una apelación formal. Eso sí, este proceso sigue un estricto procedimiento y existen unos plazos establecidos para que se pueda presentar.
