Es importante entender que se trata de un concepto referido a inmuebles que no son terrenos, no existen suelos fuera de ordenación, que sean o no edificables es una condición urbanística diferente.
Una casa en la playa afectada por la Ley de Costas, un edificio que excede el número de plantas actualmente permitido por el Plan General, obras sin licencias o construidas en suelo rústico no especialmente protegido, son ejemplos de inmuebles que están fuera de ordenación.
¿Qué ocurre con ellos? ¿Están condenados a ser demolidos o expropiados? ¿Se puede revertir esta situación? ¿Es posible tasar una vivienda fuera de ordenación para solicitar una hipoteca? Te damos respuestas y explicamos las consecuencias, limitaciones y restricciones de uso y de obras que se pueden autorizar.
Causas de estar fuera de ordenación
Las causas que pueden originar la situación de fuera de ordenación pueden ser:
Causa sobrevenida porque haya cambiado la normativa, sería el caso de una construcción ejecutada con licencia y conforme a un plan urbanístico anterior pero que posteriormente haya variado, no encajando con la nueva normativa urbanística vigente.
Causa intencionada cuando se ejecuta una construcción a sabiendas de su ilegalidad, por ejemplo, sin licencia o en terrenos no urbanizables, pero ha prescrito el plazo para que la Administración reponga la legalidad urbanística interponiendo la acción correspondiente a la infracción.
Diferencias entre fuera de ordenación e infracción urbanística
Conviene distinguir entre los conceptos de fuera de ordenación e infracción urbanística. Se considera infracción urbanística la vulneración de las prescripciones de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, o los planes, programas, normas y ordenanzas relativas a actos de edificación y uso del suelo.
Esta situación no autorizada da potestad a la Administración a reaccionar para restaurar y reponer el orden jurídico, pudiendo derivar en consecuencias tanto penales (delitos contra la ordenación del territorio), como administrativas (infracciones y sanciones urbanísticas). Ahora bien, una vez transcurrido el plazo legal de reposición de la legalidad, ya no podría exigirse el ajuste al ordenamiento de las construcciones, quedando éstas en la situación de fuera de ordenación.
Las sanciones por infracciones urbanísticas prescriben por inacción de la Administración para continuar la actividad sancionatoria. El vencimiento de los plazos produce la caducidad y archivo de las actuaciones, excepto las que se refieran a construcciones ilegales en suelos no urbanizables protegidos, zonas verdes y zonas de dominio público para las que no se contempla su prescripción.
¿Cuáles son las repercusiones de estar fuera de ordenación?
Las principales consecuencias de estar fuera de ordenación son:
● Limitación del derecho de propiedad: se restringen los usos y las obras que se pueden autorizar en el inmueble.
● Limitaciones a las obras: solo se admiten obras de mera conservación, ornato y limpieza que no afecten elementos fundamentales ni estructurales del inmueble.
● Imposibilidad de reconstrucción: en caso de un siniestro que requiera reconstrucción, no sería posible llevarla a cabo.
● Restricción de uso: el uso del inmueble se limita al preexistente, sin posibilidad de cambio.
● Riesgo de demolición o expropiación: la situación de fuera de ordenación no implica necesariamente la demolición inmediata, ahora bien, si se realizan obras no autorizadas como mejoras o ampliaciones reviviría la infracción urbanística pudiendo la Administración incoar nuevo expediente que puede acarrear su demolición.
● Efectos jurídicos de un fuera de ordenación
La situación de fuera de ordenación hace que nos preguntemos si estos inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de la propiedad, vendidos, comprados, hipotecados. La respuesta es que sí:
¿Puede ser vendido un inmueble fuera de ordenación?
Aunque pueda resultar complicada la venta de una vivienda en tales circunstancias, nada impide que la misma pueda ser vendida.
¿Se puede solicitar una hipoteca de una vivienda fuera de ordenación?
Respecto al hecho de hipotecar estos inmuebles, la normativa establece entre los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias “los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente (RD 716/2009). En resumen, se pueden hipotecar, pero dicha hipoteca no puede ser titulizada.
¿Se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación?
Sí, es posible escriturar un inmueble fuera de ordenación e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero en estos casos el Registrador comunicará al Ayuntamiento la situación especial del inmueble y si el Ayuntamiento considera que está en situación de fuera de ordenación, se lo comunicará al Registro para que lo haga constar en la inscripción registral.
¿Cómo saber si una vivienda está fuera de ordenación?
Para saber si una vivienda está fuera de ordenación, se deben considerar los siguientes aspectos:
- Revisar el planeamiento urbanístico vigente: solicita información sobre la situación urbanística de tu inmueble en el Ayuntamiento correspondiente.
- Comprobar en el Ayuntamiento la inexistencia de infracción urbanística.
¿Qué procedimientos existen para legalizar una vivienda fuera de ordenación?
Es importante tener en cuenta que la prescripción de las infracciones urbanísticas nunca significa que la obra ilegal se convierte en legal. Es decir, el hecho de que la Administración Pública no pueda ordenarme que la derribe no la hace legal.
Para legalizar esta situación será necesario realizar las acciones necesarias para que el inmueble fuera de ordenación se adecúe a la legalidad vigente (licencias, permisos, etc.)
Tasar una vivienda fuera de ordenación
Cada caso debe analizarse de forma específica porque, tal y como se ha indicado anteriormente, la restitución de la legalidad está sujeta a caducidad por un plazo de tiempo establecido en la legislación (estatal o autonómica), pero cuando se abre un expediente de infracción urbanística se interrumpe el plazo.
En situaciones de fuera de ordenación con infracción urbanística no prescrita o en las que la infracción no prescribe, debemos prever la posibilidad de demolición del inmueble por lo que la valoración deberá realizarse con criterios expropiatorios, en caso de solicitar una tasación con finalidad garantía hipotecaria únicamente podría considerarse en la valoración el suelo ya que la edificación está destinada a desaparecer.
En situaciones de fuera de ordenación ya prescrita es posible contemplar en la valoración el inmueble con las cautelas sobre las limitaciones ya comentadas y teniendo en cuenta la imposibilidad de titulizar los préstamos en los que la situación conste registralmente.
