Para todos los que nos movemos en el ámbito de la valoración inmobiliaria como es mi caso, primero como técnico de control y ahora como directora de formación técnica, el 20 cumpleaños de “la ECO” nos toca muy de cerca. Me han pedido que haga una breve reflexión sobre lo que ha representado esta norma y debo reconocer que en principio no es el tema que yo hubiera elegido, no por nada… es que desde hace 20 años no he parado de hablar de ella, de leer y releer, interpretar, justificar y pensar con su cabeza todos los días … ¿pero cumple ECO? ¿qué dice la ECO? ¡porque lo dice la ECO!
Pero no todos los días se cumplen 20 años, así que cojo el guante. Empezaré por el principio y veremos dónde y cómo termino.
“La ECO” es una Orden del Ministerio de Economía (no del Banco de España como algunos aún creen) y de ahí el nombre. Lógicamente órdenes ECO hay muchas, pero “la nuestra” es la 805/2003 de 27 de marzo y constituye la base de regulación del modelo español sobre metodología, normas técnicas y criterios para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, y también para la elaboración de los certificados e informes en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para las finalidades que contempla bien de forma directa o indirecta en cumplimiento de otras normas que remiten a su metodología.
A diferencia de otros países en los que no existe regulación específica, en España a través de “la ECO” se indica no sólo qué hay que hacer, como hacen otras normas internacionales, sino además cómo hacerlo.
Recuerdo su publicación (9 de abril de 2003), su entrada en vigor (9 de octubre de ese mismo año), así como las novedades que trajo consigo respecto a la anterior normativa a la que derogó (Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras). Estas novedades se centraban básicamente en el aumento del rigor metodológico a la hora de establecer los valores de tasación, de tal forma que estén completamente fundamentados en base a las características de los inmuebles y el mercado local.
Uno de los principios que la inspiran es el de prudencia. Se precisó entonces la definición de valor de mercado o venal de un inmueble y se introdujeron conceptos nuevos como el valor hipotecario (definición del valor contemplando su permanencia en el tiempo) o las advertencias específicas, el valor ajustado por comparación y la eliminación de los elementos especulativos, entre otros.
La ECO estableció la utilización del método de Comparación como prioritario de valoración, pero de acuerdo con nuevas exigencias para justificar que el valor de tasación es sostenible y no precisa ser ajustado o corregido. También se definieron los procedimientos que deben implantar las sociedades de tasación para cumplir los mecanismos de control interno del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Régimen Jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
El por qué soy capaz de recordar ese momento en el tiempo tiene su explicación en la coincidencia con el nacimiento de mi hijo Miguel, así que los recuerdos de aquel año van siempre en relación con él.
Después de 20 años, Miguel ha cambiado mucho y “la ECO” muy poco. Al margen de algún daño colateral debido al cambio en la validez de los informes de tasación de seis a tres meses por la entrada en vigor de otra norma y que en el año 2009 nos trajo de cabeza durante unos meses (de mayo a diciembre), las modificaciones en general han sido muy puntuales. De forma cronológica y a grandes rasgos:
- En 2005 se derogan las disposiciones relativas a la solicitud de valoración por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
- En 2007 se incorpora la identificación catastral del inmueble y su correspondencia con la finca registral y la realidad física, incluyendo sus datos, documento con la información catastral (validez de tres meses) y las salvedades correspondientes en relación con todo ello. También se introduce entonces la valoración de inmuebles en el extranjero y se desvincula el valor de tasación para fondos de pensiones del valor para el mercado hipotecario. Las primas de riesgo y márgenes de beneficio de la disposición transitoria (para tres años desde el 9 de octubre de 2003) pasan a la disposición adicional sexta, se producen cambios en el tipo de actualización y también en el valor de tasación y condicionantes por titularidad para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- En 2008 se establece la aplicación del principio de prudencia en relación con la posibilidad expropiatoria.
- En 2013 de poca entidad y en 2015 de forma más general, se introducen modificaciones en la valoración de inmuebles de entidades aseguradoras y, por tanto, en su finalidad.
Desde diciembre de 2015 por tanto no ha habido ningún cambio, algo asombroso dado lo mucho que ha evolucionado la vida en este tiempo y la velocidad a la que suceden los cambios. En nuestro sector siempre ha existido un cierto decalaje a la hora de implementar cambios, por lo que tenemos ante nosotros el reto de concebir una regulación con la suficiente flexibilidad para adaptarnos con la velocidad necesaria a realidades como la influencia de la sostenibilidad en el valor de los inmuebles, el cómo garantizar la financiación de proyectos de construcción industrializada o adaptar los requerimientos de documentación y licencias a lo vigente en cada momento.
Además, tenemos que afrontar la vertiginosa evolución de la tecnología y la IA. ¿Cómo cambiará nuestro rol en la misión de proteger los intereses de terceros y asegurados estimando un valor duradero en el tiempo para las inversiones inmobiliarias? ¿Dejaremos de visitar y medir para pasar a programar y controlar la información que llega sin intervención presencial humana? Lo que hace nada era ciencia ficción se ha convertido en realidad, así que todo es posible.
Casualidad o no, lo cierto es que Miguel es el único de mis hijos que sabe lo que es “la ECO”, VALTIN y OPTIMUS (así denominamos en Tinsa a nuestros programas de valoración) o el método residual estático. Miguel nunca ha mostrado interés aparente sobre nada relacionado con este ámbito profesional, así que podéis imaginar mi asombro cuando un buen día me habló de la pantalla 820 de VALTIN: ¡demasiadas horas compartiendo mesa durante el confinamiento!
Ese mismo Miguel que hoy me ha sugerido que le pida inspiración a ChatGPT para escribir este artículo… ¿habrá sido este texto resultado de la nueva IA generativa?
¡Feliz 20 cumpleaños ECO … y Miguel!
Autora: María Luisa González Fernández, directora de Formación de Tinsa España
*Imagen destacada de Freepik. Analog landscape of city with buildings from user38153173
