Pasado ya más un año de la entrada en vigor del nuevo valor de referencia del Catastro, la opinión unánime del sector de la valoración y el real estate es que este nuevo modelo causa un incremento de la carga fiscal e invierte la prueba. Si hasta febrero de 2022 era el contribuyente quien declaraba el precio del inmueble y la Administración comprobaba, ahora es la Administración quien determina el valor y recae en el comprador recurrir más adelante si considera que este valor no coincide con el real.
Como adelantamos desde este post del blog de Tinsa, a mediados de julio de 2021 entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, que preveía, entre otras novedades, un nuevo valor de referencia de los bienes inmuebles, como base imponible de los tributos patrimoniales, anteriormente mencionados, y del Impuesto sobre el Patrimonio. Afecta a todos los contribuyentes que compren, hereden o reciban una vivienda en donación.
Teóricamente, este nuevo valor de referencia fue diseñado con el objeto de reducir la litigiosidad entre el contribuyente y la Administración, a la par que incrementar la seguridad jurídica. Desaparece la comprobación de valores, salvo en aquellos casos en que el inmueble no tuviera asignado un valor de referencia de catastro.
¿Cómo calcula el catastro este valor de referencia?
Este nuevo valor contrastado viene determinado por la información de operaciones públicas comunicadas por Notarios y Registradores y con bases de datos alternativas. Puede definirse como aquel valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro, previo análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realicen ante notario, en función de las características catastrales de cada inmueble.
Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.
¿A qué tipo de bien inmuebles afecta esta modificación del valor de referencia? ¿Cuáles quedan excluidos?
Afecta a las viviendas colectivas, unifamiliares, garajes y trasteros. También a las fincas rústicas, agrícolas, agroforestales y forestales con bastantes excepciones. Por el contrario, quedan exentas las naves industriales, fincas rústicas en explotación, las obras en construcción y los suelos urbanos o urbanizables, locales comerciales, edificios de oficina, centros comerciales o inmuebles ligados a alguna actividad económica.
¿Qué problemas presenta este nuevo valor de referencia?
El cálculo de forma generalizada tomando como punto de partida los precios medios de zonas homogéneas de cada municipio no tendrá en cuenta factores tan relevantes como el estado de conservación, orientación o calidad constructiva. Por ello, si un inmueble presentara características no tan buenas como las de la media de las muestras existentes tendrá un valor de referencia superior a su valor de mercado y por el que se ha escriturado el inmueble y la base imponible para su tributación será también superior a la que se establecería por su valor real.
Un hecho que podría afectar directamente a la rentabilidad de ciertas compras de inmuebles y reducir el apetito inversor, sobre todo de aquellos compradores con ahorros limitados.
¿Cómo rebatir el valor de referencia?
A diferencia de lo que ocurría hasta 2021, ahora es el propio contribuyente el que deberá reclamar y demostrar que el valor de referencia aportado por el catastro no coincide que con valor de mercado y por tanto con el valor por el cual se ha establecido la base en escritura. Las principales causas para rebatir el valor de referencia son las siguientes:
Errores de la Administración: ubicación del inmueble, superficie.
Errores del Catastro: aplicación incorrecta de un coeficiente o de la normativa de obtención del valor de referencia.
Valor de referencia superior al valor de mercado.
El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003 General Tributaria de 17 de diciembre.
Para la impugnación de los impuestos ITP, ISD y AJD, la Agencia Tributaria puede iniciar un expediente de comprobación de valor con su correspondiente propuesta de liquidación en aquellos casos de transmisiones patrimoniales, herencias y donaciones en los que el contribuyente ha fijado una base imponible para el pago de impuestos inferior a los baremos que maneja la Administración. La situación también es aplicable para la liquidación de Actos Jurídicos Documentados (AJD), principalmente asociados a las Divisiones Horizontales y a las Declaraciones de Obra Nueva.
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