¿Cómo leer una nota simple registral?

Antes de afrontar la que es la operación financiera más importante de nuestra vida, como es la compra de una vivienda, debemos tener toda la información sobre la situación legal del inmueble. Afortunadamente la podemos encontrar en un único documento, la nota simple, y es fácil de conseguirla. Se puede acudir al Registro de la Propiedad o a webs oficiales donde solicitar una nota simple online, como en Tinsa, donde podrás recibirla en 24 horas hábiles. 

Te ayudamos a saber cómo leer una nota simple, entender la información disponible y a cómo interpretar las cargas que pueda reflejar. 

¿Qué hay que mirar en la nota simple?

La nota simple registral es un documento que certifica la titularidad de un inmueble, hace una descripción del mismo y refleja derechos y cargas (deudas, embargos e impagos). Este documento es emitido por el Registro de la Propiedad y es fundamental para conocer detalles importantes sobre un inmueble, especialmente en procesos de compraventa, herencias o hipotecas.

Te explicamos cómo leer y entender una nota simple registral:

1. Datos de identificación del inmueble

Aquí podrás encontrar varios datos: número de finca registral, CRU o Idufir que es código de identificación registral único, descripción del inmueble e información sobre su superficie, linderos, dirección, y uso del inmueble (residencial, comercial, etc.); y referencia catastral.

2. Titularidad

Este apartado muestra al propietario/s legal/es del inmueble. Incluye nombre y apellidos, NIF, en caso de personas físicas; razón social si se trata de una persona jurídica (empresa). Cuando hay varios propietarios, se especifica la cuota de  propiedad de cada uno. Suele constar el título de propiedad, esto es cómo adquirió la propiedad el titular actual (compra, herencia, donación, extinción, etc.), incluyendo la fecha y los datos del notario que autorizó el acto y los posibles derechos reales (usufructo, nuda propiedad, concesión, derechos de superficie, etc…) y algunos derechos personales inscribibles como los arrendamientos.

 3. Cargas y gravámenes

Aquí se enumeran las cargas (deudas, impagos, embargos) y gravámenes pendientes que afectan a la propiedad. Es una de las partes más importantes de la nota simple y responde a una pregunta frecuente de cualquier comprador: cómo saber si una vivienda tiene cargas.

En esta sección encontrarás información sobre:

• Hipoteca: detalles sobre el préstamo vigente: importe, tipo de interés, entidad acreedora y condiciones de vencimiento.
• Embargos: notificaciones de embargos que puedan limitar la capacidad de venta o transmisión de la propiedad.
• Servidumbres: derechos reales que terceros puedan tener sobre el uso de la propiedad, como servidumbres de paso, vistas, instalaciones o de uso de aguas.
• Afección fiscal: se trata de anotaciones relativas a responsabilidades fiscales debido a deudas tributarias como puede ser el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) o impuestos autonómicos o municipales específicos.
• Derechos de reversión, tanteo y retracto.
• Opciones de compra.
• Condiciones resolutorias.

4. Anotaciones preventivas

Pueden incluirse otras anotaciones legales que podrían afectar a la venta derivadas de algún litigio en curso. 

 5. Historia registral

Si es el caso, se proporciona un resumen de las transmisiones de la propiedad y modificaciones registrales anteriores. Puede incluir información sobre antiguos propietarios y cambios en la descripción o naturaleza del inmueble.

 Cómo entender una nota simple

Para leer y entender una nota simple es importante tener en cuenta los apartados anteriores mencionados. Si bien, lo más útil de este documento, imprescindible en toda compraventa, con o sin hipoteca, es cómo interpretar las cargas de la nota simple para evitar sustos que puedan paralizar o frenar la transacción o heredar deudas pendientes de terceros y que veremos en el punto siguiente.

Por tanto, para entender una nota simple, sigue estos pasos:

• Verifica la titularidad: asegúrate de que los nombres de los propietarios coinciden con la información proporcionada.
• Confirma la descripción física: constata que la descripción del inmueble en la nota simple coincide con la realidad, incluyendo descripción, superficie, distribución y ubicación.
• Revisa las cargas: cuotas insatisfechas, embargos o impuestos pendientes.
• Comprende las servidumbres: asegúrate de entender cualquier derecho de terceros sobre la propiedad, como el derecho de paso.
• Revisa anotaciones preventivas: verifica si hay litigios en curso o derechos de terceros que puedan interferir con la compra o uso de la propiedad.

Cómo interpretar las cargas de una nota simple

Ahora que ya sabes cómo saber si una vivienda tiene cargas, en caso de que en la nota simple aparezcan, te ayudamos a responder cómo interpretar las cargas de una nota simple registral pues es crucial para entender las posibles limitaciones y responsabilidades legales asociadas a una propiedad.

Hipotecas

Puede ocurrir que sobre el inmueble pesen dos hipotecas, como podría darse en el caso de necesitar financiación para una reforma. En esta situación, el préstamo que aparece primero en la nota simple tiene prioridad sobre los siguientes en caso de ejecución.

Embargos

En caso de embargo, se incluye el motivo del mismo, la autoridad judicial que lo ha ordenado y la cantidad embargada. Los embargos suelen ser resultados de deudas impagas, disputas legales o acciones judiciales. En consecuencia, puede limitarse una posible venta o ver rechazada la solicitud de hipoteca hasta que no se resuelva la situación.

Servidumbres

Existen varios tipos de servidumbres: paso, vistas, instalaciones, etc. Cada una de ellas otorga ciertos derechos a terceros sobre la propiedad, como el derecho a circular en ella o a utilizar ciertos recursos.

Condiciones resolutorias

Son condiciones bajo las cuales la propiedad podría revertir a su anterior propietario o bajo las cuales se podría rescindir el contrato de compraventa. Por ejemplo, si una propiedad fue vendida con la condición de que se use para un fin específico y esto no se cumple, la propiedad podría volver al vendedor. Asimismo, puede producirse una restricción al nuevo propietario para vender, hipotecar o transmitir la propiedad sin el consentimiento de un tercero o hasta que se cumplan ciertas condiciones.

Derechos de tanteo y retracto

Derecho de tanteo: otorga a una persona o entidad (como una Administración Pública) la opción de igualar cualquier oferta que reciba el propietario para comprar la propiedad antes de que se venda a un tercero.

Derecho de retracto: permite a la persona o entidad con este derecho comprar la propiedad en las mismas condiciones que la oferta aceptada, incluso después de que la venta haya sido acordada con un tercero.

Anotaciones preventivas

Indican que hay un litigio pendiente que podría afectar la propiedad. Esto puede limitar la capacidad de vender la propiedad hasta que se resuelva la disputa.

En definitiva, lee cuidadosamente la nota simple y aprende a interpretar las cargas asociadas. Si con todo no entiendes algo, ¡llámanos, podemos ayudarte!