Las compraventas de viviendas por parte de extranjeros (residentes y no residentes) supusieron el 21% de todas las realizadas en el segundo semestre en España. Se trata del porcentaje más alto de la serie histórica de los notarios, iniciada en el primer semestre de 2007.
El peso de los extranjeros en el mercado de la vivienda es especialmente llamativo si tenemos en cuenta que en el segundo semestre de 2020 y primer semestre de 2021 su peso en el total de compraventas había caído hasta el 15%, seis puntos menos que en el cierre de 2022. Por entonces los españoles estaban ya recuperando la actividad tras el confinamiento, pero las restricciones internacionales limitaban todavía las transacciones de los compradores extranjeros.
Con anterioridad a 2022, el período en el que los extranjeros representaron el porcentaje más elevado en el mercado de compraventa fue en 2015 y 2016. Tras la crisis financiera, el mercado internacional, principalmente enfocado en costa y segunda residencia, se reactivó antes que el nacional. Y, por el contrario, el extremo opuesto con la cuota más baja de participación del comprador extranjero sobre el total lo marcan los años del boom inmobiliario: la intensa actividad del mercado local eclipsó a los foráneos, que se limitaron a protagonizar el 6 – 7% de las compras, casi 15 puntos porcentuales menos que actualmente.
Ese 21% de cuota representó un total de 70.163 compraventas de viviendas por parte del mercado extranjero en el segundo semestre de 2022. Una cifra que implica un incremento de un 9,7% con respecto a un año antes y un descenso del 4,5% con respecto al primer semestre del año pasado. Es decir, que la ralentización de la actividad también se percibe desde el otro lado de la frontera.
Los residentes en España protagonizaron el 55% de esas compraventas realizadas por extranjeros. Entre ellos, destacan como la nacionalidad predominante los marroquíes (4.629 viviendas) y los rumanos (4.312 operaciones). Se trata de trabajadores locales, que compran viviendas que, de media, según los notarios, rondan los 680 €/m2 en el caso de la nacionalidad marroquí y de 1.036 €/m2 en la rumana. Son cifras alejadas de los 2.089 €/m2 que de media pagaron los extranjeros (residentes y no residentes) en nuestro país. Si consideramos únicamente los NO residentes, aquellos que compran por inversión y segunda residencia, la diferencia es aún mayor: 2.558 €/m2 de media.
En este 45% del total de compraventas de extranjeros que corresponde a los NO residentes la nacionalidad predominante fue Alemania, con 4.691 viviendas adquiridas en el segundo semestre. Comparando el volumen, solo 60 viviendas más que los marroquíes residentes en España.
Dejando a un lado la separación entre residentes y no residentes, en la foto global de 70.163 viviendas adquiridas por compradores internacionales la procedencia líder en número de operaciones fue Reino Unido, con 7.520 compraventas, el 10% del total de las realizadas por la suma de residentes y no residentes. Le siguen los alemanes, con el 9,3% de las compras, y los franceses, con el 7,3%.
Y acabo con un par de curiosidades: aunque no son los grupos más activos las nacionalidades entre las que más creció el número de operaciones en el último año fueron la ucraniana, que duplicó las compras del segundo semestre de 2021, la estadounidense (+36%) y la argentina (+34,5%). Y, en términos de precio, fueron los suizos los que compraron las casas más caras: 2.904 €/m2 de media, seguidos de los suecos, daneses y estadounidenses, todos ellos en el entorno de los 2.800 €/m2. En la CCAA donde menos compras realizaron los extranjeros fue Cantabria y en Extremadura, donde más en la Comunidad Valenciana y Andalucía.
