Para medir la rentabilidad de un activo en el que invierte con vocación de largo plazo, como es la vivienda, tiene sentido analizar cuál ha sido el rendimiento medio en periodos más amplios que el que aporta la rentabilidad simple de periocidad anual. Es por ello que en su último informe IMIE Mercados Locales (4T 2023) Tinsa incorporó un nuevo indicador en la
información relativa a los distritos de las seis mayores capitales españolas: el CAGR (siglas en inglés de Tasa de Crecimiento Anual Compuesta). Este dato permite conocer el rendimiento generado por una inversión en vivienda que se efectuó hace cinco años a través del porcentaje de variación media del precio de la vivienda terminada (nueva y usada) en dicho periodo.
Aplicando esta referencia al mercado residencial en los distritos de las 6 mayores capitales españolas para el periodo 2018-2023, las mayores rentabilidades se localizan en la ciudad de Valencia.
Siete de los diez distritos con el porcentaje más alto de CAGR 2018-2023 se localizan en la ciudad valenciana. Les acompañan dos distritos de Málaga y uno de Zaragoza. Poblats Maritims, en Valencia, es el distrito con mayor crecimiento medio en el precio de la vivienda nueva y usada, según las tasaciones de Tinsa: un 11,3% en el periodo 2018-2023. Con
un valor medio de 1.914 €/m2, es una zona de importantes contrastes, en el que conviven mercados residenciales de muy diferente perfil. Aquí se localiza la zona del Cabanyal, lindante con el mar (Playa de Malvarrosa) y la Universidad Politécnica. Es un barrio que ha experimentado un acusado auge inmobiliario de transformación e incremento de precios en
los últimos años, impulsado por el turismo internacional y por la implantación de nuevos locales de ocio.
Otros distritos de Valencia que destacan con incrementos medios en el precio de la vivienda superiores al 10% en el último lustro son, por este orden, los distritos de Jesús, Quatre Carreres y Benicalap. Estos dos últimos son zonas de expansión de los extrarradios sur y norte de la ciudad de Valencia, donde los desarrollos de obra nueva tienen un protagonismo
relevante.
Junto al resto de distritos valencianos que copan los mayores rendimientos, se cuelan en el top 10 con el CAGR más elevado los distritos malagueños de Este y Bailén-Miraflores, con un incremento medio del 8,3% y el 8,1%, respectivamente. También aparece el distrito zaragozano de Las Fuentes, con un 8,2% de aumento.
En este ranking de rentabilidad, las dos grandes capitales, que acumulan una mayor tensión en los precios tras varios años de tendencia al alza, quedan relegadas cuando se analiza el rendimiento del último lustro, al registrar una evolución más moderada. Hay que descender hasta el puesto 18 de los distritos con mayor revalorización para encontrar el primer distrito madrileño, Vicálvaro, con un 6,9% de incremento medio entre 2018 y 2023.
Barcelona, por su parte, ocupa las últimas posiciones en la comparativa de incremento de precios en el último lustro en los distritos de las seis mayores capitales españolas, con porcentajes que varían entre el 3,2% del distrito de Sant Martí, el de mayor revalorización 2018-2023 de la capital catalana, y el 1,9% del Eixample.
Si quieres consultar cuál es el CAGR 2018-2023 en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga y sus distritos, puedes hacerlo en nuestro informe IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre de 2023 aquí.
