Las áreas metropolitanas han ganado protagonismo en los últimos años como zonas receptoras de demanda desplazada por los altos precios de las grandes urbes y también por concentrar en mayor medida los desarrollos de obra nueva con calidades y características que han cotizado al alza en las preferencias de los compradores tras la pandemia.
El Servicio de Estudios de Tinsa ha publicado un análisis sobre la evolución de los precios residenciales en las áreas de influencia de las dos grandes capitales desde el escenario inmediatamente anterior a la pandemia hasta el momento actual (tercer trimestre de 2023). Junto a los precios residenciales, el análisis pone foco también en el nivel de accesibilidad a la vivienda en los principales municipios de estas zonas a través del indicador de esfuerzo teórico de compra.
La tendencia de desaceleración del precio de la vivienda es común en ambas áreas metropolitanas, aunque se ha manifestado de forma más temprana y algo más acentuada en el caso de la catalana. Ello explica que la ciudad de Barcelona se haya revalorizado apenas un 12% en los últimos 5 años, frente al 31% que lo ha hecho la ciudad de Madrid, según datos de las tasaciones de Tinsa recogidas en el análisis realizado por el Servicio de Estudios.
El documento señala que los municipios madrileños de Alcobendas, Alcorcón y Majadahonda, así como los barceloneses de Badalona, Cerdanyola del Vallès, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès y Sant Feliu de Llobregat se desmarcan en los últimos trimestres de esta tendencia y mantienen la tensión alcista de los precios.
ÁREA METROPOLITANA DE MADRID
Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa en el conjunto de la provincia de Madrid reflejan que el valor medio se ha encarecido un 1,9% trimestral en el tercer trimestre de 2023 y un 5,7% respecto al mismo periodo de 2022, lo que representa “un leve repunte dentro de la tendencia de desaceleración tras los fuertes incrementos registrados durante la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022”, según el informe.
El encarecimiento de la vivienda en la capital, Madrid, ha sido algo más intenso que la media provincial: un 2,6% en tasa trimestral. Los municipios más relevantes del área metropolitana, Alcobendas, Las Rozas, Alcorcón, San Sebastián de los Reyes y Alcalá de Henares habrían replicado el repunte trimestral, aunque con menor intensidad que la capital.
En la perspectiva de más largo plazo, los precios residenciales en los 16 municipios estudiados en el área metropolitana se han incrementado en los últimos cinco años entre el 20 % y el 40 %. Getafe destaca como el municipio del área metropolitana que más se ha revalorizado en el último lustro: un 39,9 %. También han superado el crecimiento registrado por Madrid en los últimos cinco años (+31,4 %) los municipios de Torrejón de Ardoz (+36,9 %), San Sebastián de Los Reyes (+35,7 %), Rivas Vaciamadrid (+35,3 %), Alcobendas (+33,8 %) y Leganés (+33,4 %).
En los últimos tres años (escenario pospandemia), los aumentos en el precio de la vivienda nueva y usada se han enmarcado, según las tasaciones de Tinsa, entre el 4 % y el 23 %, destacando Rivas Vaciamadrid, Alcobendas y Madrid capital con revalorizaciones superiores al 20 % en este periodo.
El análisis del Servicio de Estudios de Tinsa señala que los municipios de Majadahonda, Las Rozas y Pozuelo, en la zona oeste del área de influencia, son los que más cerca se encuentran de los precios máximos alcanzados durante la época de la burbuja, a menos de un 5 % de distancia. En Alcobendas, Madrid y Rivas Vaciamadrid la brecha es también reducida: entre un 5 % y un 10 % de sus referencias máximas del periodo 2007-2008.
Esta evolución contrasta con otros municipios del área metropolitana, donde la distancia a los máximos supera el 30 %, como es el caso de Parla (-37,7%) o San Fernando de Henares (-30,9%).
En términos de accesibilidad, el análisis estima el esfuerzo teórico de compra, entendido como el porcentaje de la renta disponible que hay que destinar para pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El resultado es una banda de esfuerzo entre el 25,2 5 y el 48,1 % en el área metropolitana de Madrid. Aunque solo la capital superaría el nivel de accesibilidad crítica que marca el 45 % de tasa de esfuerzo, son varios los municipios donde se superaría el nivel de accesibilidad razonable (35 %), como es el caso de Alcorcón (43,1%), Leganés (42,0%) y San Sebastián de los Reyes (41,8%).
Los municipios del área metropolitana donde la relación entre renta disponible y precio de la vivienda se encontraría menos tensionada, con un nivel de accesibilidad inferior al 35 %, son Pozuelo de Alarcón (25%), Alcobendas (29%) y Las Rozas (33%).
ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA
El informe del Servicio de Estudios de Tinsa analiza el comportamiento de la vivienda en 27 municipios del área metropolitana que se distribuyen en coronas en torno a la Ciudad Condal.
En términos de tendencia, el documento destaca una estabilización de precios desde el tercer trimestre de 2022. La ciudad de Barcelona ha pasado de registrar una variación interanual del 3,5% en el primer trimestre de 2023 a un 2% en el tercer trimestre. Solo 4 de los 28 municipios analizados registran incrementos interanuales superiores al 6% en el último trimestre. Se trata de Ripollet, Vilanova i la Geltrú, Sant Cugat del Vallès y Castelldefells.
En este entorno de desaceleración, el informe destaca como excepción los municipios de Badalona, Cerdanyola del Vallès, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès y Sant Feliu de Llobregat, en donde el impulso trimestral de los precios es creciente.
El balance de los últimos 5 años muestra a Barcelona como el municipio que más ha acusado la ralentización. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 12% en los últimos cinco años en la Ciudad Condal, el porcentaje más bajo entre los municipios analizados. El extremo opuesto lo marca Mataró con un aumento del 29,3% en el precio medio de la vivienda en el último lustro, seguido a solo unas décimas de diferencia por Gavà y Montgat-Masnou.
Del análisis de las tasaciones en la zona, el Servicio de Estudios de Tinsa destaca que Sant Cugat del Vallès, Barcelona capital, Castelldefells y Montgat son los municipios que más cerca están de los máximos alcanzados durante los años de la burbuja, con valores medios en el precio de la vivienda nueva y usada que están entre un 13% y un 20% por debajo de esa referencia.
En términos de accesibilidad, las referencias de esfuerzo teórico de compra aportadas por el Servicio de Estudios de Tinsa revelan que tres municipios del área metropolitana de Barcelona destinan más del 45% de la renta disponible del hogar a pagar el primer año de una hipoteca, lo que supone superar en nivel de accesibilidad crítico. En la ciudad de Barcelona, la tasa de esfuerzo alcanza el 50,3%; en L’Hospitalet de Llobregat, un 46,4%, y en Cornellà de Llobregat, un 45,3%. Por el contrario, entre los municipios con la accesibilidad más favorable destacan Manresa (tasa de esfuerzo del 24,7%), Sant Just Desvern (25,9%), Sant Quirze del Vallès (29,1%) y Sant Cugat del Vallès (29,9%).
Referencias:
Análisis Área Metropolitana de Madrid.
Análisis Área Metropolitana de Barcelona
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