Dada la cuota de mercado que Tinsa tiene en España y que la mayoría de las compraventas se realizan con financiación, puede entenderse que las tasaciones de vivienda para garantía hipotecaria que realizamos son representativas de lo que está sucediendo en el mercado de compraventa en España. Según estos datos, el peso de la vivienda unifamiliar en el conjunto de viviendas tasadas por Tinsa se incrementó en 6 puntos porcentuales en el último año.
Entre marzo de 2020, cuando comenzó la pandemia, y febrero de 2021, es decir, en el último año, Tinsa tasó un menor número de viviendas unifamiliares que en los 12 meses previos a la pandemia, en consonancia con el descenso general de compraventas que se ha producido en nuestro país. Sin embargo, la reducción en la tipología unifamiliar ha sido menor que en el caso de las viviendas plurifamiliares, los pisos, lo que se traduce en que la vivienda unifamiliar ha ganado protagonismo. El 38,3% de las viviendas tasadas en los últimos 12 meses fueron unifamiliares frente a casi el 32% que suponía en los 12 meses anteriores. Es decir, el peso de las unifamiliares (incluyendo en este grupo adosados, pareados y viviendas aisladas) se ha incrementado 6 puntos y medio durante la pandemia.
Descendiendo a mercados más concretos y con actividad representativa, como puede ser la Comunidad de Madrid, observamos una tendencia muy parecida. El peso de la vivienda unifamiliar sobre el total de tasaciones para garantía hipotecaria se situó en el 27% el año pasado frente al 21% que suponía el año anterior. Y, concretamente en la ciudad de Madrid, un mercado donde la vivienda unifamiliar es claramente minoritaria, la cuota de tasaciones de esta tipología también aumentó, pasando del 3,6% del total de tasaciones al 4,7%. En términos relativos, esto supone un aumento del 30%, siempre teniendo en cuenta que el número total de tasaciones de unifamiliares en la ciudad de Madrid prácticamente se ha mantenido respecto al año anterior y que la subida de cuota se debe a la caída más acusada que se ha producido en vivienda plurifamiliar.
Es difícil conocer las motivaciones que hay detrás de este movimiento. ¿Es realmente una búsqueda de más espacio y de viviendas más abiertas y alejadas de la masificación o es sencillamente que los que se han mantenido activos en este periodo son los perfiles tradicionales de vivienda de reposición, que son los de poder adquisitivo más elevado?
Los datos nos dan alguna pista. Curiosamente, los pisos de mayor superficie, aquellos con de más de 100 m2, no han aumentado su cuota sobre el total en el tiempo transcurrido desde el inicio de la pandemia. Al contrario. Los pisos de más de 100 m2, relacionados con frecuencia con demanda de reposición, pasaron de representar el 27% de viviendas tasadas por Tinsa a un 24 y medio % en el último año. Es la categoría que más ha reducido su cuota sobre el total. También en la Comunidad de Madrid los pisos de mayor superficie han reducido tres puntos porcentuales su cuota sobre el total de viviendas y en Madrid capital el descenso ha sido de dos puntos. Se puede deducir de estos datos que la demanda de reposición que busca viviendas más grandes ha optado en muchos casos por dar el salto a la tipología unifamiliar.
¿Y qué ha ocurrido con las superficies? Las tasaciones reflejan ligeros incrementos en la superficie media en las diferentes categorías de vivienda, especialmente en la tipología plurifamiliar. Las mayores variaciones positivas se han dado en el tramo de viviendas por encima de 100m2. Si la superficie media en esta categoría se situaba en marzo de 2020 en casi 125 m2, un año después, en febrero de 2021, alcanzaba los 128,5m2.
En el caso de la vivienda unifamiliar, no hay una tendencia tan clara de aumento de superficies. Tan solo el tramo de viviendas por debajo de 150 m2, el grupo de menor superficie en esta tipología, ha registrado incrementos muy pequeños en la superficie media tasada a lo largo de este año respecto al anterior, pasando de 110m2 en marzo de 2020 a 112 m2 en la actualidad.
Como conclusión, parece que la búsqueda de viviendas más amplias se centra en el tramo de 100 a 150m2 de superficie. Estos incrementos estarían reflejando la presencia de elementos como jardines y terrazas. En este escenario, la vivienda unifamiliar ha tenido un protagonismo destacado al aumentar 6 puntos porcentuales su peso en el total de viviendas tasadas por Tinsa para garantía hipotecaria en el último año, tal y como decíamos al principio en el dato de hoy.
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