Me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad: ¿y ahora qué?

Cantabria e Islas Baleares siguen los pasos de otras comunidades autónomas, y recientemente han suprimido la exigencia de la cédula de habitabilidad para ocupar una vivienda en algunas circunstancias por considerar que genera duplicidades burocráticas y, en consecuencia, retrasos y costes innecesarios.

Y es que, en obra nueva, la constructora o promotora están obligadas a solicitar ante el ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación (LPO) para que el propietario pueda disponer y hacer uso legalmente de la vivienda. Por tanto, la posterior solicitud de la cédula de habitabilidad, que acredita que un inmueble cumple con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, superficie, distribución, instalaciones y servicios necesarios para ser habitado, supone una duplicidad.

Por ende, es un documento que puede tener los días contados. Respondemos antes a las preguntas frecuentes que se hacen los consumidores.

¿Qué pasa si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad?

Si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, pueden surgir varios problemas importantes:

1. Problemas legales:

Validez del contrato: si te han vendido la casa sin informarte de la falta de la cédula de habitabilidad, podrías estar ante un caso de vicio oculto o incluso un posible incumplimiento del contrato por parte del vendedor, que es quien tiene la obligación de garantizar que la vivienda es habitable, por lo que la falta de este documento puede dar lugar a la rescisión del contrato o la reclamación de indemnizaciones.

Posible nulidad de la venta: en algunos casos, la falta de la cédula puede invalidar la operación de compraventa o permitir al comprador solicitar la anulación del contrato, aunque esto puede depender de las circunstancias específicas del caso y de la legislación autonómica.

2. Dificultad para acceder a servicios básicos

Sin la cédula de habitabilidad, no podrás dar de alta servicios básicos como el agua, la electricidad o el gas. Esto podría dejar la vivienda inutilizable hasta que se obtenga el documento.

3. Restricciones para alquilar o vender

Sin la cédula, no podrás alquilar ni revender la vivienda legalmente, ya que es un documento que exigirán los potenciales compradores.

4. Denegación de la hipoteca

Si la vivienda no tiene cédula de habitabilidad, los bancos denegarán la concesión de un préstamo hipotecario.

¿Qué hacer si has comprado una casa sin cédula de habitabilidad?

Si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, ahora que ya sabes a qué te enfrentas, vamos a ver cuáles son las posibles soluciones.

Regularizar la situación: dependiendo del estado de la vivienda, podrías intentar revertir la situación, solicitando la cédula de habitabilidad en tu ayuntamiento, lo que requiere que cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad que puedes ver aquí.

Recurrir a los tribunales: podrías iniciar una reclamación judicial por vicio oculto o incumplimiento del contrato. Dependiendo del caso, podrías exigir la anulación de la compraventa o una compensación económica.

No obstante, consulta con un experto ya que la legislación sobre cédulas de habitabilidad varía según la comunidad autónoma.

¿Se puede firmar hipoteca sin cédula de habitabilidad?

Este documento no es un requisito obligatorio para solicitar una hipoteca como tal. No obstante, en la tasación sí será requerido. Recordemos que, en caso de necesitar financiación bancaria para comprar una vivienda, es obligatoria la valoración de la misma por una sociedad homologada por el Banco de España, como Tinsa España by Accumin.

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

En las comunidades donde es obligatoria la cédula de habitabilidad, no es posible escriturar sin este documento.

¿Se puede empadronar en una casa sin cédula de habitabilidad?

El ayuntamiento no entra técnicamente en si una vivienda es apta para ser habitada o no y si en el catastro figura como vivienda, no habrá impedimento para empadronarse en una casa sin cédula de habitabilidad.

¿Cuánto cuesta una cédula de habitabilidad?

El coste de la cédula de habitabilidad varía en función de las tasas de la comunidad autónoma y los honorarios del técnico encargado de emitir el informe según el tipo de vivienda. Sumando ambos conceptos, el coste total para obtener una cédula de habitabilidad suele rondar entre 150 y 400 euros.

Excepciones de la cédula de habitabilidad

Existen algunas excepciones en las que no se cuenta con cédula de habitabilidad y que pueden variar según la comunidad autónoma y la normativa local:

1. Inmuebles antiguos

En algunos casos, las viviendas antiguas construidas antes de la entrada en vigor de las normativas de habitabilidad pueden estar exentas de la obligación de tener cédula, si no se han realizado reformas importantes. Sin embargo, esto no significa que queden exentas en el caso de venta o alquiler, donde será obligatorio.

2. Viviendas en proceso de rehabilitación o reforma sustancial

Si una vivienda está en un proceso de reforma para adecuarla a la normativa de habitabilidad o se está rehabilitando, no requiera la cédula de habitabilidad durante el período de las obras. Una vez finalizadas las mismas, se deberá solicitar la cédula como parte del proceso de regularización del inmueble.

3. Inmuebles protegidos por su valor histórico

Viviendas o edificios catalogados como patrimonio histórico o que tienen protección cultural pueden tener exenciones en cuanto a la cédula de habitabilidad, especialmente si su estructura o características no pueden cumplir con la normativa actual.

¿En qué comunidades es obligatoria la cédula de habitabilidad?

Como indicábamos al principio, cada vez más comunidades autónomas suprimen la obligatoriedad de presentar este documento por duplicidades administrativas.  Es el caso de la Licencia de Primera Ocupación, otorgada en obra nueva, la de Segunda Ocupación, para inmuebles ya construidos, o la de Primera Ocupación de Rehabilitación, para aquellas que han sido sometidas a una profunda reforma.

Ante la duda, consulta en tu ayuntamiento qué documento es el correspondiente en tu comunidad autónoma.

Foto de imagen destacada de Vinicius Silva: https://www.pexels.com/es-es/foto/edificio-ventanas-urbano-pueblo-18750095/