Los precios residenciales de los municipios relevantes repuntan en las zonas costeras
En el segundo trimestre, la mayoría de las zonas estudiadas registran crecimientos moderados, especialmente en las áreas metropolitanas en un contexto de dificultad de acceso. Las excepciones se sitúan en la costa, que reflejan crecimientos intensos concentrados principalmente en Málaga, Cádiz y Comunidad Valenciana.
Evolución interanual
Un 70 % de los municipios estudiados registran crecimientos interanuales en el precio residencial superiores a la media nacional. Los incrementos más intensos se observan principalmente en ubicaciones costeras con marcado carácter turístico, seguidas de municipios de las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid.
Las variaciones interanuales se sitúan en un rango entre +12,5 % y -1,3 %. Dentro de este intervalo, un total de 60 sobre 86 municipios estudiados presentan incrementos interanuales superiores a la variación nacional de +3,1 %, 21 municipios registran aumentos entre +3,1 % y 0 % y 5 presentan contracciones muy moderadas.
Los municipios que han registrado mayores aumentos han sido Orihuela (12,5 %), Vélez-Málaga (+10,7 %) y Marbella (+10,6 %), por encima del +10 %, seguidos de ubicaciones en Cádiz y Valencia, en concreto, San Fernando, La Línea de la Concepción, Gandía y Chiclana de la Frontera, por encima del 9 %.
En el extremo opuesto, se registran caídas muy contenidas de -1,3 % y -1,2 % en Gavá y Santiago de Compostela.
Evolución trimestral
En el segundo trimestre de 2024, los precios residenciales se mueven en el entorno de la estabilización en 48 % de los municipios y en 42% reflejan aumentos moderados. Existen excepciones de incrementos intensos en costa y casos reducidos de caídas contenidas.
En su conjunto, las variaciones trimestrales se sitúan en el rango entre +6,8 % y -2,3 %. Dentro de este intervalo, un total de 41 sobre 86 municipios estudiados presentan variaciones trimestrales entre +/- 1%, 36 registran incrementos moderados entre 1 % y 3 %, 6 muestran aumentos más intensos entre 3 % y 7 % y, finalmente, 3 municipios contraen su precio de forma contenida entre -1 % y -2,1%.
Se detecta un impulso más intenso en Vélez-Málaga (+6,8%), seguido de Motril en Granada (+4,7%) y Cartagena en Murcia (4,5%). Los siguientes incrementos destacados se han registrado en Vigo (+4 %), San Cristóbal de la Laguna ( (+3,9%) y Marbella (+3,1 %).
En el extremo opuesto, se registran caídas trimestrales contenidas en Talavera de la Reina (-2,1 %), El Ejido (-1,7 %) y Vilanova i la Geltrú (-1,3%).
Nivel de precios
Un 60 % de los municipios relevantes estudiados registran precios medios por encima de la media nacional. Suponen un total de 53 sobre 86, con las capitales de Madrid y Barcelona y municipios de sus áreas metropolitanas a la cabeza.
La media nacional se sitúa en 1.778/ €/m2. Los municipios analizados presentan un rango de precios de vivienda entre los 3.833 €/m2 de Madrid y los 806 €/m2 de Ponferrada (León).
Los precios más elevados se sitúan en los municipios de las áreas metropolitanas de las capitales de Madrid, Barcelona y País Vasco. También destacan por encima de la media nacional los municipios costeros de Marbella (Málaga), El Puerto de Santa María (Cádiz) y Chiclana de la Frontera (Cádiz), Vélez-Málaga (Málaga), Benidorm (Alicante) y Vigo (Pontevedra).
Nivel de precios en el municipio respecto a su capital
El 94 % de los municipios estudiados presentan precios medios por debajo de los niveles de la capital de sus respectivas provincias, llegando a distanciarse hasta -61 %.
Se registran 5 excepciones en las que el municipio excede el precio de la capital. Se trata de Vigo (22 %), Marbella (21 %), Gijón (13 %), Benidorm (12 %), y Getxo (6 %).
Prácticamente en línea con el valor de la capital se encuentra Pozuelo de Alarcón (-0,9 %) en Madrid. Aún por debajo, pero aproximándose al valor de sus capitales (hasta -15 % de distancia) se observan municipios en Madrid (Alcobendas, Majadahonda), Alicante (Orihuela y Torrevieja), Murcia (Cartagena) y Tenerife (San Cristóbal de La Laguna).
Las mayores distancias por debajo del nivel de precios de su capital se localizan en Manresa (–61 % del valor de Barcelona capital), Parla (-56 % de Madrid capital) y Algeciras (-49 % de Cádiz capital).
Precio de municipios respecto a provincia
Un 34 % de los municipios presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias, distanciándose en un amplio rango, entre +49 % por encima y -44 % por debajo.
Un total de 29 municipios sobre 86 se sitúan por encima del valor de su provincia, con Barcelona capital en primera posición (49 % por encima del valor de Barcelona provincia), seguida de Marbella (31 % sobre el valor de Málaga provincia). Otros municipios que destacan son Madrid capital (Madrid), Vigo (Pontevedra), Pozuelo de Alarcón (Madrid), Sant Cugat del Vallès (Barcelona) y Benidorm (Alicante) que rebasan entre 23 % y 28 % el valor medio de sus respectivas provincias.
Las mayores distancias por debajo del nivel de precios de sus provincias se observan en Parla (-44% vs. Madrid provincia), Alcoy (-43 % vs. Alicante provincia) y Manresa (-42 % vs. Barcelona provincia).
Accesibilidad a la vivienda
Un 56 % de los municipios presentan tasas de esfuerzo teórico* por encima del 35% razonable. De ellos, 15 superan el 45% considerado crítico.
Los 86 municipios analizados presentan un rango de esfuerzo entre el 61 % de Marbella (Málaga) y el 19 % de Linares (Jaén).
Los municipios con esfuerzos superiores al 45 % crítico se localizan principalmente en Marbella (61 %) , Palma de Mallorca (53 %), Chiclana de la Frontera (46 %), el área metropolitana de Barcelona, y en menor medida, en el área metropolitana de Madrid (especialmente en la zona sur).
En el rango de esfuerzo 35 % – 45 % se concentran principalmente municipios del área de influencia de las capitales de Madrid, Barcelona, y Sevilla, así como ubicaciones turísticas en el arco mediterráneo y litoral de Cádiz.
*La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
El análisis completo está disponible desde el departamento de Servicio de Estudios, listo para descargar AQUÍ