¿Qué es una pretasación y para qué sirve?

¿Qué es una pretasación de una vivienda?

En el sentido estricto del término, pretasación es una estimación anticipada del resultado de una tasación. ¿Es eso posible? En primer lugar, las sociedades de tasación están reguladas por el Banco de España y son las únicas empresas que pueden emitir valoraciones o tasaciones para garantía hipotecaria y, en ese ámbito, no existe el concepto de pre tasación. Y, en segundo lugar, aunque pueden realizar valoraciones automatizadas (AVM), tanto en ámbitos web como en ámbitos regulatorios, el Banco de España prohíbe a las sociedades de tasación la emisión de una tasación para garantía hipotecaria durante 6 meses si previamente se ha realizado una valoración automatizada por canales web. Es una forma de evitar la “subasta” de valores y la independencia del técnico que realiza la tasación.

Esa supuesta pretasación, por tanto, la podría realizar cualquier agente (empresa o profesional usando o no herramientas digitales) diferente al profesional (el tasador de una sociedad de tasación homologada) que emite el informe tras haber realizado una serie de comprobaciones presenciales y documentales sobre el inmueble concreto.

Denominarlo ‘pretasación’ no parece, por tanto, acertado. Relacionado más con la idea de anticipación que con la de tasación, existen, como veremos a continuación, opciones para obtener una aproximación al valor de un inmueble. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas herramientas, a diferencia de lo que hace un tasador en una visita presencial, utilizan información no comprobada in situ y carecen de parámetros singulares del inmueble, lo que puede provocar que esto que algunos llaman ‘pretasación’ no coincida con el resultado de una tasación oficial. Esa “pre tasación” carece de garantías y, en el ámbito en el que se utiliza, no debería usarse nunca para la toma de decisiones.

¿Cómo se realiza y calcula una pre tasación? 

Entonces, cuando se habla de ‘pretasaciones’, ¿de qué se trata en la gran mayoría de ocasiones? De ejercicios de estimación de valor a través de herramientas digitales (valoración automatizada, online o no), que son ajenas al procedimiento y al rigor de una tasación regulada.  

Una cosa son las complejas algoritmias que dan vida a modelos de valoración automatizada (AVM), como el que desarrolla Tinsa a efectos regulatorios, que permiten realizar la valoración automatizada e individualizada de grandes carteras de activos y que están obligadas a cumplir con determinados parámetros que garantizan la buena práctica y la consistencia del modelo, y otra muy distinta determinadas herramientas digitales de tasación online disponibles en el mercado gratuitamente, que no están obligadas a cumplirlos y arrojan resultados, en muchos casos, no adecuados para una correcta toma de decisión. 

El resultado de esta valoración online, que algunos llaman pre tasación, es altamente improbable que coincida con una tasación oficial, en la que se utilizan muchos más datos, comprobados in situ y en la que un técnico revisa otra información muy relevante (urbanística, registral, visual…) que es determinante para la construcción del valor de tasación del activo.

Diferencia entre pretasación y tasación oficial

Una tasación oficial implica la visita de un tasador al inmueble, donde un técnico cualificado comprueba gran cantidad de datos como, por ejemplo, los referentes a la superficie, las calidades, las instalaciones, la situación de ocupación, el estado de conservación de la vivienda. El técnico contrasta y enriquece los datos de las ofertas web y, al mismo tiempo, realiza toda una serie de comprobaciones registrales y documentales de distinto tipo que son muy relevantes y pueden afectar al valor y a la garantía del inmueble. 

En las pre tasaciones no se visita el inmueble ni la zona donde se ubica, siendo muy difícil detectar micro mercados, tan característicos del mercado inmobiliario, o no se hacen comprobaciones documentales, por lo que se quedan fuera del cálculo datos imprescindibles para obtener una valoración cierta y fundamentada. 

De este modo, cuando un futuro comprador se plantea hacer lo que erróneamente  se denomina pretasación ha de ser consciente de que se trata de una estimación (automática o no) de valor no vinculada a un proceso reglado de tasación. Solo la intervención de un tasador puede aportar las comprobaciones necesarias para aportar un valor fiable y argumentado.

(Des)ventajas de las pretasaciones online

Tomar la decisión de firmar un contrato de arras para la compra de una vivienda apoyándose en el valor aportado por una supuesta pretasación no está, por tanto, exenta de riesgo. En caso de necesitar una hipoteca para financiar la operación, el banco requerirá una tasación oficial, como las que realiza Tinsa, ya que es la referencia de valor que sirve a la entidad financiera como garantía del préstamo.  

Una valoración online o una pre tasación no va a ser nunca aceptada por una entidad financiera e incluso puede asociarla a una mala práctica. 

Una alternativa interesante es solicitar la tasación oficial de la vivienda antes de comprometer la compra mediante un contrato de arras. De esta forma, el comprador puede conocer de forma precisa toda la información relevante (valor, cuantía posible del préstamo en función del valor y comprobaciones registrales y urbanísticas) para tomar una decisión de compra bien informada. La tasación para garantía hipotecaria, además, tiene una validez de 6 meses, con lo que puede ser utilizada para negociar la hipoteca dentro de ese plazo, contribuyendo a agilizar el proceso.

Ante la decisión financiera más importante de tu vida, ponte en manos de Tinsa by Accumin, la tasadora homologada por el Banco de España más grande de España, aceptada por TODOS los bancos, y solicita un cálculo oficial del precio de la vivienda con el que tendrás todas las garantías para la compra.