Tasación de casas prefabricadas o modulares, una modalidad de vivienda en auge

“Agotada casa prefabricada por 8.000 euros en Amazon”, “La vivienda modular de 18.000 euros que arrasa en España”, “La casa prefabricada de 130 m2 que se instala en dos días”. Tras el impacto de la pandemia, estos titulares han aumentado su presencia en los medios de comunicación. 

Se trata de una modalidad de vivienda que ha ganado protagonismo después de los confinamientos por el deseo de vivir en entorno natural alejado de las ciudades, por su precio más asequible, rapidez de entrega, personalización y sostenibilidad.

El precio medio de esta tipología de inmueble se mueve en una horquilla amplia desde los 25.000 hasta los 200.000 euros, según las inmobiliarias especializadas, en función de la complejidad y la calidad de los materiales. 

Si estás pensando en instalar una casa prefabricada en ese terrenito que tienes en el pueblo, tal vez te estés preguntando: ¿puedo pedir una hipoteca para financiarla? La respuesta es… depende.  Y, del mismo modo, si pretendes comprar o vender un suelo con una de estas viviendas, seguramente será el terreno, y no la casa, lo que va a determinar el precio.

Te contamos a continuación las claves que debes tener en cuenta para no llevarte ninguna sorpresa en la valoración de casas prefabricadas y móviles.

¿Es lo mismo una vivienda prefabricada que una casa móvil?

Posiblemente este debe ser el punto de arranque para entender bien las posibilidades y limitaciones de este tipo de construcciones: el prefabricado es una evolución del sistema constructivo tradicional basado en la utilización intensiva de mano de obra de diferentes oficios directamente en el lugar donde se va a emplazar la vivienda. 

Los sistemas prefabricados (en el sector inmobiliario se refieren a ellos como industrializados) permiten construir ciertas partes de la vivienda (por ejemplo, una fachada) en una fábrica, con mayor grado de automatización, control, seguridad laboral y sin riesgos climatológicos asociados. Esas partes se trasladan luego a la obra, donde se integra con el resto del inmueble construido in situ. El principal beneficio es un producto de calidad controlada y la reducción de los plazos de desarrollo del proyecto. Es un sistema cada vez más extendido en la construcción de casas y  edificios residenciales.

Un paso adicional es la fabricación de módulos de la vivienda en un formato ‘contenedor‘. En ocasiones, aplica solo a algunas estancias (cuartos de baño, cocinas…), que se integran luego con el resto de obra. En otros casos, los módulos y piezas prefabricadas componen la totalidad del proyecto, normalmente en viviendas unifamiliares: los módulos se trasladan al solar y allí se ensamblan o apilan con cierto grado de actuación en obra y cimentación. En dos o tres meses puede estar finalizada la vivienda. 

El último paso en esta evolución es la vivienda concebida como un único contenedor fabricado en otro lugar, que se traslada en un camión o remolcada sobre ruedas hasta la ubicación definitiva, donde se ancla en el terreno con una pequeña cimentación. Donde un día no había nada, al día siguiente puede haber una vivienda.

Estas últimas son las que se conocen popularmente como casas móviles. Y existen dudas de que puedan ser consideradas un inmueble, que, por definición, no se puede mover. Si puedes coger la casa y llevártela a otro sitio, no puede ser un inmueble. Es más bien una vivienda rodante, como una autocaravana. 

Esta distinción tiene claras implicaciones en el ámbito de la tasación. En virtud de la Orden ECO/805/2003, si la casa no es un inmueble, no puede servir como garantía de un préstamo ante la entidad financiera. Es decir, no puede hipotecarse. Las sociedades de tasación no pueden realizar una tasación para garantía hipotecaria sobre casas móviles. Pueden realizar valoraciones a efectos de asesoramiento para determinar su valor, igual haría con una máquina, un automóvil o cualquier otro bien mueble.

Igualmente, el ser un bien mueble o inmueble tiene implicaciones fiscales. El IVA soportado por un bien mueble es mayor (21%) que el de una vivienda (10%) que, en el caso de VPO (Vivienda de Protección Oficial) es todavía menor, 4%.

¿Cuándo una casa prefabricada es un inmueble o un bien mueble?

Cuando se trata de viviendas modulares, existe una fina línea que separa la condición de bien mueble y de bien inmueble. De hecho, dentro de la propia Administración no hay criterios claros sobre los criterios en este sentido para la concesión de licencias o las declaraciones de obra nueva. 

César Escobar, director del departamento de Visado de Tinsa España, explica que en los casos que no está claro que una vivienda modular pueda ser considerada un bien inmueble se exige la presentación del proyecto técnico, para analizar las características específicas, y otra documentación registral o administrativa acreditativa. “La inscripción en el Registro de la Propiedad es una prueba irrefutable de que la vivienda está reconocida como inmueble. También contar con la declaración de obra nueva”, explica Escobar.

Factores para valorar una casa prefabricada o modular

Al igual que con cualquier vivienda, la valoración de casas prefabricadas, para garantía hipotecaria en el caso de que sea posible o en asesoramiento en los casos que no, implica considerar una serie de factores propios. A continuación, se enumeran los principales aspectos que influyen en la tasación de casas prefabricadas:

1. Ubicación

La localización, la accesibilidad y el entorno conforman un triángulo clave que influye en el valor de estas viviendas. Ubicaciones en un entorno natural, con vistas a zonas verdes, pero sin estar alejadas de centros urbanos que las aproximen a servicios como centros educativos y sanitarios, infraestructuras de transporte público, comercios y ocio.

2. Terreno

La superficie y características del terreno son también importantes. Es más, su valor puede que incluso sea superior al de la vivienda, ya que el valor de terreno está vinculado al mejor uso que se le pueda dar, independientemente de lo que haya sobre él. Si lo que, de acuerdo a la normativa urbanística, se puede levantar en ese terreno supera el valor del bien que existe en ese momento, el valor del terreno marcará una referencia superior.

Cuanto más llano y menos humedades tenga el suelo, más atractiva será la valoración. Asimismo, la urbanización del terreno, con disponibilidad de servicios como agua, electricidad, alcantarillado y telecomunicaciones, son aspectos que influyen en la valoración de la tasación de casas prefabricadas.

3. Características de la casa prefabricada

La superficie de la vivienda, el número de habitaciones y la distribución de los espacios internos también son elementos a tener en cuenta en la valoración, así como la calidad de la construcción. Muy apreciados son los materiales duraderos y sostenibles, como es el caso de las casas prefabricadas de madera.

4. Eficiencia energética

Al estar fabricadas en naves industriales, bien bajo demanda o modelos en serie, cuenta ya con certificación energética alta pues incorporan sistemas de ahorro de energía como paneles solares, aislamiento térmico eficiente y sistemas de calefacción y refrigeración modernos. Asimismo, pueden incorporar tecnologías domóticas con gestión inteligente del hogar que aporta, además, ahorro energético en la factura.

Tasación de casas de madera prefabricadas 

Dentro de esta modalidad de vivienda, podemos encontrarnos con casas prefabricadas de hormigón, PVC o madera. En este post no vamos a entrar en las diferencias entre unas y otras, únicamente reseñar que el precio es de los elementos que más pesa en el perfil de comprador (busca una vivienda más económica). En este sentido, las de hormigón son más caras, aunque el coste de mantenimiento a largo plazo es menor, el de aislamiento térmico es mayor. 

Las casas prefabricadas de madera son más sostenibles, no solo por el uso de esta materia prima, sino en términos de eficiencia energética por sus excelentes propiedades de aislamiento térmico y acústico de forma natural. Se suele usar cedro, pino y roble. Además, ofrecen una mayor flexibilidad a nivel de diseño y estética, proporcionando un aspecto cálido y natural respecto a las casas prefabricadas de hormigón.  

Sin embargo, para garantizar la durabilidad y resistencia de la madera, hay que tratarla adecuadamente, lo que implica que requiere de un mayor mantenimiento de conservación, con tratamientos contra humedad e insectos.