Tasaciones para expropiaciones o cómo obtener una compensación justa

La construcción del AVE a Valencia obligó a una empresa de Castilla-La Mancha a iniciar un procedimiento expropiatorio contra la Administración debido a la apropiación de un terreno de su propiedad. Pese a la legalidad de esta facultad otorgada a las AAPP ante el levantamiento de infraestructuras públicas o de interés social, la compañía no estaba de acuerdo con la compensación ofrecida y puso el asunto en manos de expertos en tasaciones para expropiaciones como Tinsa.

El análisis detallado de la propuesta y la pretasación realizada por nuestros profesionales puso de manifiesto que el justiprecio (indemnización) estaba muy por debajo del valor real, en concreto, la mitad. Con este valor anticipado, se procedió a realizar una valoración definitiva. Finalmente, el Jurado Territorial de Expropiaciones reconoció una compensación un 50% mayor a la inicialmente propuesta.

Este caso de éxito real es más habitual de lo que se cree, pero muchos expropiados desisten de enfrentarse en los tribunales a las AAPP dado que la Ley de Expropiación Forzosa avala “la intervención administrativa que implique privación singular de la propiedad, derechos o intereses patrimoniales legítimos” cuando la utilidad pública o interés social lo requiera. Lo cierto es que los afectados/as no son conscientes de que la compensación puede ser muy superior a la propuesta por las autoridades.

Si te encuentras en esta situación y no sabes qué hacer, sigue leyendo e infórmate de los pasos a tomar para garantizarte una compensación justa mediante una tasación expropiatoria.

¿Qué es una valoración / tasación expropiatoria?

Una valoración o tasación expropiatoria es el proceso mediante el cual se determina el valor económico (justiprecio) de un bien inmueble, generalmente un terreno, o de otros derechos patrimoniales que el Estado o una entidad pública expropia a un particular o empresa para ser compensados. Esta valoración es esencial para asegurar que el expropiado reciba una compensación justa y adecuada por la pérdida de su propiedad o derechos.

Fases del proceso de tasación expropiatoria

• Declaración de Utilidad Pública o Interés Social (DUPIS): es el primer paso para iniciar un proceso de expropiación. Es el documento que justifica la necesidad de adquirir el bien.
• Expediente expropiatorio: en él se incluye la descripción del bien o derecho a expropiar, la identificación del titular y la finalidad de la expropiación.
• Fijación del justiprecio: la Administración realiza una valoración inicial, utilizando criterios técnicos y económicos, y presenta al propietario una propuesta al afectado. Si este no está de acuerdo, en el plazo de 20 días debe presentar la llamada Hoja de Aprecio con su propia tasación. Es importante saber que si en esta valoración el resultado es inferior, no se podrá reclamar mayor compensación.
• Tasación pericial contradictoria: si hay discrepancias entre la valoración de ambas partes, se puede recurrir a una tasación pericial contradictoria por la que se designan peritos independientes para realizar una nueva tasación expropiatoria sobre el bien. Si las valoraciones aún difieren, un tercer perito puede ser nombrado para dirimir la diferencia y cuyo resultado será el definitivo para fijar el justiprecio.
• Pago y adquisición del bien: una vez determinado el justiprecio, la Administración paga la compensación al expropiado y adquiere la propiedad del bien. El pago puede ser monetario o en especie.

¿Qué se tiene en cuenta en una tasación para una expropiación forzosa?

Los criterios de valoración para la tasación expropiación forzosa son los siguientes:

• Valor de mercado: la valoración debe reflejar el valor de mercado del bien expropiado en el momento de la expropiación. Este valor se calcula en función de las características físicas del activo, su ubicación, el uso permitido y las condiciones del mercado inmobiliario. En el análisis se suelen utilizar al menos seis transacciones similares para hacer el estudio comparativo, en su defecto se cotejan datos de valoraciones presentes e históricas.
• Daños y perjuicios: como es obvio, en las tasaciones de expropiaciones se deben considerar los daños y perjuicios ocasionados en el afectado.
• Valor afectivo: también hay que valorar el componente emocional, es decir, el premio de afección entorno al bien expropiado y que suele ser el 5% del justiprecio.
• Intereses de demora: si el pago del justiprecio se retrasa, el expropiado puede tener derecho a intereses de demora.

¿Quién necesita tasaciones a efectos de expropiaciones?

Las tasaciones a efectos de expropiaciones forzosas son necesarias para diversas partes implicadas en el proceso.

1. Administraciones Públicas

Gobiernos locales, autonómicos, gobierno central y empresas públicas son los principales actores que requieren tasaciones a efectos de expropiaciones. La valoración expropiatoria es necesaria para determinar el justiprecio para fijar la compensación económica justa que debe abonarse al propietario del bien expropiado.

2. Propietarios expropiados

Los propietarios de los bienes o derechos expropiados necesitan tasaciones para calcular una valoración justa que les sirva de base sólida para negociar la indemnización, compensando no solo por el valor de los activos, sino también por posibles daños y perjuicios.

3. Peritos y tasadores

Los peritos y tasadores son profesionales que llevan a cabo las valoraciones. Ellos necesitan realizar estas tasaciones para ofrecer servicios de valoración a las dos figuras anteriores, así como resolver discrepancias cuando sea necesaria una tasación pericial contradictoria.

4. Tribunales y juzgados

En caso de disputas sobre la expropiación y la valoración del justiprecio, los tribunales y juzgados pueden necesitar tasaciones para resolver litigios, tomando decisiones informadas sobre el valor justo de los bienes expropiados y sobre la compensación que debe pagarse. Asimismo, para evaluar evidencias, analizando las tasaciones presentadas por las partes involucradas para emitir un veredicto justo.

5. Consultoras y firmas de ingeniería

Las empresas de consultoría y firmas de ingeniería que trabajan en proyectos de infraestructura pública necesitan tasaciones expropiatorias para planificación de proyectos y conocer previamente la viabilidad de los mismos en caso de que puedan implicar expropiaciones.

6. Entidades financieras

Las entidades que financian proyectos de infraestructura y desarrollo también pueden necesitar tasaciones expropiatorias para evaluar riesgos en proyectos que impliquen expropiaciones y asegurarse de que los costes están adecuadamente presupuestados.

Tasación por expropiación forzosa por razones urbanísticas

La tasación por expropiación forzosa por razones urbanísticas es un proceso específico mediante el cual se valora un bien inmueble que es objeto de expropiación por parte de la Administración pública para llevar a cabo proyectos de desarrollo urbano. Este tipo de expropiación se justifica por la necesidad de ejecutar planes urbanísticos que beneficien al interés general, como la construcción de infraestructuras, espacios públicos, viviendas, entre otros.

La tasación por expropiación forzosa por razones urbanísticas es un proceso específico mediante el cual se valora un bien inmueble que es objeto de expropiación por parte de la Administración pública para llevar a cabo proyectos de desarrollo urbano. Este tipo de expropiación se justifica por la necesidad de ejecutar planes urbanísticos que beneficien al interés general, como la construcción de infraestructuras, espacios públicos, viviendas, entre otros.

Tipos de expropiación

Podemos distinguir tres tipos de expropiaciones forzosas que implican una valoración expropiatoria diferente:

• Expropiación Total: implica la transferencia completa de la propiedad de un bien del titular original al Estado u otra entidad pública. Esto incluye tanto el terreno como cualquier construcción que haya en él. Generalmente se aplica para cumplir con un objetivo de interés público, como la construcción de una carretera, un hospital, una escuela, etc. En la tasación expropiatoria para fijar la compensación se debe incluir el valor del terreno y las construcciones o mejoras existentes.

• Expropiación Temporal: se refiere a la ocupación de un bien por parte de la Administración durante un período limitado de tiempo para un fin específico, por lo que la propiedad sigue perteneciendo al dueño. Este tipo de expropiación se aplica, por ejemplo, cuando se necesita usar un terreno para instalaciones provisionales durante la construcción de una obra pública o para establecer campamentos en caso de emergencias. En este caso, el justiprecio cubre tanto el uso del bien como cualquier posible daño o pérdida de valor que pueda resultar de la ocupación temporal.

• Servidumbre: no implica la transferencia de la propiedad completa del bien, sino la imposición de una limitación o carga (servidumbre) sobre el uso de la propiedad del titular. Esto permite a la Administración utilizar parte del terreno para un propósito específico, como la instalación de tuberías, líneas eléctricas, caminos de acceso, etc. Las servidumbres pueden ser necesarias para la instalación de infraestructuras que no requieren la adquisición total del terreno, pero sí la imposición de una restricción sobre su uso para facilitar el acceso, el paso o la colocación de infraestructuras. El propietario recibe una compensación por la pérdida de valor o el uso limitado de su propiedad debido a la servidumbre impuesta.

Procedimiento de expropiación por tasación conjunta

El procedimiento de expropiación por tasación conjunta es un proceso específico para agilizar la expropiación de múltiples propiedades necesarias para la ejecución de grandes proyectos de interés público, como infraestructuras, zonas verdes y urbanizaciones. Este procedimiento permite realizar una valoración conjunta de todos los bienes afectados para determinar el justiprecio de manera global y uniforme.

El resultado de la tasación conjunta se expone públicamente y se notifica a los interesados, quienes tienen un plazo para presentar alegaciones si no están conformes con la valoración.

Beneficios del procedimiento de tasación conjunta en la expropiación

• Transparencia: la tasación conjunta implica que tanto el expropiante como el expropiado participen en la determinación del valor del bien, lo que favorece a la transparencia del proceso.
• Reducción de conflictos: al trabajar codo a codo para determinar el valor de la indemnización, se reducen los desacuerdos y conflictos y, por ende, se minimiza la posibilidad de litigios posteriores.
• Aceleración del proceso: ligado a lo anterior, al ser una negociación consensuada, se reduce plazos y se avanza más rápidamente hacia la compensación y la transferencia del bien.
• Menos coste: además de ahorro de tiempo, también hay ahorro de recursos tanto para la Administración como para el propietario en el hipotético caso de verse abocados a disputas judiciales.
• Equidad: al incluir a ambas partes en el proceso, se promueve una evaluación equilibrada que tenga en cuenta tanto los intereses públicos como los derechos del propietario.
• Flexibilidad: el procedimiento de tasación conjunta permite adaptar la valoración según las circunstancias específicas del caso y las particularidades del bien.

Pasos para solicitar el procedimiento de tasación conjunta en la expropiación

1. Declaración de necesidad de ocupación: la Administración debe declarar la necesidad de ocupar el bien o derecho por razones de utilidad pública o interés social.
2. Notificación: la Administración expropiante notifica al propietario su intención de iniciar el procedimiento de expropiación, indicando las razones y el propósito.
3. Tasación conjunta: el afectado tiene la opción de solicitar el procedimiento de tasación conjunta. Esta solicitud debe producirse en el plazo de 10 días desde la notificación de la apertura del expediente.
4. Nombramiento de peritos: ambas partes designan a un perito para que realice su respectiva tasación del activo. Si no hay acuerdo en la valoración, se nombra a un tercer perito acordado por las dos partes o, en su defecto, por el presidente del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.
5. Resolución de la tasación: a partir del informe de tasación se determina el valor de compensación para el propietario expropiado.
6. Notificación del valor: la Administración notifica al propietario el valor final de la compensación. Este valor puede ser aceptado o impugnado por el propietario si considera que no es justo.
7. Pago de la indemnización: si el propietario acepta el valor de la compensación, la Administración procederá al pago de la indemnización correspondiente.
8. Impugnación del valor: si por el contrario el expropiado no está de acuerdo con la tasación final, puede impugnar la valoración ante el Jurado Provincial de Expropiación o, en última instancia, ante los tribunales.
9. Formalización: ya sea con acuerdo o con resolución judicial, se formaliza la expropiación, entregando el bien a la Administración.
10. Registro de la Propiedad: el bien se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente con la nueva titularidad.

¿Necesitas información precisa sobre tu caso y contrastar la valoración ofrecida por las autoridades públicas? Te ayudamos a comprobar si la compensación es justa.