¿Qué es la FEIN y para qué la necesito?
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento en el que se detallan las condiciones de un contrato de crédito hipotecario. Debe figurar información sobre el importe total del préstamo, la duración, el tipo de interés, el importe de las cuotas, la periodicidad de las mismas, las condiciones de las amortizaciones anticipadas y bonificaciones (vinculaciones), entre otras, además de constar las obligaciones de las partes y las consecuencias del incumplimiento de pagos.
En otras palabras, es la oferta hipotecaria negociada entre prestatario y prestamista plasmada en un documento para ayudar a su comprensión y transparencia. Salvaguarda los derechos del consumidor, garantizando una información detallada y lo más clara posible sobre los términos del contrato, para permitir al consumidor valorar la propuesta antes de tomar una decisión y evitar prácticas abusivas.
Esta oferta es vinculante para el banco, no así para el futuro hipotecado, que podrá todavía negociar los términos de la FEIN.
Qué información contiene la FEIN
En la FEIN consta la siguiente información:
- Identificación del prestamista, incluyendo nombre, dirección y datos de contacto.
- El tipo de crédito hipotecario y finalidad del mismo.
- El importe total del crédito, indicando el valor del inmueble y porcentaje del préstamo vinculado a este valor.
- El plazo de amortización del crédito.
- La divisa o moneda, en el caso de que sea diferente a la que hay en el país en el que reside el cliente.
- El tipo de interés y si es fijo, variable o mixto.
- El coste total estimado del préstamo, incluyendo intereses.
- La periodicidad de los pagos y el número de cuotas mensuales.
- Las comisiones y gastos añadidos que puedan derivarse del préstamo.
- Información sobre la amortización anticipada.
- Las consecuencias que suponen el incumplimiento de algún pago.
- Reclamaciones y derechos del consumidor.
¿Cuánto tarda la FEIN después de la tasación?
El primer documento que necesitaremos para comprar una vivienda con financiación bancaria es la tasación del inmueble, que sirve para calcular el importe del préstamo y aporta garantías al banco en caso de impago. Es conveniente tener el informe de tasación incluso antes de firmar el contrato de arras pues es útil para negociar el precio final, evita perder las arras y previene disgustos, entre otras ventajas.
El tasador visita el inmueble para recabar información sobre la ubicación y el entorno donde se localiza el inmueble, superficie, estado y antigüedad, reformas, entre otros aspectos. Esta información la cruza con los precios de al menos 6 transacciones de viviendas similares en la zona (inmuebles testigo) y es enviada a una sociedad de tasación homologada como Tinsa, en la que los validadores verifican que la información es correcta. Al mismo tiempo, coteja el valor de tasación con valoraciones históricas para, así, ofrecer una tasación hipotecaria prudente y sostenible en el tiempo.
Al cabo de 5-8 días de la visita del técnico y recibida la documentación necesaria para la valoración se emite el informe de tasación con el que el consumidor podrá negociar las condiciones de la hipoteca en diferentes entidades bancarias.
Una vez que hemos seleccionado el banco con el que queremos suscribir la hipoteca, se entrega el informe de tasación y se comienzan las negociaciones de las condiciones del préstamo.
Así pues, no hay un plazo estándar sobre cuánto tarda la FEIN después de la tasación.
¿Cuánto tarda la FEIN?
Tampoco existe un plazo concreto determinado sobre cuánto tarda la FEIN desde la solicitud de la hipoteca hasta que la entidad emite la Ficha Europea de Información Normalizada. Depende de cada entidad financiera.
¿Cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de hipoteca?
Respecto a cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de hipoteca, según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deben transcurrir al menos 10 días naturales entre la entrega de la FEIN al cliente y la firma del contrato de hipoteca ante notario (en el caso de Cataluña, la normativa autonómica amplía el plazo hasta 14 días). Este periodo se considera un plazo de reflexión que permite al cliente evaluar las condiciones del préstamo y comparar con otras ofertas, además de consultar con asesores si lo considera necesario. Este plazo de 10 días tiene carácter obligatorio y no puede ser reducido, pero puede ser extendido si el cliente así lo desea para disponer de más tiempo para analizar la oferta.
Posteriormente a ese plazo, el cliente debe realizar una consulta previa con el notario, conocida como acta de transparencia, al menos un día hábil antes de la firma del contrato de hipoteca. Durante esta consulta, el notario revisará y explicará las cláusulas del contrato, asegurando que el cliente comprende todas las condiciones y posibles implicaciones del préstamo.
El cómputo de estos 10 días naturales queda:
- Firma de la FEIN en el banco.
- Remisión de la misma al notario por parte del banco.
- Una vez recibida la documentación, comienzan a correr los 10 días.
Qué significan otras siglas como FIPRE y la FIAE
¿Qué es la FIPRE?
Además de la FEIN, durante el proceso hipotecario el usuario tendrá acceso a otros dos documentos. En primer lugar, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Se facilitará previamente a la FEIN y recoge las condiciones generales de un crédito hipotecario. Sirve para poder comparar las condiciones de las diferentes entidades y seleccionar aquellas que más se ajusten a los intereses del consumidor, para después llevar a cabo con ellas una negociación más exhaustiva y concreta.
¿Qué es FIAE?
Tras la FIPRE, llega la mencionada FEIN y, después, la Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que proporciona información clara sobre cuestiones relacionadas con la hipoteca, así como ciertas cláusulas que pueden llevar a confusión o generar problemas. De esta manera, incluye detalles como los tipos de interés, si son fijos, variables o mixtos, o las condiciones de amortización, entre otros datos.
Al igual que la FEIN, la FIAE tiene un tiempo de validez mínimo de 10 días desde su entrega al cliente potencial, para que éste pueda comparar y tomar una decisión en base a los riesgos y consecuencias que se exponen en este documento.
Diferencia entre FEIN y FIPRE
Aunque tanto la FIPRE como la FEIN son documentos precontractuales que las entidades aportan a los posibles clientes durante el proceso de solicitud de un crédito hipotecario, presentan diferencias.
La primera proporciona información detallada sobre los productos de hipoteca disponibles, desde una perspectiva más genérica y con el propósito de otorgar una muestra general de los términos y condiciones del préstamo que ofrece el prestamista. Se entrega durante las primeras fases del proceso.
La FEIN, en cambio, es un documento personalizado en el que se detallan las condiciones del futuro préstamo. Esta segunda ficha, regulada a nivel europeo, es necesaria para poder tomar una decisión final y antes de la firma de la hipoteca.
Diferencias entre FIAE y FEIN
Tanto la FEIN como la FIAE tienen el objetivo de salvaguardar los derechos de los consumidores y garantizar la transparencia en el proceso de solicitud de un crédito inmobiliario. Sin embargo, la segunda es un complemento de la primera, ya que no se centra tanto en las condiciones del préstamo, sino en los riesgos y problemáticas que pueden derivarse de un contrato hipotecario, como por ejemplo la posibilidad de que los pagos se vean incrementados en el caso de que el interés sea variable, entre otras cosas.
De esta manera, y aunque ambos documentos son estandarizados a nivel europeo, la FEIN detalla las condiciones específicas del préstamo, mientras que la FIAE expone las consecuencias y aspectos críticos que debe tener en cuenta el consumidor antes de firmar una hipoteca.
Como conclusión, recordar que la FEIN es un documento estándar obligatorio y necesario para salvaguardar los derechos del consumidor, que podrá valorar cuáles son las condiciones y términos de su contrato de crédito hipotecario, comparándolos con otras propuestas del mercado y tomar así la mejor decisión.
