La importancia de conocer el valor de tasación y el valor de venta antes comprar una vivienda

Cuando se financia la compra de una vivienda, no es extraño que el valor de tasación y el valor de venta no coincidan. De hecho, es lo habitual. Y es importante tenerlo en cuenta porque, en ocasiones, puede generar problemas si la tasación es más baja que el precio de compra. 

Es muy recomendable que antes de comprometerse a la operación a través del contrato de arras (señal de compra), el comprador solicite la  tasación de su vivienda futura. Y es que, en caso de necesitar una hipoteca para adquirirla, es la tasación la que determina el dinero que le va a prestar el banco. Normalmente, el préstamo cubre el 80% del valor de tasación, el resto, más un 10% por costes financieros de la operación, tiene que salir del bolsillo (ahorro) del futuro propietario. 

¿Cuál es el peor de los escenarios? Que el valor de tasación sea inferior al precio de venta y el futuro propietario no tenga ahorros suficientes para afrontar la adquisición. Eso puede suponer que tenga que abortar la operación y pierda la señal, como vamos a explicar más adelante.

Insistimos: conocer de antemano la cantidad que un banco puede conceder para comprar un inmueble es una información tremendamente útil, no solo para el comprador, también para el vendedor. Para el primero, si el precio de la tasación está por debajo del valor de compra, en función de cuánto esté por debajo puede ocurrir que la hipoteca a la que puede acceder sea insuficiente y solo se podrá cubrir la diferencia con ahorros. Para el segundo, si la tasación es más alta que el precio de venta indica que está vendiendo por debajo del valor que el mercado reconoce a ese inmueble y estaría perdiendo la ocasión de obtener más dinero por la propiedad.

Diferencia entre el precio de tasación y precio de compraventa

El valor de tasación y el precio de compraventa de una vivienda son dos conceptos diferentes, aunque ambos están relacionados con la compra y venta de un inmueble: 

¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación refleja la opinión experta, independiente y objetiva de una sociedad homologada por el Banco de España, como Tinsa, sobre el valor de mercado de un inmueble. Es, por tanto, el valor estimado de una vivienda tras un análisis técnico y de mercado realizado por un tasador profesional, quien evalúa la ubicación, superficie, estado de conservación, antigüedad, entre otros parámetros. Ese valor estimado es, posteriormente, validado por una sociedad de tasación a través de un proceso en el que cruza la estimación con otros precios históricos de la zona y de sus propias bases datos y comprueba que toda la documentación está correcta antes de dar la valoración por válida.

Importante: la tasación es obligatoria cuando se solicita una hipoteca, ya que es el documento que acredita el valor del activo (la casa) que sirve como garantía del préstamo. La entidad financiera se servirá de ese valor de tasación para determinar el importe del préstamo que puede conceder, de acuerdo con sus políticas de riesgo. Como norma general, la hipoteca cubre un máximo del 80% del valor de tasación, aunque no hay que perder de vista que son muchas las entidades financieras que limitan la financiación, por su política de riesgos, al 80% del menor valor entre la tasación y el importe de compraventa.

Precio de compraventa

Por su parte, el precio de compraventa es un acuerdo privado entre dos partes y, por ende, no tiene por qué coincidir con la tasación. Este valor se determina por la negociación entre comprador y vendedor, aunque también hay factores que influyen en el valor de una vivienda como la oferta y demanda en el mercado, la urgencia de la venta, las condiciones de la vivienda y otros aspectos más subjetivos. Así, puede ocurrir que una persona esté dispuesta a comprar por encima del precio de mercado o que el vendedor tenga prisa por vender y esté dispuesto a venderlo por debajo del valor de tasación.

¿Qué ocurre si la tasación está por encima del valor o precio de compra?

Las consecuencias de que la tasación esté por encima del precio de compraventa son:

1. Financiación hipotecaria más favorable

Cuando el valor de tasación es superior al precio de compra, el nuevo propietario puede optar a un mayor volumen de financiación y podría, incluso, cubrir el 100% del valor de compra, ya que la práctica habitual es conceder hasta el 80% del valor de tasación. Sin embargo, no siempre es posible obtener esta ventaja, puesto que muchas veces la entidad financiera limita su financiación al 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa. Es decir, que en el caso de que la tasación sea superior al valor de compra puede argumentar que su referencia en el análisis de la operación es el precio y no la tasación.

2. Ahorro de costes

Ligado con lo anterior, cuanto más alta sea la tasación, se necesitarán menos ahorros para cubrir la parte no financiada.

3. Buena inversión

El comprador puede interpretar que ha hecho un buen negocio con la transacción, ya que estaría adquiriendo una propiedad que un análisis profesional está diciendo que vale más dinero. Si en el futuro el comprador decide vender la vivienda, podría tener la oportunidad de obtener una ganancia adicional, siempre dependiendo de la evolución del mercado inmobiliario.

¿Qué pasa si la tasación está por debajo del valor o precio de compra?

En cambio, si es al revés, es decir, que el valor de tasación está por debajo del precio de compra, las consecuencias no son tan favorables para el comprador:

1. Cancelar la compra

En una compra financiada, el comprador siempre tiene que poner cierta cantidad de ahorros para cubrir el porcentaje del precio de compra que no cubre la hipoteca. Si el valor de tasación y el de compra coincidieran, el comprador tendría que poner de su bolsillo, como norma general, un 20% de ese valor de compra (más una cantidad adicional para hacer frente a los gastos asociados a la operación). 

Si el valor de tasación está muy por debajo del precio acordado, se reduce la cuantía que puede quedar cubierta por la hipoteca. Podría ocurrir, por tanto, que el comprador no tenga suficientes ahorros y se vea obligado a desistir de la transacción. Si ya hubiese firmado arras, es decir, hubiese abonado al vendedor una señal para que le reserve la compra, el adquiriente perdería ese dinero. 

Por ello indicábamos al inicio de este post que es muy recomendable tener el valor de tasación antes de comprometerse a la compra. Con el informe de tasación en la mano, además de tener acceso a mucha información relevante sobre las características y situación de la vivienda que aportan seguridad, el comprador tendrá una visión más clara de si puede afrontar la operación desde un punto de vista financiero. 

Otra de las ventajas de contar con la tasación desde un primer momento es que sirve de herramienta de negociación del precio de compra: si la tasación es significativamente más baja, puede ser un indicativo de que el precio de venta es demasiado elevado respecto al valor de mercado.

2. Posible rechazo del préstamo

En situaciones extremas, si la diferencia entre el valor de tasación y valor de venta es demasiado grande, el banco podría ver la operación como arriesgada y no conceder el préstamo.

3. Riesgos de sobrepago

Si, con todo, se decidiera seguir adelante con la compra, en una hipotética venta posterior es posible que no se pudiera recuperar la inversión.

No te precipites en la que es la mayor operación financiera de una persona a lo  largo de su vida y solicita a Tinsa una tasación antes de comprometerte a comprar una vivienda.