¿En qué punto del ciclo nos encontramos?
El mercado ya se encontraba en un punto de moderación de su crecimiento que el shock de la pandemia ha contribuido a acelerar. “Ahora empezamos a notar los primeros síntomas de ajuste en los precios”, apunta Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa. “Hasta agosto se observan descensos aún moderados de precios y en las compraventas, con diferencias notables entre zonas geográficas”. Eso sí, sin esperar ningún desplome similar al acaecido en 2008, puesto que la situación actual es coyuntural, no estructural, como ocurrió entonces. Lo importante ahora es ver la intensidad con que se produzcan las bajadas de precios”.
Las caídas y sus porcentajes, señala nuestro director de Servicio de Estudios, Rafael Gil, “dependerán del impacto de la presente crisis sobre la demanda residencial y de los plazos para la recuperación de la confianza del comprador o inversor”.
¿Cómo se ha comportado la demanda? ¿Cuándo se trasladará el impacto en la demanda a los precios?
La incertidumbre ha derivado en una crisis de la demanda. Aunque los primeros meses tras la desescalada han sido de mucha actividad, no se puede olvidar que una parte se debe a la recuperación de operaciones que quedaron paralizadas en el confinamiento. Los previsible es que la demanda permanezca por debajo de cifras Pre-Covid-19 por un tiempo todavía difícil de determinar. La demanda se ha visto muy afectada por el mercado laboral y la caída de sectores como la hostelería y el turismo.
Como explicó Susana de la Riva, directora de Comunicación y Marketing de Tinsa, en una reciente intervención en Capital Radio “La intensidad del ajuste en la demanda no sólo condicionará la intensidad del ajuste en los precios, sino que también podría acortar el plazo en el que se traslada ese impacto a los valores de la vivienda”.
Estudiando en la base de datos de Tinsa el comportamiento del mercado en otros momentos de crisis de demanda, en 2008 y en 2011, el plazo medio en que tardó el precio en reflejar descensos interanuales superiores al 10% fue de un año, frente al año y medio de desfase observado en otros periodos. No es descartable, por tanto, que ese plazo de un año pueda acortarse en esta ocasión.
¿Qué podemos esperar para el próximo año?
De cara a fin de año, se espera que los precios sigan ajustándose. Como apuntó Pedro Soria el pasado 22 de septiembre durante la primera jornada del encuentro InmoForum Alicante, “a lo largo del último trimestre de 2002, podrían verse más claros los ajustes de precios en viviendas de segunda mano, alcanzándose los descensos más significativos de este ciclo durante el primer trimestre de 2021”. Con respecto a la recuperación, apunta Rafael Gil que “si la situación epidemiológica mejora, puede haber recuperación de precios a medio plazo”.
¿Ha sido la vivienda usada la más afectada por la pandemia?
En una crisis como las que estamos viviendo, la obra nueva es más resiliente que la vivienda de segunda mano. En el mercado de obra nueva desde Tinsa no se han registrado ajustes, ni ha habido cancelaciones significativas. Cuentan de entrada con una elevada proporción de viviendas prevendidas en sus promociones. El mercado de obra nueva facilita además un mayor control de los precios, ya que los promotores pueden aminorar el lanzamiento de sus promociones nuevas, reduciendo la oferta para equilibrarla con la demanda. A diferencia de lo acaecido en 2008, las empresas promotoras en la actualidad tienen músculo. La vivienda de segunda mano es más sensible a la demanda y ya ha reflejado los primeros ajustes.
Según los datos del Consejo General del Notariado las ventas de viviendas cayeron en junio más de un 21% interanual, siendo la segunda mano la más afectada, ya que las operaciones de compraventa de vivienda usada cayeron un 36% en tasa interanual.
La afectación que esta pandemia tenga en los inmuebles dependerá de la gestión de la crisis. Actualmente las ofertas de vivienda de segunda mano muestran ajustes en algunas ubicaciones de entre un 10% y un 15% .
¿Cómo se recuperará el mercado de segundas residencias?
El último Informe ‘Vivienda en Costa 2020’ de Tinsa, que analizó el comportamiento de 109 municipios del litoral español, revelaba que el 61% de ellos había incrementado en tasa interanual el precio medio de la vivienda en el primer trimestre de 2020, antes de la crisis sanitaria. Sin embargo, con la llegada del COVID-19, el impacto mayor se ha producido en aquellas zonas donde impera la segunda residencia.
La recuperación del mercado de la vivienda en costa dependerá de la reactivación de la actividad, del retorno de la confianza del comprador y de la normalización de la movilidad internacional. Aunque en un primer momento el daño en la demanda extranjera está siendo más intenso, la previsión es que se recuperará más rápidamente que la del comprador nacional. España sigue siendo un mercado atractivo para el inversor internacional y enclaves como la costa mediterránea siguen teniendo un gran interés. Lo que sí está ocurriendo es que se está reorientando el producto hacia el mercado del alquiler y, sobre todo, de “Build to Rent”.
¿Cómo ha sido el impacto en el alquiler?
El mercado del alquiler también ha sufrido un fuerte impacto debido a la pandemia, fundamentalmente por el frenazo turístico, y se enfrenta a un nuevo escenario marcado por el posible incremento de la morosidad y una moderación de las rentas ante el incremento de oferta. Como afirma Vicente Torres, delegado de Tinsa en Valencia, “el mercado del alquiler suele ajustarse antes que el de compra. Aunque en un momento inicial, el trasvase del alquiler turístico al convencional ha provocado un encarecimiento de las rentas medias en algunas ubicaciones, se espera que el incremento de la oferta disminuya la tensión de precios”.
El deseo de favorecer el acceso a la vivienda. Especialmente en momentos de crisis, está llevando a la adopción de medidas, algunas de ellas polémicas. Cataluña ha sido la primera comunidad en cambiar las reglas del juego, al aprobar el pasado 8 de septiembre la controvertida Ley para limitar el precio del alquiler. A tenor de las experiencias con iniciativas similares en otros países europeos, el consenso de los expertos del Real Estate considera esta ley no sólo será contraproducente para el sector residencial, sino que podría suponer un lastre para el mercado del alquiler, ya que atenta contra la seguridad jurídica del mercado y ahuyentará a los inversores.
Entre las medidas más criticadas destacan las que impiden incrementar el precio de las viviendas para arrendamiento, a excepción de que se realicen mejoras en los inmuebles, en cuyo caso podría incrementarse el precio un 20%, y el hecho de que el importe de arrendamiento se ajuste al índice de referencia elaborado por la propia Generalitat. Frente a iniciativas de control de precios, los primeros espadas del inmobiliario piden aumentar la oferta y generar más suelo para construir viviendas en alquiler.
¿En qué punto se halla el alquiler turístico?
El alquiler turístico se encuentra ante el mismo panorama de incertidumbre que el resto del mercado residencial. Muchos propietarios de viviendas de corta estancia han optado por trasladarlas de forma temporal al mercado de alquiler residencial tradicional. Según Apartur, en Barcelona, hasta un 40% de los pisos turísticos han optado por esta otra fórmula. Plataformas pioneras como Airbnb y Booking han empezado a ofrecer reservas de más de 30 días para responder a las nuevas necesidades de la demanda y buscar una salida ante la caída de la demanda de las estancias de corta duración.
¿Cómo serán las nuevas casas post-covid?
Durante estos meses de confinamiento ha sido un tema reiterativo el rediseño de los espacios para adaptarlos a las nuevas necesidades creadas por el COVID. En las promociones que aún no se han iniciado, los promotores están repensado los diseños para redistribuir los metros cuadrados programados de la manera más eficiente. Otorgar más protagonismo a las terrazas y balcones o reformar los espacios interiores para que dónde antes se proyectaban 2 habitaciones, se hagan finalmente 3 y que una pueda usarse como despacho para el teletrabajo son algunas de las iniciativas más comunes.
Los promotores afirman que se ha incrementado de forma notable la demanda en sus promociones de viviendas unifamiliares. Este interés por mayores espacios y orientación exterior se ha notado con mayor rapidez en el mercado de alquiler. Y, aunque sigue siendo un mercado minoritario, también el entorno rural ha vivido su particular renacimiento a pequeña escala.
¿Nos vamos de la ciudad al pueblo?
Según los datos de algunos portales especializados, el interés por la búsqueda de viviendas en localidades de menos de 5.000 habitantes ha aumentado desde el inicio de la pandemia. Sin embargo, aún está por ver si realmente el pueblo ha pasado a ser la primera opción de los más urbanitas, a la hora de elegir dónde vivir. Junto a las ventajas de los municipios y pueblos más pequeños (ofrecen mayores espacios verdes, menos vecinos y más metros cuadrados por menos dinero), no hay que perder de vista algunos inconvenientes, como deficiencias en la conectividad para teletrabajar o el menor número de servicios de atención médica o educativos en algunos pueblos pequeños.
¿Cambiarán nuestras ciudades?
De la misma manera que se están rediseñando las viviendas, se ha planteado la necesidad de modificar las urbes en las que vivimos para que sean las que verdaderamente necesitamos. Tal y como contábamos recientemente en nuestro post sobre nuevas ciudades, ya han empezado iniciativas para reorganizar los espacios públicos y hacerlos más accesibles y sostenibles y lo que es más importante, la Administración está poniendo en marcha iniciativas para incrementar la oferta de vivienda y ofrecer soluciones a los más jóvenes, grandes damnificados de esta crisis.
