Además del comprador y el vendedor, en la negociación del precio de un inmueble interviene también el banco, en caso de necesitar una hipoteca para financiar su compra. Te vamos a dar consejos de cómo negociar el precio de una vivienda con el banco y con el comprador.
Cómo negociar el precio de una casa con el propietario
- Lo primero es saber en qué situación se encuentra el mercado inmobiliario en general y en la zona de preferencia en particular. Si está caro y puedes esperar, aguanta hasta que los precios bajen.
- Realiza una investigación exhaustiva de la localización, tanto a nivel de precios de propiedades similares, como de servicios (centros de salud, educativos, ocio, comercios) e infraestructuras de comunicación (carreteras, transporte público).
- Valora la antigüedad y el estado actual de la propiedad y utiliza esta información para justificar una posible reducción del precio, en caso de necesitar reformas, incluyendo aquellas dirigidas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda.
- Establece un presupuesto realista y ten claros tus límites financieros antes de iniciar la negociación. Recuerda que, si necesitas una hipoteca, el banco suele prestar el 80% del valor de tasación y que necesitarás tener ahorrado en torno al 30%-35% (el 20% restante del precio más gastos financieros: vinculaciones con el banco para abaratar el interés hipotecario, impuestos, tasación).
- Analiza la situación del vendedor, cuáles son los motivos de venta. Si necesita vender rápidamente, puede estar más dispuesto a negociar. Cuidado, porque al revés también ocurre. Controla tus emociones porque si el dueño ve que tienes prisa por comprar tu posición negociadora quedará debilitada.
- Sé flexible durante el proceso de negociación, mostrándote abierto al diálogo y considerando soluciones que beneficien a ambas partes.
- Considera otros incentivos además del precio o elementos de infravaloración para subir o bajar la oferta. En el primer aspecto, la inclusión de muebles o electrodomésticos o que el vendedor se haga cargo de ciertas reparaciones; en el segundo, que haya una derrama.
- Una vez que ya tengas la casa que deseas, solicita una tasación de la vivienda pues servirá de referencia objetiva y real del valor del inmueble. Sin una valoración profesional corres el riesgo de pagar más de lo que vale un inmueble. Además, la tasación te servirá también para negociar con el banco, como vamos a ver más adelante.
- Haz una oferta a la baja que te deje margen de negociación, pero una oferta realista con argumentos sólidos.
- No temas retirarte de la negociación si el vendedor no está dispuesto a reducir el precio a un nivel razonable. La paciencia es una virtud que puede salirte bien.
Estos 10 consejos para negociar el precio de una vivienda también te pueden servir como argumentos para bajar el precio.
Cómo negociar el precio de una casa con el banco
En caso de necesitar financiación bancaria, la hipoteca es otro elemento de negociación con el banco.
- Solicita una tasación independiente: contrata los servicios de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Tinsa by Accumin, antes de acudir al banco. Esto te dará más control sobre el proceso y podrás usar la tasación simultáneamente con diferentes entidades para conocer sus ofertas. Aunque es un servicio que tradicionalmente el banco ofrece (lo encarga a una sociedad de tasación a cargo del cliente), tienes derecho a elegir la tasadora homologada que consideres.
- Compara ofertas: haz una criba de los costes de las hipotecas en diferentes bancos para reducir la lista de entidades con las que negociar.
- Analiza las vinculaciones: los bancos tienden a ofrecer hipotecas más baratas cuanto mayor sea la vinculación con la entidad. Es decir, si se contrata el seguro de hogar, un fondo de inversión, la alarma, la instalación de placas solares, etc. Echa números porque igual no sale a cuenta.
Recuerda que, según la ley de 2019 de contratos de crédito inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria, el banco asume los gastos financieros asociados directamente con la hipoteca: notaría, registro, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por su parte, el comprador paga la tasación, que es un servicio independiente del banco y que, como hemos visto, junto con el informe de inspección completa de vivienda ofrecido también por TINSA, sirven como herramientas para negociar el precio con todas las partes.
