Las poblaciones del área urbana de influencia han ganado relevancia gracias a su proximidad y ubicación en torno a una serie de radiales (de la A1 a la A6) y carreteras de circunvalación (M30, M40 y M50). Hemos seleccionado 15 poblaciones representativas para analizar los diferentes niveles de precio que puede encontrar un comprador. Este grupo municipios puede clasificarse en cinco zonas diferentes (Norte, Sur, Este, Oeste y Centro), definidas por un tipo de uso inmobiliario predominante que explica el tipo de empleo y el nivel de renta. Circunstancias que inciden directamente en el nivel de precio del producto inmobiliario.
En el Sur y en el Este, han predominado históricamente los usos industriales. La ordenación urbanística ha dispuesto suelo para tal fin y muchas industrias y grandes centros logísticos se localizan en estas zonas. Aquí se encuadran municipios como Parla, Fuenlabrada, Getafe, Alcorcón (Sur), y San Fernando, Coslada o Rivas (Este). Según las tasaciones realizadas por Tinsa en la zona, el precio medio se mueve entre 1.900 y 2.100 €/m2, con lo que una vivienda tipo de 90 m2 tendría un valor medio de 172.000 euros.
La zona Norte la siguiente en la escala creciente de valor, implica un salto. San Sebastián de los Reyes y Alcobendas son los municipios más representativos de esta zona, que es la que tiene mayor presencia de oficinas y parques empresariales. El promedio de valor de la vivienda nueva y usada es un 38% mayor que en el promedio en la zona Sur, en torno a 2.900 €/m2, lo que sitúa el valor medio de una vivienda de 90 m2 en 260.000 €.
La zona Oeste, por su parte, es la que cuenta con un mayor peso de producto residencial y también, en general, los perfiles de renta más elevados. Aquí se ubican Pozuelo, Las Rozas o Majadahonda… No dista mucho de los valores medios del norte, apenas un 8% por encima, con una vivienda tipo de 280.000 euros.
Y marcando la referencia de los precios más elevados está la capital (zona centro del área urbana de influencia), con 3.444 €/m2 en el primer trimestre del año y un valor medio para una vivienda de 90 m2 de 310.000 €. Una mayor densidad y escasez de suelo para construir explicarían los altos niveles de precio en la ciudad de Madrid.
Entre los extremos que marcan Madrid y Parla, destaca Alcobendas, que, con 3.178 €/m2 de media, se cuela por delante de Las Rozas dentro del rango de precio característico de la zona Oeste. Y, en la parte baja del ranking, San Fernando de Henares y Coslada, municipios del Este en el entorno de los 2.000 €/m2, se adentran en el bloque de valor más bajo representado por los municipios de la zona sur.
La tendencia de precios en el último año ha sido ascendente de manera generalizada en todas estas poblaciones. En el caso de la ciudad de Madrid, el aumento ha sido más notable, lo que ya llevado a que por primera vez desde 2009 la capital tenga un valor medio superior al de Pozuelo de Alarcón, que en los últimos 13 años ha liderado el ranking de valor en la Comunidad de Madrid. En el primer trimestre de 2022, el valor medio en Pozuelo se situó en 3-359 €/m2 frente a los 3.444 €/m2 de Madrid, según las tasaciones realizadas por Tinsa entre enero y marzo de este año.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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