La movilización de la compra de reposición y de la demanda solvente ha mantenido el pulso del mercado en los últimos meses. Del total de capitales analizadas por Tinsa, en este segundo trimestre del año, 43 de ellas presentan incrementos de entre un 2% y un 7%, con cifras más moderadas en los mercados más dinámicos y más acentuadas en los mercados de menor actividad, tradicionalmente más expuestas a variaciones porcentuales intensas. Este es el caso de ciudades como Coruña, Zamora, Cuenca o Ávila, que registraron aumentos de doble dígito en los últimos 12 meses.
En el otro extremo, solo 10 capitales muestran descensos interanuales: Badajoz, Salamanca, Soria, Ceuta, Logroño, Huesca, Lugo, Cáceres, Pamplona y Palencia.
De acuerdo con los datos procedentes de tasaciones en el segundo trimestre de 2021, las capitales más caras son San Sebastián (3.686€/m2), Barcelona (3.359€/m2) y Madrid (3.088 €/m2). A una gran distancia, las capitales con un valor promedio más bajo son Lugo (816 €/m2), Castellón (947 €/m2) y Soria (966 €/m2). Desde Tinsa percibimos un escenario de mayor optimismo y confianza, impulsado por el avance de la vacunación y la recuperación progresiva de la normalidad, aunque no se puede perder de vista que siguen existiendo incertidumbres económicas y estructurales que pueden afectar a la evolución del mercado en los próximos meses.
De las cinco grandes capitales (Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Zaragoza), todas salvo Zaragoza, cuyo precio medio descendió un 0,9% en este segundo trimestre del año, mantienen la evolución alcista iniciada en el trimestre anterior y logran variaciones por encima del 2% de la media nacional. Sevilla es la gran capital que más sube en tasa interanual con un incremento del +5,6%, seguida por Barcelona (+2,9%), Valencia (+2,7%) y Madrid (+2,5%).
| (PUNTOS del índice) | Índice julio-21 | Variación interanual | Variación | Variación mensual | Variación desde mínimos post-crisis | Variación desde máximos pre-crisis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| General | 1.589 | 4,9% | 1,8% | 0,4% | 21,3% | -30,4% |
| Capitales y grandes ciudades | 1.702 | 4,0% | -0,4% | 1,6% | 30,8% | -30,1% |
| Áreas metropolitanas | 1.447 | 5,8% | 2,0% | 0,2% | 18,9% | -36,4% |
| Costa mediterránea | 1.562 | 8,4% | 3,7% | -0,6% | 23,2% | -39,7% |
| Islas | 1.651 | 7,9% | 4,4% | 0,2% | 32,8% | -13,0% |
| Resto de municipios | 1.465 | 3,5% | 2,2% | -0,7% | 9,6% | -32,4% |
Sevilla sube un 5,6% en tasa interanual
En la capital hispalense, el precio de la vivienda ha aguantado el paso de la pandemia, aumentado su variación interanual un 5,6% hasta alcanzar en este segundo trimestre un valor de 1,787€/m2 .
Las mayores variaciones interanuales de precios se han detectado en los barrios de Sur (+11%), con un valor de 2.098 €/m2 y Bellavista (+10%), cuyo precio por metro cuadrado llegó a 1.790 €. Le siguen San Pablo-Santa Justa, que anotó un incremento del 4,9% hasta llegar a los 2.209 €/m2, Nervión (+4,9%), con un valor de 2.666 €/m2 y Triana, que experimentó un aumento del 3,8% en su variación interanual hasta alcanzar los 2.265 €/m2.
Con respecto al esfuerzo financiero, entendido como el porcentaje de ingresos netos que ha destinar una familia para el pago del primer año de hipoteca, las diferencias geográficas continúan siendo muy significativas.
En el casco histórico de Sevilla ya se sitúa en un 24,5%, lo que equivaldría a un cuarto del sueldo de un trabajador, muy por encima de la media de la ciudad (19,3%). También supera la media en los distritos de Nervión y Los Remedios (+22,5%), Triana (+21,5%) y San Pablo-Santa Justa (20,4%). Justo en el extremo contrario, se encontrarían Distrito Norte, Macarena y Cerro Amate, donde se destinan menos del 14% de los ingresos al pago de la hipoteca.
Pese a que la rentabilidad bruta del alquiler ha experimentado en este segundo trimestre del año una reducción generalizada moderada, Sevilla es la capital más rentable, con un 4,3%. (le supera Zaragoza, con un 4,5%).
Subidas generalizadas entre los distritos de Valencia
El precio medio de la vivienda en la capital del Turia ha experimentado en este segundo trimestre del año un crecimiento del 3,7% hasta alcanzar los 1.518 €/m2.
Entre sus distritos predominan las subidas interanuales, aunque con cifras dispares entre sí. De los 19 distritos analizados en la estadística de Tinsa, 15 de ellos anotan subidas que varían entre un 0,8% y el 18,3% registrado por el barrio de Rascanya.
Entre los barrios más céntricos de Valencia, Ciutat Vella (2.584 €/m2) se ha impuesto a L’Eixample, colocándose a la cabeza del ranking de distritos con el precio más elevado, con un crecimiento interanual del 5,6% en este segundo trimestre. L’Eixample, que ostenta ahora la segunda posición, alcanza un precio medio de 2.188 €/m2, pese a haber registrado una caída del 7,1% en su precio medio en variación interanual, y le sigue El Pla del Real, que creció un 2,8% en este segundo trimestre hasta rozar los 2.391 €/m2.
Los distritos que más han incrementado su valor medio son Rascanya, anteriormente mencionado, que alcanza los 1.543 €/m2, Campanar (11,7%) hasta los 1.976 €/m2, Poblados del Oeste (8,3%) hasta los 1.229 €/m2 y Quatre Carreres (7,9%), que roza los 1.490 €/m2. Le siguen los barrios de Poblados del Sur (6,9%), que crecen hasta los 1.391€/m2; Benimaclet, que incrementa su valor medio un 6,8% hasta llegar a los 1.480 €/m2, y L’ Olivereta, que crece un 6% hasta los 1.315 €/m2.
La rentabilidad bruta del alquiler en Valencia capital alcanza de media el 3,7. Los distritos de L’Olivereta (5,7%), La Saidia (5,3%), y Plobados del Sur (5%) son los que ofrecen las rentabilidades más altas. En términos de esfuerzo financiero, una familia residente en Valencia ha de destinar, de media, el 16,5% de sus ingresos netos disponibles para afrontar el pago del primer año de hipoteca.
Moderación en precio en la Ciudad Condal
El precio medio de la vivienda en la Ciudad Condal ha experimentado un incremento del 2.9% en su variación interanual hasta situarse en 3.359 €/m2, con lo que se sitúa un 24,4% por debajo de sus máximos alcanzados en 2007 y un 53,5% por encima de sus mínimos, en el segundo trimestre de 2013.
Sus distritos registran de forma generalizada crecimientos moderados interanuales, mostrando aún algún descenso en los distritos más afectados en los trimestres anteriores.
Los distritos de Sant Martí (+2,7%) y Ciutat Vella (+1,6%) muestran los incrementos interanuales más altos, llegando a alcanzar un valor de 3.555 €/m2 y de 3.738 €/m2, respectivamente, seguidos por los distritos de Nou Barris (+0,8%), Horta-Guinardó (+0,7%), Grácia, Eixample y Guinardó, que anotan incrementos del 0,3%. La tasa de esfuerzo financiero neto a la que ha de hacer frente una familia en Barcelona capital para afrontar el pago del primer año de hipoteca es de un 23,4%. Se supera con creces en los distritos de Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Ciutat Vella, Gràcia y Sant Martí.
Los distritos de la periferia madrileña ganan en dinamismo
En este segundo trimestre de 2021, Madrid capital anotó un incremento interanual del 2,5% de su precio medio hasta alcanzar los 3.088 €/m2. Atendiendo a su variación trimestral, esta fue de un 0,1%, estabilizando la recuperación iniciada a principios de año.
En el ranking de capitales más caras, Madrid (3.088 €/m2) sigue ocupando el tercer lugar, por detrás de San Sebastián (3.686 €/m2). En cuanto a sus distritos, la tónica generalizada ha sido de crecimientos, entre un 2% y un 8,9%, siendo los distritos más alejados del centro de la capital los que han registrado crecimientos significativos por encima del 4%: Hortaleza (5,3%), Vicálvaro (5,2%), Moratalaz (4,9%), Villa de Vallecas (4,7%), Carabanchel (4,5%). El distrito de Salamanca, que experimentó un crecimiento del 5,9% en variación interanual en el segundo trimestre de este año, continúa siendo el más caro de la capital, con un valor de 5.328€/m2.
Con respecto a la rentabilidad bruta del alquiler, en Madrid capital alcanza el 4,1% y el esfuerzo financiero neto que ha de hacer una familia para afrontar el pago del primer año de hipoteca es del 19,9%.
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