Métodos para saber el precio de una vivienda
Existen diferentes opciones a las que se puede recurrir para estimar el precio de una casa, con importantes diferencias en lo relativo a su nivel de profesionalidad y precisión.
Pedir ayuda a una inmobiliaria
Las cadenas o asesores inmobiliarios son quienes mejor conocen la realidad del mercado de una zona concreta: precios de venta, tipos y características de inmuebles en oferta. Cuentan con información de otras operaciones de compraventa en el vecindario, lo que les aporta una experiencia extra respecto a vendedores particulares o compradores. Las empresas y los asesores más profesionales se apoyan en servicios digitales de big data, como Radar de Tinsa, que les permite ampliar la información y la precisión sobre el mercado inmobiliario de la zona para prestar un mejor asesoramiento.
La intermediación de una inmobiliaria suele llevar aparejada ciertos honorarios, normalmente un porcentaje del valor del inmueble, ya que además del asesoramiento se suelen encargar de gestionar las visitas y la relación con posibles compradores.
Método PER (Price Earnings Ratio)
Desde una perspectiva financiera, la ratio precio-beneficio es una de las fórmulas más utilizada por los inversores para evaluar la idoneidad del precio de compraventa de inmuebles y de cualquier activo desde la perspectiva de la rentabilidad esperada. Se calcula dividiendo el precio de venta entre el precio bruto del alquiler. El resultado nos da el número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el valor de venta de una vivienda.
Comparación con viviendas similares
Una primera aproximación para conocer el valor de una vivienda es compararlo con el de inmuebles similares en la misma zona. La información más a mano para realizarlo es la contenida en los anuncios de oferta de los portales inmobiliarios. Filtrando por criterios como ubicación, superficie, la antigüedad, estado de conservación, número de dormitorios o si incluye garaje, piscina, ascensor u otros elementos que puedan añadir valor, te puedes hacer tu propio estudio de mercado ‘casero’ sobre cuántas y cómo son las viviendas que compiten con la tuya en el mercado y a qué precio lo hacen.
Por otro lado, en internet existen herramientas gratuitas de valoración online , que facilitan esta comparación mediante métodos estadísticos. A partir de la ubicación y ciertas características de la vivienda, emiten una estimación de valor y del €/m2 para inmuebles similares de ese tipo en esa zona.
El precio indicado es una referencia aproximada que tiene algunas limitaciones: se basa en precios que pide el vendedor (oferta), que no tienen por qué coincidir con los de venta real; al ser un proceso automático los errores que puedan producirse en el volcado de la información de la base de datos o de la vivienda que se consulta pueden desvirtuar el resultado y, de cara a la compra, es importante tener en cuenta que la valoración online no tiene validez para el banco a la hora de negociar una hipoteca.
Finalmente, también es posible conocer el valor y las características de las viviendas de una zona concreta consultando herramientas digitales de big data de empresas especialistas en información de mercado como Radar Go de Tinsa, la versión para particulares del servicio profesional Radar. Radar Go aporta informes de mercado de zonas concretas, incluyendo bandas de valor por tipologías de acuerdo a las tasaciones realizadas. Incluye también referencias de las últimas compraventas en la zona, márgenes de negociación o rentas de alquiler por tipo de vivienda.
Tasación
Sin embargo, de entre todas las posibles la forma más fiable de conocer el valor de una vivienda es recurrir a una empresa de tasación homologada, como Tinsa, ya sea para solicitar una valoración con finalidad de asesoramiento en compraventa, o una tasación oficial para garantía hipotecaria, si eres comprador/a y necesites acreditar el valor del inmueble ante una entidad financiera para que te conceda una hipoteca.
La tasación tiene dos características diferenciales respecto a las opciones anteriores:
- Todas las comprobaciones y mediciones son realizadas in situ por un profesional, con lo que se minimiza el riesgo de errores en la información. Es una evaluación totalmente adaptada al estado y circunstancias concretas de ese inmueble.
- Es una estimación independiente. La empresa de tasación no intermedia en procesos de compra o venta, lo que garantiza que no existen conflictos de interés con algunas de las partes
El informe de tasación es el documento en el que se apoyan las entidades financieras para determinar el importe de la hipoteca (hasta el 80% del valor de tasación, en el caso de primera vivienda). El 20% restante ha de cubrirse con ahorros.
Conocer de antemano la cantidad que un banco puede conceder para comprar ese inmueble es una información de utilidad tanto para el vendedor como para el comprador. Si el precio de venta es superior al valor de tasación, la hipoteca del comprador será insuficiente: solo si tiene ahorros podrá cubrir la diferencia para comprarla. En el lado del vendedor, si el precio está por debajo estaría perdiendo la ocasión de obtener más dinero por la propiedad.
Factores que influyen en el valor de una vivienda
Entre los factores que se tienen en cuenta a la hora de determinar el valor de una vivienda destacan:
Localización y vecindario
La localización del inmueble es el aspecto más relevante para determinar el valor. Y no es solo la ciudad en que se encuentra, que es esencial. Existen diferencias notables entre un barrio y otro e, incluso, entre zonas dentro de un mismo barrio. Ello es debido a la importancia del entorno, ya que se analizan también cuestiones como la proximidad a centros recreativos, comerciales, hospitales o escuelas, así como las comunicaciones y acceso a redes de transporte.
Tamaño y número de habitaciones de la propiedad
Para calcular el valor de mercado de un inmueble se tienen en cuenta los metros cuadrados construidos y útiles. El número de habitaciones y su disposición dentro de la vivienda también afectan al valor final.
Estado de la propiedad
La antigüedad de la vivienda, su estado de conservación y la calidad de los materiales y equipamientos son también elementos que, en sentido negativo, pueden penalizar el valor de una vivienda en comparación con otras viviendas similares.
Características del edificio
Además la zona/entorno y de las características de la vivienda, es relevante cómo es y en qué estado está el edificio en el que se encuentra: materiales de construcción, si dispone o no de ascensor, zonas comunes, piscina, zonas deportivas…
