Las dos velocidades de un mercado en estabilización en el arranque del año
Comienza el segundo trimestre del año y toca analizar cómo se comportó en el primero el precio de la vivienda, a través de la estadística IMIE Mercados Locales de vivienda nueva y usada que se nutre de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el país. La foto que nos deja el IMIE Mercados Locales 1T 2024 es la de un mercado residencial que tan solo se encareció un 0,1% respecto al trimestre anterior.
El valor medio de la vivienda en España se ha mantenido estabilizado en el arranque del año. Obviamente, con particularidades locales que vamos a explicar.
Este 0,1% es la menor variación trimestral registrada por la estadística desde finales del 2020. Es decir, en plena convulsión de la pandemia. Con este pequeño incremento trimestral, el balance del último año es un crecimiento interanual del 3,3%. Se confirma, por tanto, la estabilización progresiva del mercado residencial como reflejo del enfriamiento de la demanda.
Ahondando más en los datos, cabe destacar otros dos que dejan claros mensajes sobre qué está ocurriendo en el mercado en términos de velocidad. El primer dato es el 1,6% trimestral que se ha encarecido la vivienda en Baleares en el último trimestre. Y el otro es la caída del 1,1 % se ha producido en el precio medio de Madrid capital en este mismo periodo.
Empezamos con Baleares. El aumento trimestral del 1,6% es muy superior a la media nacional (que, recordemos, fue del 0,1%), y deja la variación interanual del precio de la vivienda en el archipiélago en un 8,3 %, la mayor entre todas las comunidades autónomas y también por encima del incremento medio del 7,6% que Baleares registró de media en 2023.
La situación en Baleares nos sirve como ejemplo de que los municipios con mayor componente turístico se están desacelerando más lentamente que la media nacional. En esta línea, encontramos en la estadística importantes crecimientos interanuales en las provincias de Málaga (9,9%), Alicante (7,8%) y Valencia (+7,2%). Esto se debe a la existencia de una mayor demanda de segunda residencia para uso propio, asociada a un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés para tomar su decisión de compra, porque depende en menor medida de la financiación.
Vayamos ahora al segundo de los datos: la caída trimestral del 1,1 % en la ciudad de Madrid. Un dato ilustrativo de la ralentización más patente que se están registrando en las grandes ciudades, que como sabemos son los tradicionales polos de empleo, y también en sus áreas metropolitanas.
En estas ciudades que concentran la actividad económica existe una mayor dificultad de acceso a la vivienda como consecuencia de la pérdida de poder adquisitivo por la inflación, del incremento del coste de la financiación y de la contracción del crédito hipotecario por la percepción de riesgo asociada al cambio de ciclo. Junto a esta contracción de la demanda, juega como contrapeso que la competencia por el espacio hace que la oferta sea limitada y, por tanto, el recorrido de ajustes en los precios es también limitado.
Si la ciudad de Madrid registró en el primer trimestre una caída del 1,1% trimestral, también en Barcelona capital la vivienda redujo ligeramente su valor medio: un 0,7 %.
El Servicio de Estudios de Tinsa destaca que es de esperar que los tipos de interés elevados sigan conteniendo la demanda residencial general durante este año 2024. Las expectativas del mercado sobre un cambio cercano en la política monetaria anticipan un momento de transición que puede movilizar a la demanda de inversión frente a la de uso, pero, en conjunto, la demanda tenderá hacia la estabilización. Continuará también la escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda, lo que permitirá sostener los precios.