¿Se puede convertir un local en vivienda? ¿Y una oficina?

Dice la Constitución en su artículo 47 que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y atribuye a los poderes públicos la obligación de hacerlo posible con la regulación pertinente.

Con este derecho reconocido, la respuesta a si es posible vivir en un local comercial tras convertirlo en vivienda es afirmativa, aunque puede darse alguna prohibición y, como es obvio, está sujeta a ciertas regulaciones y requisitos técnicos y urbanísticos para garantizar la habitabilidad, y que varían según la ubicación y la normativa local.

Normativa y requisitos cambio de uso de local a vivienda

Tal y como se avanzaba, la normativa y los requisitos pueden variar según la ubicación, pero por norma general podemos tener en cuenta lo siguiente:

Normativa urbanística

Cada municipio cuenta con su propia normativa urbanística y ordenanzas municipales en la que se describen las condiciones que son necesarias para realizar el cambio de uso. Lo apropiado es que un técnico realice un estudio de viabilidad para asegurarse que se podrá realizar técnicamente cumpliendo con dicha normativa urbanística y con el resto de normativas de aplicación.

Viabilidad geométrica

Se refiere al estudio de la normativa municipal y autonómica si procede, además del Código Técnico de la Edificación en el que se deberán tener en cuenta los aspectos técnicos que debe cumplir la futura vivienda como su condición de inmueble exterior, superficie y fachada mínima, distribución adecuada, altura mínima de planta, instalaciones, suministros, iluminación, ventilación, etc.

Licencia de obras y de primera ocupación

Es necesario solicitar los permisos necesarios a los servicios municipales del ayuntamiento correspondiente. La obtención de la licencia de obras puede implicar la presentación de un proyecto técnico, así como el abono de diferentes tasas.

Cédula de habitabilidad

La vivienda resultante debe cumplir con la normativa de habitabilidad vigente en el momento de la rehabilitación y tener vigente la cédula de habitabilidad. Esto puede incluir requisitos relacionados con salubridad, ventilación, iluminación, aislamiento acústico y accesibilidad, entre otros aspectos técnicos.

Cambio de uso en el registro de la propiedad

Una vez completada la conversión, será necesario solicitar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad para que el local sea reconocido legalmente como vivienda.

Si quiero cambiar el uso de un local comercial a vivienda, ¿debo pedir permiso a la comunidad?

Es una comprobación que se debe realizar, ya que se trata de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal y este tipo de decisiones, que pueden afectar al resto del edificio y a sus elementos comunes, requieren del consentimiento de la comunidad de propietarios. Por lo que, antes de comprobar todos los requerimientos normativos anteriores, lo primero es tener la aprobación de la comunidad de vecinos.

Se deberán estudiar los estatutos de la Comunidad de Propietarios, si existiesen para comprobar las posibles limitaciones a realizar de cambios o intensificación de usos.

¿Puede la comunidad de propietarios negarse a convertir un local en vivienda?

Efectivamente, sí puede oponerse al cambio de uso pese a que en la Ley de Propiedad Horizontal (la que rige en comunidades de propietarios) se establece que cualquier propietario puede convertir un local comercial en vivienda sin el consentimiento de la comunidad. Entre las razones que puede llevar a la comunidad a oponerse están:

• Que se prohíba expresamente en los estatutos de la comunidad.
• Alteración de elementos comunes.
• Invalidación de derechos de paso.
• Modificación de cuotas de participación.

Precio de cambiar licencia de uso de local a vivienda

Al margen del coste de la obra y de los honorarios de los técnicos redactores de proyectos y dirección de obra, el precio de cambiar la licencia de uso de un local comercial a vivienda varía según una serie de factores, como su ubicación, tamaño, tipología del inmueble o normativa local.

Según los expertos, las tasas de las licencias y otros trámites administrativos pueden oscilar en el entorno de los 1.200 euros y 1.500 euros, a ello hay que sumar la tasa de la cédula de habitabilidad (alrededor de 200 euros), licencia de primera ocupación (unos 250 euros), el certificado energético (varía en función de la superficie) y honorarios del notario y otros trámites burocráticos.

¿Se puede convertir una oficina en vivienda?

De nuevo, sí es posible convertir una oficina en vivienda, pero también está sujeto a ciertas regulaciones y requisitos legales. Al igual que en el caso de convertir un local comercial en vivienda, algunos aspectos que debes tener en cuenta es la normativa urbanística mencionada anteriormente, así como las licencias de obras, cambio de uso y de primera ocupación, cumplimiento de la habitabilidad, con la correspondiente cédula de habitabilidad.

Para dar soluciones a la escasez de oferta de vivienda, algunas comunidades, como es el caso de Madrid, están actualizando su marco normativo para convertir oficinas en desuso en viviendas de alquiler asequible.

¿Y un almacén en vivienda?

Sí, también es posible convertir un almacén en vivienda, pero al igual que en los casos anteriores, esta transformación está sujeta a la normativa y requisitos específicos mencionados anteriormente, según el municipio.